5月8日，蓝润以7900元/㎡近乎疯狂的价格拿下攀成钢板块最后一宗住宅兼容商业用地引发业界热议，当天蓝润、蓝光、朗基、新希望几家房企的混战似乎在告诉我们，5月的土地市场或许会有起色。

接下来，还有哪些值得关注的地块呢？锐理获取独家消息显示，本月末金牛区将有一宗重量级地块登场——金牛区天回镇街道万圣社区（金牛区天回镇街道万圣社区1、4组），之前已有不少关于该宗地的小道消息传出，据说某重量级房企对该地块的意向颇高，或将拿下打开成都市场大门。

而且该宗地旁的106亩住宅兼容商业地块或一同登台，两宗地块总面积近250亩，如果一同打造，将成为该区域又一重量级项目。

两宗地块位置图

重点项目聚集区 北部新城土地潜力大

那么该宗地块所处位置的现状及周边潜力如何呢？

从地图上可以看出，该地块位于成都北部新城，紧邻中铁轨道交通高科技产业园和西部地理信息科技产业园，预计仅这两个产业园将提供十多万高层次人才就业，成都国际商贸城的落地，也为该片区引入10万商户，随之而来的就是大量的居住需求。

而且按照北部副中心规划，成都将形成南北轴线发展，北部将打造区域面积100平方公里、人口100万的成都市“北中心”。同时，北部新区发展规划也明确提出，近期的发展主要落于三大区的六个项目，包括国际商贸城片区的成都国际商贸城项目、余家新居项目。产业集聚区的中铁轨道交通高科技产业园、西部地理信息科技产业园、成都西部黄金珠宝总部基地，以及天回旧场镇片区的拟开发项目-城北文化旅游区。而该地块附近就有多个重点项目，所以未来的发展势必强劲有力。

地块已平整 底价成交较乐观

锐理数据调研员看地发现，目前地块被草木覆盖，无建筑土方，目前，地块北侧和东侧道路正在修建，预计在今年12月形成通车能力，再看地块外围，金凤凰大道已通车，天龙大道部分通车，预计在今年10月全线通车。

区域配套也在同步升级，根据区域规划图可以看出，地块附近将建一所重点小学，华西城北分院也落在该区域，未来还将有一个大型综合体，前景相当乐观。

在金牛区天回镇街道万圣社区（金牛区天回镇街道万圣社区1、4组）地块附近还有大面积地块待出让，我们从供地方处了解到，今年万圣社区有7宗供地计划，这些地块顺利成交后，该区域将会大变脸。

地块所在区域规划图（点击图片查看大图）      

地块内部

万圣社区有大片待出让土地(点击图片查看大图)

那么，该地块在什么价位之内有利可图呢？根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，该地块的价格在2072/㎡之内都可以考虑接手，此时的投资净利润率在10%以上。

(1、地块计容总建筑面积24.24万㎡，其中最大可兼容商业面积2.42万㎡，地下空间建筑面积8.31万㎡。2、地块车位销售仅计算80%，持有车位物业20%，计2.49万㎡，其建设成本纳入项目总体开发成本。）

地块优劣势分析：
优势：

1.成都北改核心区域天回镇，目前区域在建项目多，未来区域居住氛围逐步提升；

2.地块周边有绿地城等大型商业项目，未来区域商业配套逐步成熟，区域商业氛围将逐步提升；

3.地块周边有成都国际商贸城等一些大型商贸专业市场，为区域带来了大量的客群；

4.地铁1号线北沿线将通到天回镇，地铁5号线九道堰北站距该地块不足500米，提升片区的交通条件；

5.地块容积率仅2.55，容积率低，项目居住品质高；

6.地块整体规模达142亩，小区规模大，利于打造小区整体环境,另外周边存在另一地块，占地面积达106亩，如能同时获取，规模优势将更加明显。

劣势

1.地块与天回镇核心区域存在河流阻隔，不利于融入天回镇核心区域。

地块开发建议：

1.商铺物业：项目商业兼容比例为10%，可沿街布置底商，最大化一层商铺面积，可以打造两层底商，项目商业进深应控制在16米以内。将商铺面积划分成50-100㎡为主的小户型商铺为主，利于项目商铺去化；

2.住宅：项目整体容积率为2.55，建筑密度在24%以内，因此可以考虑高低配，洋房+高层物业的搭配，提升项目盈利能力。同时高层物业应着重打造现金流产品，主力面积在80-100㎡，吸附商贸城的首置首改客群，利用洋房物业吸附区域再改客群。