昭觉寺北片区124亩地块是该板块存量不多的百亩地块

在即将公告的两宗地块中，昭觉寺北片区地块关注度较高，该地块位于川陕路以东，昭觉寺横街以北，总面积124亩，地块的东侧就是昭觉寺。目前地块内部基本平整，有少量的建筑土方。在政策利好，交通路网较为发达的区域，这宗124亩商兼住地块的价格在什么区间比较合适呢？

地块实景图

地块位置图

4500元/㎡之内可拿地

(点击图片查看大图)

（1、项目持有6.8万㎡商业，其建设成本纳入项目总开发成本，未纳入收益测算。2、车位销售收入仅计算住宅车位销售收入。3、项目商业总体量22.7万㎡，其中商铺体量为13.56万㎡，50%销售，50%持有，办公/公寓体量为9.2万㎡）

根据地块周边的住宅、办公、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在4467/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。如果楼面地价在3893元/㎡之内，投资净利润在15%以上，利润更为可观。

124亩商业地块SWOT分析：

优势及机会:

1.地块临地铁3号线、昭觉寺横路、川陕路，周边公交线路多，交通通达度高

2.项目自身占地面积124亩，为区域大型楼盘，具备规模优势

3.项目自身商业体量达到20多万㎡，商业配套完善

4.周边在建小区较多，未来人口将大幅增加，为项目带来更多机会

5.地块紧邻昭觉寺，佛教文化氛围浓厚

地块劣势及威胁：

1.地块旁有川陕路高架，对项目的昭示性有一定的影响

2.地块周边城市界面差，为成都人印象中脏乱差区域，影响项目品质

3.区域目前商业氛围较弱

4.项目自身需持有商业体量大

针对地块存在的劣势，锐理数据土地前期顾问也给出两点开发建议：

1.依托区域未来大量的入住人口，项目可以通过自身大体量商业和自持商业，打造区域商业中心，与刚成交的昭觉寺南片区A地块一同改变区域商业氛围弱的局面；

2.项目用地规模大，住宅用地可以通过自身景观资源的打造，消除购房者对区域缺乏景观资源的抗性。