曹家巷地块未拍先红，还是被央视报道过的“明星地块”，十年拆不动，而且近18亿的土地成本对任何一家开发商来说都不是小数目，同时附加了各种苛刻的开发条件，隐形成本也让众多开发商望而却步。2014年6月18日，恒大逆势突围底价拿下曹家巷地块。恒大让业内更津津乐道的是曹家巷地块的开发成本以及产品布局，“恒大能否善始善终完成其成都主城战略的1号作品？”成为众多业内心头最大的疑问。

用利润说话 看恒大这本“变天账”

曹家巷地块毗邻府南河畔，东起府青路一段，北靠马鞍东路，西至马鞍南路，南邻外曹家巷，附近有很多临街做生意的商户，人流较为复杂，而且在马鞍东路上还有很多年限已久尚未拆除的老房子。底价拿地的恒大在苛刻的开发条件和环境下将如何“变形”？

首先来看恒大拿地的开发成本。锐理数据结合曹家巷广场项目现已知晓的部分投资成本数据，测算出的开发成本为5723元/㎡。锐理数据监控显示，曹家巷地块周边成交地块的楼面地价多集中在3500-7500元/平方米之间，其中成交价最高的华兴街“煎蛋面”地块，楼面地价高达11000元/平方米。相比较而言，曹家巷地块在当前的开发成本之下仍有较为可观的利润相对空间。成本在预算之内，使得恒大有充足的手段来打造曹家巷广场，如多产品线覆盖，打造河景房，提高项目品质，增加商业自持等等。

锐理数据对恒大曹家巷广场项目的开发成本测算结果

暗藏“心机” 多产品线覆盖曹家巷项目

恒大曹家巷广场效果图

曹家巷广场位于一环内，属于市区成熟生活区，区域内的教育、医疗配套比较齐全。附近有多条公交线路，出行便利，地铁3号线途经该项目。根据恒大的规划，曹家巷广场是一个占地173亩的商业综合体，其中的商业部分约为34万平方米，业态包括购物中心、底商、商业街、LOFT、SOHO及写字楼，其中写字楼体量为10万方。

2014年全年，成都主城区共去化了77万方写字楼，在主城区中，供应、去化、存量最高的均为高新区。金牛区去年全年去化量约15.9万方（备案口径），新增供应约16万方，供销持平，年底备案口径存量约为37万方。整个红星路仅红星国际有少量供应，整个片区写字楼市场销售空白。整体而言，曹家巷广场所在区域还未形成密集的办公环境和氛围，后期运营考量着恒大的能力。曹家巷广场LOFT体量为5万方，LOFT去年成都市场供销平衡，主城区去化13万方，但金牛区仅有少量供应，曹家巷广场的LOFT产品正可以补充片区供应。成都市场SOHO存量节节高升，对于有6.8万的SOHO曹家巷广场而言，并不是个好消息。

总体上看，金牛区各类型商业产品供销平衡，地处一环的曹家巷广场恰好弥补了片区部分商业业态供应不足的状况，这些商业产品后期销售压力相对较小。

完善片区商业配套 成熟商业运营体系是“首秀”信心来源

曹家巷广场周边多为一些临街底商，项目周边2公里范围内无大型的综合体。那么曹家巷广场如何鹤立鸡群，提升片区消费档次？

曹家巷广场建成后有23万方的返迁面积，加上13万方的精装住宅，11.8万方的公寓和LOFT，预估将有1万人入住，本身项目就需要大面积的商业配套。恒大曹家巷广场有3万平米集中式购物中心，这一商业配套在满足项目自身的商业需求外，还可以有效辐射周边人群，提升片区整体商业配套水平。

据了解，曹家巷广场购物中心将引进恒大旗下的恒大影城、恒大超市等商业品牌。恒大院线是以恒大地产的商品住宅项目、城市综合体项目为依托，打造一条国内院线经营的新道路的影院。在业内、业外资本开始出现大量撤出影院建设的情况下，曹家巷广场引进自己企业的影院，依托购物中心完成院线、购物、餐饮等配套设施的打造，因为租金可控，可以降低其运营成本和风险。

恒大超市定位为精品生活超市，经营面积为1000-8000平方米。对于周边临街底商聚集无大型购物中心的曹家巷片区，恒大旗下的影院、超市的入驻，为自身招商减轻了压力，增加了片区商业配套，提升片区商业配套档次。恒大在商业集团下分别设立百货公司、超市管理公司及游乐管理公司，负责管理运营恒大在全国130多个主要城市的300多个商业项目，项目类型涵盖社区商业、商业中心、恒大影城、大型集中式商业等业态，现管理运营的商业总面积逾200万平方米。有丰富运营经验和成熟的运营管理体系，将使得恒大在曹家巷广场项目的商业后期运营管理水平有充分保证，这也是成都恒大主城区综合体“首秀”最大的自信心来源。