12月24日，电建地产以楼面地价3796元/㎡的价格拿下成华区驷马桥街以东，昭觉寺横路以西（昭觉寺南片区A地块）地块，虽然并无溢价，但是从知情人士处获悉，在地块上公告之后，多家房企都前往实地看过这宗地，其中不乏品牌房企的身影。

近三年内，蓝光、首创、金科、蓝润等房企也纷纷落子在该板块，从房企的进驻情况也可以看出，昭觉寺片区算是房企比较中意的区域之一。

那么，除了昭觉寺南片区A地块外，是否还有进入该板块的机会呢？锐理数据得到的最新消息是，近期，在昭觉寺南片区A地块附近将有两宗地即将正式上市，分别是124亩的昭觉寺北片区地块和30亩的“集装箱”地块。

地块一：昭觉寺北片区地块是该板块存量不多的百亩地块

在即将公告的两宗地块中，昭觉寺北片区地块关注度较高，该地块位于川陕路以东，昭觉寺横街以北，总面积124亩，地块的东侧就是昭觉寺。目前地块内部基本平整，有少量的建筑土方。在政策利好，交通路网较为发达的区域，这宗124亩商兼住地块的价格在什么区间比较合适呢？

地块实景图

地块位置图

4500元/㎡之内可拿地

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（1、项目持有6.8万㎡商业，其建设成本纳入项目总开发成本，未纳入收益测算。2、车位销售收入仅计算住宅车位销售收入。3、项目商业总体量22.7万㎡，其中商铺体量为13.56万㎡，50%销售，50%持有，办公/公寓体量为9.2万㎡）

根据地块周边的住宅、办公、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在4467/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。如果楼面地价在3893元/㎡之内，投资净利润在15%以上，利润更为可观。

124亩商业地块SWOT分析：

优势及机会:

1.地块临地铁3号线、昭觉寺横路、川陕路，周边公交线路多，交通通达度高

2.项目自身占地面积124亩，为区域大型楼盘，具备规模优势

3.项目自身商业体量达到20多万㎡，商业配套完善

4.周边在建小区较多，未来人口将大幅增加，为项目带来更多机会

5.地块紧邻昭觉寺，佛教文化氛围浓厚

地块劣势及威胁：

1.地块旁有川陕路高架，对项目的昭示性有一定的影响

2.地块周边城市界面差，为成都人印象中脏乱差区域，影响项目品质

3.区域目前商业氛围较弱

4.项目自身需持有商业体量大

针对地块存在的劣势，锐理数据土地前期顾问也给出两点开发建议：

1.依托区域未来大量的入住人口，项目可以通过自身大体量商业和自持商业，打造区域商业中心，与刚成交的昭觉寺南片区A地块一同改变区域商业氛围弱的局面；

2.项目用地规模大，住宅用地可以通过自身景观资源的打造，消除购房者对区域缺乏景观资源的抗性。

地块二：禅文化定制地块 接力宽窄巷子

另一宗地块是30亩的“集装箱”地块，该地块位于昭青路以西，成绵高速公路以南。目前，地块作为临时停车场使用。

地块位置图

地块内部（点击查看大图）

从地块条件来看，该地块就是依托昭觉寺浓厚的禅文化内涵而“定制”的禅茶文化商业街地块，根据规划可以预见，地块上将打造以现代中式建筑为载体，囊括吃、住、玩、购、学、悟等9大主题，包括禅茶室、禅文化主题酒店、禅文化公园、养生馆、国学培训馆、禅修培训馆等设施为一体的街区。未来这里将打造成为继锦里、宽窄巷子后的另一张成都文化名片。

那么，这宗面积不大的定制地块，感兴趣的开发商是否可以尝试一下呢？看看锐理对该地块做的测算。

楼面地价不高于4000元/㎡ 利润可观

（点击查看大图）

（商业总体量为4万㎡，最大建筑基底面积为8000㎡，满铺商业层数为5层。3F以上商铺销售难度大，同时开发商需要持有商铺保证禅茶文化的导入和商业后期运营，本次测算仅考虑40%商业用于销售）

根据地块周边的住宅、办公、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在4495/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。如果楼面地价在3882元/㎡之内，投资净利润在15%以上，利润更为可观。

“集装箱”地块SWOT分析：

优势及机会：

1.紧邻昭觉寺，佛教文化氛围浓厚

2.紧邻规划市政绿地，景观环境较好

劣势及威胁：

1.城北高速路高架影响项目昭示性

2.项目紧城北高速出口道路，为快速路，可达性差

3.目前周边商业氛围弱

针对该地块，锐理数据土地前期顾问给出两点建议：

首先，项目自身进入性和通达性较差，所以需打造目的性消费商业；

其次，要结合项目规划要求的禅茶文化主题和紧邻项目的昭觉寺，打造文化商业地产。

另外，由于这两宗地块位于北改范围内，还能享受各项优惠政策，比如两宗地的报建费实际上只有140元，随着北改进程的加快，后续或还会有更多优惠陆续出台。通过测算，可以看出，如果两宗地块的起拍价/起挂价在合理范围之内，还是有利可图的。