一条W曲线，可能让你对攀成钢板块大跌眼镜。在2014年1月-2015年1月的13个月期间，这个板块的供销比约为1.39，存销比约为1.73，看上去非常健康，但板块当前的总体去化率仅36.6%，很显然，在刚刚过去的2014年中，各项目推新节奏放缓了，去存量成为摆在第一位的任务，这一点，恰如我们在之前的一篇文章中所指出的，2015年，我们对攀成钢板块的定性仍是“去存量，求变化”。

W曲线给“高端”板块“抹黑”

这条曲线不是别的，正是2014年1月-2015年1月期间攀成钢板块各面积段产品的去化率曲线，它告诉我们的意思是，在攀成钢板块，最好卖的产品是70-110平方米面积段的产品及170-200平方米面积段的产品，至于400-500平方米面积段产品目前将近60%的去化率，则是因为总体供应量就偏少，而过去的一年中更是只新增了4套该类型的产品供应。500平方米以上的呢？对不起，全年一套都没卖掉（备案口径下），当然，即便如此，这类型的产品整个板块也仅有5套存量。

另外，整个板块没有70平方米以下的产品，这很正常。

绝对量方面，我们也计算了一下，与“W曲线”第一个高点相对应的70-110平方米的产品，过去的13个月中备案销售总面积约为7.78万平方米，约占整个板块统计时间区间内销售总面积的25%；与曲线第二个高点相对应的170-250平方米的产品，过去13个月中备案销售总面积约12.54万平方米，约占整个板块统计时间区间内销售总面积的40%。W曲线的第三个高点是400-500平方米产品，因总体供销量小，姑且略去不表。

高端产品的衡量标准不仅仅是面积大小，不妨看看另一个维度的数据——产品均价。

攀成钢板块住宅市场总体运行在12000元/平方米以上的水平，而最接近均价底部的是面积段在70-130平方米的产品以及150-170平方米的产品。有了这个数据，我们再来看看W曲线的两个高点——

在攀成钢板块置业，70-90平方米面积段产品的总价门槛约100万，90-110平方米面积段产品的总价门槛约130万，110-130平方米面积段产品的总价门槛约160万。梯度相对明显，刚需面积段的产品，总价控制在150万以内是攀成钢板块各项目的共识，目的很明确，攀成钢板块不是只有高端，同样离不开刚需，所以这个板块1/4的房子是刚需群体买走的。

170-200平方米产品的总价门槛达到300万，而200-250平方米面积段的产品总价门槛刚好为400万。

尴尬的是130-170平方米面积段的产品。根据产品均价，不难看出，130-150平方米产品和150-170平方米产品的总价门槛都是200万。面积增加了20平方米，但总价门槛没变化，为何？这就要看具体项目了。整个攀成钢板块，仅有成都ICC、通用时代国际社区、中洲中央城邦三个项目有这一面积段的产品存量，且中洲中央城邦项目占据了绝对的存量主力，这表明，新入市项目中洲中央城邦准确地抓住了板块产品供应的空档区间。同时这一尴尬状况也将攀成钢的一类介于改善型与高端之间的客群描摹得更加具体：他们期望能够多一间房，期望有更舒适的居住空间，但总价承受能力只有200万。

500万，攀成钢不能承受之重

W曲线的最低点出现在250-300平方米面积段，不到20%的总体去化率，该面积段产品1.65万元的均价水平，将这类产品的目标客群锁定为总价承受能力为500万元的“富人”。很遗憾，这类产品糟糕的销售表现告诉大家，500万是攀成钢板块的“不能承受之重”。伊泰天骄等五个项目，恐怕要在这一面积段产品的去化上面想办法了——说得更直白点，价格再松动一下吧。

追赶“小趋势”

存量数据表明，70-90平方米产品、150-170平方米产品在攀成钢板块面临的竞争相对较小，不过，前已述及，150-170平方米产品的尴尬在于，总价门槛与130-150平方米产品相同，如果单纯只是面积上的区别，在产品设计上没有足够的优势的话，这类产品未必好卖，中洲中央城邦的130余套该面积段产品，正在接受市场检验呢！

问题的答案现在已经很明了：2015年，在攀成钢板块要想卖得最好，避开激烈的竞争，只有做70-90平方米面积段产品，将总价门槛控制在100万甚至更低一点。2014年攀成钢板块的部分项目已经新拿预售证的情况已经显示出了调小面积、控制总价的趋势，2015年，攀成钢的“小趋势”还将继续。即便有打广告的嫌疑，我们还是要说，有“7090”政策限制的攀成钢2号地块，也就是3月鸿云售楼部正式对外亮相，正赶上了好时机，拭目以待吧！