一两个优质项目对周边能起到的正面影响是业内有目共睹的，正如新兴的板块都盼着万达广场的入驻，分析东客站板块，会发现它失衡的发展、较其他板块略慢的脚步和暂时难以聚起的商业氛围。什么样的项目可以拔高一个板块？这是我们需要解答的问题。

“发育”不均衡的东客站

东客站板块房地产项目分布图

细看东客站板块的在售项目分布，无论是住宅还是商业都有集群的趋势，我们以三环路为界，三环路外有蓝光锦绣城、海上海、摩玛新城集群，三环内的隆鑫九熙、优品尚东、阳光100、上东世家也紧紧“抱团”。一条三环路似乎将东客站的商气生生地割成了两半，更值得玩味的是，偏偏是三环路外的项目集群商业氛围更好，商业配套更佳。一个凯德广场就能为三环外侧的集群提供商业活力，那么三环内的这一侧同样急需一个区域核心项目来凝聚商气。

再看东客站近年来的势头：自2010年，因万科魅力之城的开盘带动起东客站商业第一波高峰后，直到2014年底东客站板块的商业认购一直走低。2011年到2014年，东客站的商业年销售量均未能冲破3万㎡的关口，而这不紧不慢的脚步和不温不火的销量都来自于板块内在售的9个项目。和隔壁常年热闹的攀成钢板块相比，东客站的井喷时代还没有到来。

是鸡生蛋还是蛋生鸡？相似的问题是先有人流还是先有商业项目？在不同板块的不同市场语境下，这个问题的答案未必会是相同的。可以肯定的是，东客站有人，现有常住人口，在建和拟建项目带来的人口，东村未来蓄积的产业人口，更不容忽视的是多条地铁线路和客运中心带来的大量流动人口。迟迟未能形成商业气氛，东客站现有的商业尚留不住更多的人，而和凯德广场所在地有细微区别的是，也许东客站三环内测需要的商业模式和以凯德广场为代表的区域购物中心还不一样。三环内面对的，是成熟的建设路商圈和蓬勃的攀成钢，三环外面对的是周边住宅项目的包围和接近空白的商业；三环内迎来的是常住加流动人口，尤以后者居多，三环外只需要服务好入住率高的周边项目即可。如果要在东客站三环内小集群内打造一个商业项目，不仅需要基本的商业业态，还需兼具区域核心、区域门户等功能，再有和攀成钢板块可堪一比的品质。

三环内侧集群处，拿什么先声夺人？

和成都城南、城西不同，东客站板块从交通要道进入成都主城区的路上并没有那么多的高楼大厦，城东的发展虽然在最近几年势头迅猛，相较城南、城西显得滞后。我们把东客站板块提到成都东大门的门户地位，从城市规划、城市面貌、区域配套、商业氛围等多个角度来看，这个板块都还没有达到一个成熟板块应有的发展水平。

提升区域水平的任务往往由一两个项目来完成，就像风暴有“风暴眼”，区域内核心项目的地位类似于“区域眼”——它应该坐落于多条交通线路汇集的关键点位上，产品的打造水平需高过周边现有项目，并且有辐射广度大于所在区域的商业规划。再看东客站本身，从锐理地产网所获得的土地数据来看，未来东客站区域内预供应土地以商业为主，其中，单宗面积在50亩以下的商业用地占大多数，这意味着即使所有土地出让，东客站周边的主流商业依然是街铺、底商为主，能满足的是一部分常住人口和流动人口的需求，东客站板块的“眼”，不在客站本身的周围，何况不要忘了，高速公路入城部分、二点五环、三环将东客站周边一一“切割”，对商气的聚集而言，多条交通线路交叉而非汇集并不是一件好事。

之前，我们分析过阳光100米娅中心所处的位置实属东客站板块内黄金坐标，占有坐标如何发力才更值得关注。3.6米层高的“准豪宅”已解决了作为核心项目的住宅“使命”，我们也注意到米娅中心的住宅产品在空间可变性上花的功夫，挑高的踏步空间和地台可以变幻成次卧+储物空间与主卧+储物空间，对购房者而言，空间利用性更高，但精装标准、合理的空间规划建议减少了住宅的“刚需感”，米娅中心的住宅部分面对的并非是普通刚需购房者。

更重要的是商业部分，如果人流是水，一个优秀的商业项目则是海滩，吸纳水，再释放水。米娅中心的商业部分，地面设计为开放式街区，地上地面结合在一起以双首层立体街区面貌呈现，结合未来三条地铁线路将在此汇合的背景，项目的设计本意则放在了“地铁公路一个都不放过”。从运营角度来看，米娅对商家提供管家服务，除了相当比例的自持，可售部分的商业统一纳入米娅中心整体运营。自持是未来商业的主流，而每一个已经有商业运营经验的开发商算是当前的先行者，敢在商业氛围尚且不浓重的东客站自持相当的体量这取决于开发商的实力和经验，更需要注意的是，从目前米娅中心的招商形式来看，这个项目是铁了心要吸纳区域内的全年龄段消费人群，打出“社交商业”的牌，对盘活东客站商气更有助益。

已有种种优势在身，米娅中心剩下的问题是：谁是成长中东客站的投资者？在下一篇稿件中我们再来回答这个问题。