以成都环状外扩和射线式突进的城市发展逻辑来看，某一个区域的崛起和价值爆发都显得有迹可循——当环线和射线交汇时，以交汇点为中心方圆数公里范围内的区域都将成为资本青睐的焦点。比如东大街与二环路交汇处的攀成钢区域、南沿线与三环路交汇处的新南天地板块……当然并不是每一个交汇点都能如此幸运，交汇点区域内还需要大量空白土地和规划利好的支撑才能构建起天时地利人和的局面。

即将爆发的东客站，厚积实力不容小视

纵观全局，成都下一个即将迎来爆发的交汇点无疑是东客站板块，而这里的交汇点又岂止一个。迎晖路与中环路和三环路形成了串联交汇，同时已经通车的地铁2号线、规划中的地铁4号线、7号线也将在此交汇。而更重要的是作为整个西南片区最大的轨道交通枢纽的东客站正坐落于此。和三环路另一个大型商圈——新南天地的发展历程相同，东客站商圈也已经进入蜕变的阵痛期，阳光100米娅中心已经入市，龙之梦新城进入施工期，海峡产业城、通威低碳城、东客站国际广场、糖酒会永久会址等一大批商业产业项目也进入实质规划期……而与新南天地不同的是，东客站商圈将具备更高的“bigger”。不仅仅因为这里有超过300万平方米的商业产业规划，也不仅仅是因为这里有引以为傲东客站，更因为这里还有一个更高大上的成都东村规划，作为成都东村的起步区，东客站商圈未来的价值天花板将不可想象。

东客站商业体量成“大海”，谁是灯塔？

2011年5月，成渝经济区正式获批，东客站摇身一变成为了成都出川的桥头堡，围绕着东客站方圆12平方公里的规划悄然浮出水面，其中商业产业项目占据着绝对比例。占地面积近250亩，建筑面积超过150万平方米的龙之梦新城、占地面积超过1200亩，仅商业部分建筑面积就达到140万平方米的海峡产业城，约27万平方米的成都东客站国际广场、约44万平方米的成都东客站不夜城……整个东客站的商业规划已经超过300万平方米，体量已经可以媲美上海陆家嘴。

据不完全统计，东客站商圈成型后将拥有20余座写字楼，可容纳产业人口将超过10万人。而随着越来越多的项目在此聚集，未来东客站区域的常住人口也将超过30万人。再加上日吞吐量将在2020年前后达到37万人次的成都东客站，东客站区域将形成典型的商旅聚集区。

2013年5月，港惠投资、金福地投资、圆中投资、佳成时代投资、鑫福能源、通威和圣铭置业7家公司抢滩东客站，瓜分了330余亩商业用地，再一次为东客站的商业蓝图添砖加瓦。按照国际惯例，人均1.5平方米的商业面积算是合理范围，而东客站超300万平方米的商业体量将可供至少450万人使用，东客站商圈可能将成为蓉城第一个还处在方兴未艾之时，就已经变成商业红海的片区。

这样的局面已经无法改变。而对于还希望在此区域寻找投资机会的投资客来说，则需要在这片红海中拥有一盏指路的灯塔。而谁将成为东客站的灯塔？

数据表明，区域灯塔已现身

在东客站的商业版图上，虽然龙之梦新城的规模达到150万平方米，但其操刀者上海长峰集团并不为蓉城熟悉；海峡产业城虽然有着世茂的身影，但迟迟不能进入实质的开发阶段对于投资客来说依然是水中月镜中花，另一方面世茂虽然有着豪宅教父之称，但在产业和商业领域是否还能独领风骚有待观察。作为最先落子东客站板块的开发企业之一的阳光100无疑在此时成为了东客站最具影响力和号召力的企业。

具国内权威机构评测，阳光100位于2014年中国商业地产公司品牌价值TOP10，位居第7。而在东客站区域内，还未有一家开发企业在商业地产公司品牌价值上超越阳光100。品牌价值对于商业地产开发企业来说更具含金量，是对其在操盘经验和开发远见上的肯定。近两年以来，阳光100在不断加大社区商业、城市商业、SOHO产品、服务型公寓等产品比例的过程中，为商业地产领域的开发积累了宝贵的经验

就以位于东客站区域的阳光100米娅中心为例，其在本年10月推出的以“party city”为主题的西南首家社交消费综合体便是其在商业地产领域的尝试和探索。对于成都而言，阳光100并不陌生，其在成都的首个项目便位于东客站区域，并是东客站以西区域最先进入开发期和销售期的项目之一。同时，对于阳光100而言，成都也不陌生，早在2004年阳光100便已经入蓉，并成为城东迎辉路区域最早的拓荒者。要说对东客站板块的感情和理解，蓉城房企无人能出其右。

所以，当东客站商圈早已经陷身红海之时，已经矗立于东客站商圈核心区域的阳光100米娅中心无疑成为了东客站中最闪亮的一座灯塔。仅以2014下半年为例，阳光100米娅中心在东客站商圈就做到了“独孤求败”的地步。7-11月，阳光100米娅中心的商业认购量占据东客站商圈板块整体认购量46%，遥遥领先于板块内其他在售项目。在2014年东客站商圈板块诸多新项目纷纷亮相入市之际，阳光100米娅中心还能做到如此成绩，已经证明其在商业地产领域的独到之处。

用社交消费街区杀出同质化的汪洋

2012年以来东客站板块成交地块以商兼住和商业属性地块为主，且近8成净用地面积都是50亩以内，分布零散。结合锐理地产网收录的该板块预供应土地情况也可以看到，未来一段时间，该板块商业属性地块仍将以小地块居多。而版块内未来2-3年会交房入住的项目超过10个，传统的小型社区商业和街铺、底商加起来，虽体量巨大，却难聚集成势。

小型社区商业项目无明确的商业规划，其生存对区域环境的依赖性大，相邻商业项目的竞争更激烈；同时，有相当体量，却在商业运营商没有模式创新的项目将陆续亮相，与小型社区商业一起导致板块销量整体下滑。

要想扭转这样的不利局面，板块内的项目就必须转变思路，另辟蹊径。今年下半年，阳光100米娅中心尝试推出了有别于传统的购物中心和社区商业之外的第三种商业模式——社交消费街区。体验式商业是今年最为业界追捧的商业模式之一，但主要被用于大型购物中心，在米娅中心这样一个7万方不大不小的项目如何将体验式消费更细分一层？

位于东客站的阳光100米娅中心在未来是2、4、7号地铁线的交汇处，同样拥有类似优势的区域如上海人民广场、世纪公园无不是商业聚集的黄金地段。交通便利带来东客站周边越来越多的人流，米娅中心在建筑设计上的用心则专为留下人群而设：开放式街区，提供更多商业展示面；全采光地下商业，为爱边逛街边进行餐饮消费的成都人提供明亮疏朗的场所；融景商业空间，为商业体提供更多自然元素的同时，契合成都人社交消费首选“茶馆”“咖啡厅”的习惯。

以社交消费为主题，意味着在业态上必须满足都市人在社交上的细分需求，从米娅中心目前透露的签约商家来看，美食城、保龄球、模拟高尔夫、KTV等一应俱全，业态集中于餐饮、零售、情调休闲、精品酒店、艺术娱乐五大类。除此之外，项目邀请了专业party策划团队，为消费者提供一站式、定制化的聚会解决方案。

从某种角度来看，一个商业体的成功不仅在于它打算做什么，也在于它周边的竞争者没有做什么。自万科魅力之城在东客站形成了一个小型商业群落之后，这个版块就一直缺少一站式消费目的地，米娅中心的出现为区域内商业群落形成，服务水平提升提供了一个靠谱的机会，请关注锐理地产网的后续报道，一起来看一个体量不大的商业项目，如何在商业红海中先声夺人。