导语：随着12月31日黄岛和城阳两场土地拍卖会的落槌，2014年青岛土地市场的大幕落下。根据锐理数据统计，2014年青岛市土地招拍挂市场共供应商住用地522宗，面积28711.56亩，比2013年减少22.3%；全年共成交商住用地408宗，成交面积22772.93亩，同比2013年减少约5.1%；土地成交总金额392.5亿元，同比增长25.1%；平均每亩土地成交价格为172.34万元，比2013年的130.76万元/亩增长了33.1%。

受整体房地产市场低迷的影响，2014年青岛市土地市场表现也显疲软，尤其是在下半年，上半年市场的持续走低使得开发商在拿地上信心不足，一些优质的主城区土地都出现了流拍，虽然也有不少开发商祭出了大手笔拿地，但2014年青岛市的商住用地成交量仍然创下了近5年来的新低。

下面，我们就从区域、地王、房企三个方面全方位解析2014年青岛土地市场。

2014年青岛土地市场的成交面积、单价、总价和溢价率四项“地王”分属四个不同地块：黄岛区滨海公路以南、柏果树河以西、灵山卫区域的HD-2014-3056地块以517.12亩的面积成为2014年成交面积“地王”；崂山区苗岭路以南、秦岭路以西地块成交总价超过15.66亿元成为2014年的总价“地王”；市南区山东路15号北地块以8950元/㎡的楼面地价成为2014年单价“地王”；溢价率“地王”则属于青岛蓝色硅谷核心区的一宗商住用地，溢价率达到62.01%。

2014年青岛土地成交面积TOP10

2014年青岛市共成交41宗面积在百亩以上的商住用地，其中面积最大的一宗是黄岛区滨海公路以南、柏果树河以西、灵山卫区域的HD-2014-3056地块，面积517.12亩，万达集团在8月8日的土地拍卖会上竞得，是万达青岛东方影都项目用地。

万达集团在同一天的土拍会上共竞得黄岛区滨海公路、白果树河、灵山湾区域的16宗土地，共计3170亩，总价超过43.42亿元，都将是青岛东方影都的项目用地，万达也一跃成为今年青岛土地市场上最大的“地主”和“金主”。

2014年青岛土地成交总价TOP10

2014年青岛市成交总价最高的10宗土地中，除两宗位于原胶南市灵山湾区域外，其余8宗地都位于主城区，包括市北区3宗、李沧区4宗、崂山区1宗。

全年共有3宗总价过10亿元的土地成交，其中崂山区苗岭路以南、秦岭路以西地块以15.66亿元的价格被南山集团旗下的青岛金恒力置业有限公司竞得成为2014年总价“地王”；另外两宗总价过10亿元的地块分别是北京金隅竞得的市北区镇江路12号，总价14.9亿；秀兰集团竞得的市北区瑞安路20号、22号，总价12.69亿。

值得注意的是，李沧区世园板块在2014年出让了四宗总价TOP10地块，分别是和达和卓越拿下的上臧炉房社区旧村改造B-1地块和I-1地块，北京城建拿下的苏家社区改造地块，以及万科拿下的于王社区改造地块。其中，和达和卓越包圆的上臧炉房社区旧村改造地块是世园板块最后一个旧村改造项目，这意味着在未来几年内东李区域的土地出让将告一段落。

2014年青岛土地成交单价TOP10

2014年青岛主城区土地市场稍显沉寂，供应量少，成交量也少，但成交价格都比较高，竞争也较为激烈，上半年楼面地价最高的10宗地中有9宗位于主城区。

海信地产经过32轮竞价拿下的市南区山东路15号北地块楼面地价达到8950元/㎡，是2014年的单价“地王”；在2014年备受关注的市北区镇江路12号地块被北京金隅以8500元/㎡的价格拿下，是2014年单价第二高的地块。

与之前几年青岛土地市场上动辄单价上万的“地王”相比，2014年单价“地王”8950元/㎡的身价略显寒酸，尤其是在市南区土地供应基本绝迹的情况下，以此“低价”成交，说明开发商在市区拿地上也在逐渐回归理性。

2014年青岛土地成交溢价率TOP10

在2014年上半年，青岛土地市场尚有高溢价率地块出现，尤其是在主城区，基本所有的出让土地都会遭到争抢，而进入下半年，房地产市场的冷淡使得开发商在拿地上也异常谨慎，土地出让基本都是以底价成交，甚至有一些主城区的优质地块出现了流拍。

在2014年，青岛市只有10宗土地的成交溢价率超过10%，5宗位于主城区，5宗位于辅城区和郊区。

位于即墨市青岛蓝色硅谷核心区大田路以南、温泉一路以北、芭东路以东、麒麟东路以西的两宗土地是2014年溢价率最高的两宗土地，成交单价分别为2325元/㎡和2188元/㎡，溢价率分别达到62.01%和48.04%。

主城区溢价率最高的市北区开平路22号地块，成交单价为4615元/㎡，溢价率35.14%，青岛莱建置业有限公司经过121轮的竞价摘得，这块地也是2014年青岛土地拍卖市场上竞价轮数最多的宗地。