导语：随着12月31日黄岛和城阳两场土地拍卖会的落槌，2014年青岛土地市场的大幕落下。根据锐理数据统计，2014年青岛市土地招拍挂市场共供应商住用地522宗，面积28711.56亩，比2013年减少22.3%；全年共成交商住用地408宗，成交面积22772.93亩，同比2013年减少约5.1%；土地成交总金额392.5亿元，同比增长25.1%；平均每亩土地成交价格为172.34万元，比2013年的130.76万元/亩增长了33.1%。

受整体房地产市场低迷的影响，2014年青岛市土地市场表现也显疲软，尤其是在下半年，上半年市场的持续走低使得开发商在拿地上信心不足，一些优质的主城区土地都出现了流拍，虽然也有不少开发商祭出了大手笔拿地，但2014年青岛市的商住用地成交量仍然创下了近5年来的新低。

下面，我们就从区域、地王、房企三个方面全方位解析2014年青岛土地市场。

2014年各月青岛市土地供求情况

从青岛市的整体市场来看，各月的土地供应量呈现出三级划分的态势：首尾的1月和12月是全年供应量最大的月份，而2月、3月和8月是全年供应量最小的月份，其余各月的供应量处于两者的中间水平，相差不大。

从土地成交量来看，全年的走势大致呈“W”型，年初的2月、年中的7月8月和年末的11月12月土地成交量较大。整体上看下半年的成交量比上半年多，占到全年总量的58%，而且由于单价更高的市区土地成交量更多，下半年的土地成交总金额占到全年的64%。

土地成交量的变动与供应量息息相关，往往前1个月土地集中上市会促成第二个月成交量的大增，尤其在上半年表现尤为明显，到下半年之后供应量和成交量都比较稳定。

2014年青岛各区市土地成交分布情况（单位：亩）

从区域上看，2014年青岛土地市场呈现出“农村包围城市”的态势，不管是供应还是成交，郊区五市（即墨市、胶州市、原胶南市、平度市、莱西市）都占据了大部分的份额。

在供应量上，市区全年土地供应169宗，面积9534.65亩，占全市宗供应量的33.2%；郊区五市全年土地供应353宗，面积19176.91亩，占全市供应量的66.8%，是市区的两倍。在成交量上，郊区五市共成交292宗，面积16269.13亩，占全市总量的71%；市区共成交116宗，面积6503.8亩，占全市总量的29%。

青岛的城市扩展受地理条件的制约，只能从主城区往北和往西发展，因此胶州、即墨、原胶南市等市郊区域成为近几年来土地供应和成交的主力，今年亦是如此。

即墨市、胶州市和原胶南市是今年土地成交量最大的三个区市，成交量分别占到全市的27%、18%和13%。这三个区市都位于青岛主城区的北面和西面，即墨市的青岛蓝色硅谷核心区、即墨古城片区，胶州市的少海新城片区，原胶南市的灵山湾区域都是今年土地成交的热点板块。

市内各区中，城阳区土地成交量最高，占到全市总量的9%，如果将高新区的成交量也计入，则城阳区全年的土地成交量超过3000亩，是全市第三多的区市。

青岛主城区由于城市规模的饱和，土地资源日益稀缺，供应量少，成交量也少。位于主城区的市南、市北、原四方、李沧和崂山各区全年只成交了41宗商住用地，面积2194.57亩，仅占总成交量的9.6%，不到即墨市土地成交量的一半。主城区土地虽然成交量较少，但由于地段好，基本上每次有土地出让都能引起开发商的激烈争夺，成交价格也每每攀高。2014年成交楼面地价最高的10宗地中，有9宗位于主城区，溢价率最高的10宗地块中主城区占了5宗。