需求层面：信心复苏

开发商对土地的渴求程度，取决于楼市政策、楼市发展态势、开发企业整体信心等因素，而2014年尤其是临近年末的土地市场走势是2015年土地市场发展的基底和判断基础。

（一）2014年下半年土地市场供销双增 2015年有望延续良好势头

                                                             图一 2014年成都土地市场供销走势

从2014年成都土地市场前十一个月的表现来看，全年大部分时间供销平平、整体冷清。月土地供应量低于1000亩均线的有2、8、9三个月，而成交量低于1000亩均线的则有7个月，土地市场流拍情况较为频繁。在成交楼面地价方面，受到成交土地所在位置因素的影响，2014年全年成交土地楼面地价呈不规律波动，主城区地块成交占比高的月份如2月、4月、6月、10月，平均楼面地价水平被显著拉升。

同时也应该看到，受一系列因素的影响，自2014年9月末以来，成都土地市场出现了供销持续增长的局面，这也在一定程度上预示着2015年土地市场有望朝着新的趋势发展，尤其是2015年上半年，土地市场有望延续2014年年末的良好势头（受传统春节影响的2月份除外）。

（二）利好政策背景 增添土地市场回暖的砝码

                                              图二 2014年全国及成都重要房地产政策的时间节点示意

2014年是楼市环境发生复杂变化的一年，同时也是“一刀切”的房地产调控政策终结的重要一年。上半年虽未出台重大政策，但各地根据自身市场实际情况相继取消限购政策，且未受到中央层面的“叫停”干预。对楼市有重大影响的政策，集中在2014年下半年相继推出。重大楼市利好政策频出，力度前所未有，突出了稳定住房消费的政策方针主线，在很大程度上推动了消费者和投资者信心复苏，促进楼市和土地市场回暖。2015年的成都楼市面对的是相对2014年年初时宽松不少的政策环境。

同时，银行机构分析认为，中国将再次回到量化宽松的金融政策周期，该周期中将有很大可能出现多次降准、降息的措施，这些信号对房地产市场而言，无疑是利好，由此我们预计，2015年，成都土地市场的表现也将好于2014年同期。

（三）楼市回暖趋势趋于明朗

                                    图三 2014年1-11月份成都商品房认购量走势

成都自2014年7月传出取消限购的消息以来，商品房认购量处于一路抬升姿态。参照2012-2013年成都市场住宅备案面积数据来看，大成都范围，月度备案面积均线约为200万平方米，认购面积均线可参照备案面积均线水平。2014年的前十一个月，月度认购面积达到或高于这一均线的有3月、10月、11月三个月，第四季度的成都楼市，显示出市场回暖的趋势已相当明朗，这也为2015年的楼市及土地市场提振了不少信心。

                                                             图四 2014年1-11月成都商品房开盘认购率走势

2014年下半年，成都商品房市场无论是网签认购量，还是开盘现场认购率，都显示了稳定提升趋势，10月份的开盘认购率达到47%，已接近开盘认购率50%均线水平。楼市回暖逐渐趋于明朗，为土地市场需求复苏提供现实需求。

（四）主流开发企业投资信心复苏 下半年积极入市拿地

                                    图五 2014年1-11月份成都土地市场拿地企业情况

从2014全年的拿地情况看，上半年主要为本土新兴房企拿地，传统品牌房企态度谨慎。而随着四季度楼市重大利好政策接连出台、楼市成交回暖初现，传统品牌开发企业也开始“抄底”土地市场，显示拿地信心复苏，这预示着2015年成都土地市场迎来新的契机。

通过以上四个层面的分析，得出如下结论：自2014年四季度以来，不论是政策环境、楼市成交表现还是土地市场转机，都指示着2015年的成都土地市场或将实现好转。在未来几个月宏观政策指向不出现大的调整情况下，预计2015年上半年的土地市场平稳中略有回升。

供给层面：南北两旺

在需求趋势明确的情况下，分析成都土地市场的潜在供应（即土地预供应），有助于对未来成交土地空间地理分布及属性进行预判，对于土地信息掌握具有重要参考意义。

根据锐理地产网掌握的土地预供应信息，截至2014年12月初，大成都范围内，土地市场有超过500宗预供应土地等待上市，未来土地预供应量超过8万亩（注：其中部分土地或在2016年及之后上市出让，8万余亩土地中包括16186亩用地性质待定的预供应土地）。2015年的土地成交也将从待上市预供应土地中产生。尤其是部分优质预供应土地集中分布区域，极有可能成为接下来的土地成交热点板块或区域。

                                                  图六 2015年大成都范围内预供应土地分布热度

从成都预供应土地的分布来看，主城区以驷马桥、大丰、熊猫基地、沙西及顺江村板块最为集中，近郊预供应土地主要集中在温江、双流及东升板块；远郊预供应土地以金堂、彭州、都江堰及邛崃、新津最为集中。

主城区中，城北土地储备最为充足，熊猫基地板块的预供应土地面积累计近9000亩，北改核心区域驷马桥板块也有超过2000亩预供应土地，未来城北将是主城区土地放量热点区域。

从预供应土地分布情况看，未来1-2年主城区的城北、西南以及近郊的温江、双流，远郊的金堂、彭州、都江堰、新津、邛崃等地将可能成为土地供应的热点区域。

                                                 图七 成都主城区旧城改造类预供应土地分布情况

近年成都主城区的土地争夺日趋激烈，武侯、成华、锦江等区旧城改造土地资源备受关注，从预供应土地的分布来看，旧城改造地块主要集中在绕城内的城北、东南及西南三个方位，涉及驷马桥、八里庄、顺江村、东大街、净居寺、三圣乡等板块。

                                                     表一 近两年成都土地市场成交热点板块数据统计

从近两年的土地成交看，城北、城南是热点区域，城东、郫县次之。反映了城市向南发展和北扩的总体趋势。从当前预供应土地分布看，城北、城东仍有大量土地等待上市，随着“北改”的继续推进，城北土地放量将持续增长，2015年可能继续高居热点供销板块榜单。城南受天府新区晋升国家级开发区利好趋势影响，土地放量与成交有望继续发力。

预判结论：稳中略升

通过对需求和供给层面的分析，我们对2015年成都土地市场的走势，给出以下预判结论：

整体态势：综合2014年4季度以来的楼市回暖趋势及利好政策影响，预计土地市场需求将迎来增长，2015年的成都土地市场整体预期好于2014年。

成交走势：结合土地市场回暖趋势和历年供销规律，预计2015年年初成都土地市场有望平稳中略有回升，土地价格方面预计维持平稳或微涨。

供应类型：预计2015大成都范围内，土地供应仍以住宅兼容商业用地为主，此外在土地市场回暖的基础上，纯商业用地比例可能会有所上升。

热点区域：成交方面，主城及部分近郊区域的优质地块极有可能成为争夺焦点（尤其是二环至绕城的旧城改造地块），而价值较差的地块仍然存在流拍的可能，远郊土地的市场风险仍较大。

热点板块：综合土地预供应情况和近年热点成交板块情况，预计城北的熊猫基地、驷马桥及龙潭寺板块，城南的东升（双流城区）、顺江村、三圣乡等板块有望将成为2015年成都土地市场的热点供销板块。