3月30日，成都市国土局将以拍卖方式出让成华区二环路东一段25号地块，在被商业地块刷屏近一个月后，终于有一宗主城区住宅兼容商业用地来换换口味了。而这宗地正是鼎鼎有名的68信箱地块。

今日土拍现场Pk极为激烈。先是8号pk121号，后来121号pk136号，在楼面地价达到7280元/平方米时，136号跳价至7300元/平方米！超过15亿，超过16亿，超过17亿！总价不断被刷新！短短五分钟花出去1个亿！真可谓是“任性任性太任性！”通过152次的竞价，最终，首创以总价17.7亿，溢价25.3%斩获68信箱地块！

据悉，今日共有四家报名，分别是136号中铁建、121号首创、8号菲律宾顶峰、55号北辰实业。

首创为何如此任性？真相在此：两年七次预谋“抢”地 成都首创“不冷静”     

68号信箱地块位置图

根据地块位置图可以看出，该地块位于二环路以西，踏水桥北街以南，地块北侧是蓝光coco时代，地块西侧是秀苑东路，旁边就是沙河。

目前地块已按红线实施打围，地块内有一处看护房，临时用电的电杆电线及部分杂树，无土方建渣。根据周边居民介绍，现在的68信箱地块之前是职工家属区，而瀚林花园的位置之前是厂区。由于地块位于二环内，所以交通路网发达，区域生活配套设施已发展成熟。

地块南侧的临时摊位 环境不佳

地块内景

地块内景

地块东侧公交站

地块旁就是二环快速公交 蓝光coco时代在地块北侧

八里庄板块：住宅、土地供应不活跃 新地块机会大

那么，该板块的住宅及土地市场情况如何呢？首先来看八里庄板块住宅供求情况，根据锐理数据统计显示，近一年八里庄板块住宅市场整体呈现量跌价升态势，2014年累计仅新增供应3.2万㎡，同比下降85%，2014年累计销售7.26万㎡，同比下降70%。而且区域内近三年内销售项目较少，新入市项目仅3个，分别为协信中心、蓝光COCO时代以及玛塞城。自2014年3月供应后，该板块已无新增供应。如此看来，该区域急需新项目来解渴。

再看八里庄板块的土地供应情况，2012年1月至2015年2月，区域累计供应土地4宗，面积230.58亩，成交仅2宗，分别是蓝光所拿下的coco时代地块和中铁二局拿下的玛塞城地块，土地整体供应节奏缓慢。所以，68号信箱地块的登场获得了极高的关注度。

2014年3月-2015年3月八里庄板块住宅供求情况（点击查看大图）

对比之前蓝光拿地的4520元/㎡和中铁二局拿地的4900元/㎡，68信箱地块6200元/㎡的起拍楼面地价涨势明显。参考周边项目价格，我们对该地块进行价格预估，根据锐理测算模型显示，该地块的“天花板”价格应控制在7818元/㎡之内，在保证企业10%以上利润前提下，建议成交楼面地价不宜超过6451元/㎡，也就是说，底价成交最为理想。

（点击查看大图）

不过，该地块即使以底价成交也要14.18亿元，虽然房企们已经有了新的土地预算，但是否会将重金花在该宗地上呢？您认为该地块的成交价格会有多高呢？立即参与土地竞猜。

点击下载：成华区二环路东一段25号地块报告

部分地块出让须知：

1.动竣工时间：竞得人应在签订《出让合同》之日起6个月内动工建设，从动工之日起3年内竣工。

2.用地内须配建：社区服务中心1处，套内建筑面积不小于250平方米；社区用房1处，套内建筑面积不小于590平方米；农贸市场1处，套内建筑面积不小于3000平方米，且优先设置于二楼的建筑面积。社区服务中心，社区用房、农贸市场均须临规划道路设置，且有独立入口

3.竞得人须出资建设并无偿移交给成华区人民政府套内建筑面积不小于3840平方米的公共配套设施用房。其中，农贸市场套内建筑面积不小于3000平方米，社区用房套内建筑面积不小于590平方米，社区服务中信套内建筑面积不小于250平方米。并负责办理相关权属证书至成华区人民政府指定单位，土地价款不予退还。

4.竞得人取得地块后在项目规划设计中应符合幸福里特色商业街打造整体风格，在商业界面、建筑高度、塔楼布局、建筑风格等方面应与幸福里特色商业街A、B、C段相协调，确保商业街整体贯通，有机联系。

土地位置：成华区二环路东一段25号

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 50835.54

用地面积(亩): 76.25

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于228759平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的10%，且不大于20%）

起拍价(万元/亩):1860

起拍楼面地价（元/平方米）：6200

成交单价（万元/亩）:2331

成交总价（万元）:177738.75

成交楼面价（元/平米）:7770

竞得者:首创

溢价率:25.3%

计算容积率: 4.5

西南财经大学经济学院刘璐博士采用他独创的LRT法对该宗地的成交价格进行了预测：

就68号信箱地块本身来说，通过这套方法体系笔者计算出的评估价为2522.35万元/亩，约合楼面地价8407.82元/平米。该宗地本次拍卖的起价为1860万元/亩，约合楼面地价6200元/平米。这是本方法测算的大概率事件，成交溢价率为35.61%。

人南地块的高溢价成交，已经让人们看到了土地市场疯狂起来还是有点吓人的。本方法也测算了在小概率下，本宗土地的极限成交价为3637.4万元/亩，约合楼面地价12125元/平米，此时的成交溢价率为95.56%了。

考虑到当前市场的诸多不确定因素，底价成交也是一个小概率的可能，但总的来说笔者认为该宗土地本次拍卖成交的可能性很大。