自07年落子成都，在大源板块拿地建设天府鹭洲项目， 2013年9月18日，建发房产再次在大源板块出手拿地，在大源板块普遍地价不高于7000元/㎡的情况下，建发以8410元/㎡刷新大源地价记录。高价地如何消化，是摆在成都建发房产面前的问题，更是所有业内都想看的“窍门”。锐理君决定用实地踩盘的方式，去看看建发鹭洲国际这个项目是如何“拆招”的。

交通方便，配套完善，说的是两年后

去建发鹭洲国际可选公共交通，坐地铁1号线到世纪城，再转公交车（185路，898路，67路等）或者步行。从世纪城地铁口到项目上有3公里距离，到售楼部还是有一定距离的。因5号线三江站还未开通，目前坐地铁无法直达项目。预计项目首批次交房后约1年-2年，地铁5号线才会开通。自驾车走天府大道，然后在天府二街右转，直行3公里可达。总的来说建发交通可达性多样，对于在天府新区的上班族来说比较便利。锐理君从天府三街口用滴滴打车去该项目，在非高峰时段，耗时约12分钟。

建发鹭洲国际周边的交通路网已非常完善

营销大手笔，促到访促成交

锐理君还未进售楼部就被门口的巨幅广告吸引了，“排号抽玛莎拉蒂，9辆奥迪”。据了解，自2015年春节过后，建发为答谢蓉城人以及建发业主，推出了周末抽家电抽豪车等一系列活动。鹭洲国际项目从3月6日推出抽家电抽豪车等活动，当周总来电43组，来访198组，转化成交7套。

3月6日抽家电抽豪车活动推出以后，我们从数据中可以看出来访、成交的明显增加。1月12日-2月1日鹭洲国际的主要营销手段为行销带客。3月9日-3月29日鹭洲国际除了抽家电抽豪车，还有配合地铁、站台、电梯等广告和行销等营销手段。

鹭洲国际出街广告以抽豪车活动作为主诉求，有效地吸引到访。

超强赠送

进入售楼部，锐理君横扫了一下，看到有三组客户在洽谈区洽谈（当天是周二，到达项目现场的时间是下午三点左右）。从置业顾问处了解到，项目周一到周五，两个代理公司平均每天要接待两组客户，也就是一天要到访15组左右，周末通常忙得连吃饭时间都没有。建发鹭洲国际的售楼部原是中央鹭洲的售楼部，售楼部里放置了数个项目的沙盘，售楼部给人拥挤、眼花缭乱的感觉。售楼部是完成转化成交的重要场所，售楼部里呈现多个项目，如果安排不当，会让人选择混乱，不易逼定，流失部分目标客群。一个只有80万左右购买能力的意向客户，对位的产品是鹭洲国际二期较小的户型，而建发所宣称的高达57%的赠送面积，只有151平方米的大户型可以达到，如果客户冲着高赠送而去，在看到一大片的沙盘和户型模型后，难免产生较大的心理落差，认为“这个项目来错了”。

建发鹭洲国际的户型有99㎡，129㎡，151㎡几种，都相应的做了赠送，151㎡的赠送可到57%。151㎡的售价均价约14000元/㎡高于其他户型，虽说实得单价在1万/㎡，但是高达220万的置业门槛，也难免让部分冲着高性价比而去的客户有一种深深的无力感。

样板间为“改头换面”之作 恐为后期交房留隐患

走进151㎡的样板间，首先映入眼球的是9.6米的超阔横厅，对于如此霸气的横厅锐理君只想说在家里呼朋唤友开Party都够了。该户型二楼有一个63㎡的奢华卧室。锐理君细看了样板房的布置呈现，也从置业顾问处了解到，鹭洲国际的样板房是在建发天府鹭洲的样板房基础上改造而来，不是按照1：1家具比例打造的，也就是说现在看到的空间是比较宽敞，等购房者住进来，家具搬进来，会发现房间比样板房小了很多。同时，部分墙体、隔断处建发也用到了镜面、嵌入式家具的装修设计手法，而在实体户型里边，有些部位与样板房的出入较大，这也为后期交房时留下了一些产生纠纷的隐患，即便是有销售人员现场跟客户作说明，仍然不能够完全消除这种隐患。

鹭洲国际151㎡户型的样板间卧室与客厅

性价比完胜区域其他项目

锐理君梳理了建发鹭洲国际的周边项目销售数据，数据显示，在片区同类型的产品，建发销售均价是低于其他项目的。

锐理君在看了鹭洲国际的户型之后，梳理了鹭洲国际和世纪名邸项目户型和销售单价。建发鹭洲国际99㎡的产品实得面积121㎡，总价93.5万，世纪名邸93㎡的产品实得110㎡，总价97万。建发的99㎡相对于世纪名邸的93㎡，实际多得11㎡，总价少3.5万元。虽然从户型上看，只多出一个卫生间，居住的舒适度提升确是实实在在的。而从实得面积来看，建发的三室两厅，每个空间的尺度更大，这也为产品的居住舒适度加分。

建发鹭洲国际各面积段产品均价

凯德世纪名邸各面积段产品均价

相对片区其他项目，面积相当的户型，购买建发鹭洲国际时总价会少3-10万元，但是在后期装修成本中，赠送空间需要自己搭板，这也是一笔不小的花费。总的来说，建发相对与片区项目来说，性价比高。