说到城东的板块，最先想起的是洋气的建设路板块和惹眼的万年场板块，在这两个板块之间的新华公园板块略显得有些尴尬，虽区域发展成熟，地理位置优越，但片区无大型商业聚集，一时难成气候。年初恒大以5640元/平方米拿了川棉厂的商住地块，众人关注，在难成气候的新华公园板块，恒大能否打造出东二环的商务地标？下面我们从商业运营角度数据，看看恒大中央广场的算盘是如何打的。

堪比天府门廊“双子塔”

从恒大拿地之初，川棉厂地块就备受争议，地王两次流拍，附加了额外的开发条件。地块开发指标要求商务用地兼容公共交通场站用地建筑主体塔楼高度须不小于180米。根据规划恒大中央广场在商业地块建造两栋塔楼，主塔楼高248米，副塔楼高150米，这一高度，显然直指区域商务“地标”，建成后的中央广场将影响新鸿路，为新鸿路再造新商圈。

地标对片区以及对整个城市都有辐射带动作用，如ICC环球广场280米双子塔对天府门廊的作用，建成后的ICC将成为成都乃至中国西部最具影响力的城市地标，为这座城市带来前所未有的生活体验。那么同样建成后的中央广场依托其地标影响力，给新华公园板块注入活力，增加商业配套，提升片区商业价值。

三进“城”的恒大，补充新华公园所缺业态

新华公园板块近五年内只推出过钱隆天下、中建新华府、成发紫东阳光三个项目，三个项目业态均为住宅+底商，而现在钱隆天下已经售罄，按照目前的去化速度，中建新华府和成发紫东阳光两项目在两年内应该可以消化完毕。从需求角度来看，项目所处板块的住宅需求较旺盛。同时新华公园板块没有大型商业综合体，片区主要以老小区为主，无任何商务办公场地。至今，新华公园的潮汐人群依然没有找到一个集大成的所在，既能满足办公需求，又能满足消费娱乐需求，而恒大就是来填补这个产品缺位的。

中央广场商业 一路向西

恒大中央广场东临二环路高架、南邻双林北支路、西邻中建新华府、北至新鸿路，地理位置优越，周边交通非常便利，有多条公交线路和快速公交，更有地铁8号线在项目旁。

尽管中央广场紧挨二环高架的商业街会流失掉东边的部分消费客群，却拥有了西向的更大规模的市中心客群。可以预见，未来中央广场的影响力，将一路向西覆盖西至东一环双林路；西北至建设路；西南至玉双路在内的广大区域。

恒大中央广场俯瞰图

恒大中央广场意境图

根据中央广场商业部分的规划，写字楼建面约为5万平方米，酒店建面52000平方米，LOFT建面22292平方米，SOHO建面30253平方米。中央广场地处建设路商圈和万年场商圈的交叉区域。建设路和万年场分别以伊藤洋华堂、SM广场、龙湖三千集商业街、万象城等为主,项目虽处两大商圈的辐射范围内，但从地缘上看均处于辐射的边缘地段，而且二环高架及二环路的快速通道属性使得中央广场未来经营业态无法与建设路、万年场商圈直接抗衡；项目周边以老旧社区底商为主，面积偏小，经营杂乱，档次不高，仅能满足周边居民日常。现在问题来了，中央广场规划了8.8万的商业配套，新华公园需不需要这8.8万平方米，这庞大的商业消费中心客群在哪里？

恒大中央广场各业态建面及容纳人口估算

由上图恒大中央广场业态建面以及容纳人口，我们可以得到一些数据。首先，恒大中央广场写字楼的建面加上LOFT普遍赠送的空间后，总量近15万平方米。据此估算未来办公区域大约将有3.53万上班族。这部分是“朝来夕往”的商务办公潮汐客群。酒店在普遍入住率70%的情况下，将有1820人。此外，中央广场有住宅1738户，入住率90%的情况下，常住人口大约有6256人。潮汐客群和常住客群合计43264人，都将是极具购买力和消费意愿的人群。

假设一下，如果恒大中央广场没有配置8.8万平方米的商业裙楼和底商，这4.3万消费人群，以及周边的众多土著人群基本都会外流去了万年场建设路乃至直接去了春熙路。而今后，这海量的人群可以在中午、下午时间段在本地留置消费。同时建成的中央广场可以分流辐射建设路商圈、万年场商圈的新华公园部分本地消费人群。可以说，恒大在拿地之初，就已经把这本生意经想得非常透彻，并且以产品配比创造了消费需求，以及一个区域级的商业综合配套。