之前我们分析过邛崃土地高溢价原因及商品住宅发展情况(点击查看：邛崃土地怪现象——高溢价、高增速从何来？)，结合现状及规划，我们可以预见，未来一段时间内，邛崃的房地产市场依旧会在快速道上高速前进，那么，哪些有“高速”入场券呢？

锐理数据获取消息显示，5月20日会有一宗绝版临江地块上公告，究竟这宗地块的价值有多高呢？明天又将有两宗地块上公告，地块情况如何呢？一起先来探探！

临江绝版优质地块 地价或创新高

首先看南街小学东南侧、方圆街南延线东侧地块。（点击查看：地块详情）该地块位于城南沿南河滨河地带，说到临江地块，该地块与锦江区三官堂地块有较高的相似度，不过，从地块周边情况来看，该地块甚至比三官堂地块优势更为明显。（点击查看：27日土拍:三官堂地块10940元/㎡成交 单价地王易主）

                                                                             地块位置图

地块内部

地块旁的北大附属实验学校幼儿园

地块旁的南河

河边绿化带

两宗地块同样为临江地块，地块周边交通都较为便利，而且地块周边已经形成较好的居住氛围。南街小学东南侧地块所在生活圈内覆盖了邛崃市人民医院、家乐福超市、菜市场等配套，生活便利度及舒适度极高。

与三官堂地块不同的是，南街小学东南侧、方圆街南延线东侧地块旁有邛崃市优质教育资源——北大附属幼儿园和南街小学，未来该地块上的项目可将学区房作为重要卖点之一。

在主城区，临江地块让开发商为之疯狂，三官堂地块10940元/㎡的成交楼面地价使其成为2014年的单价地王，那么这宗优势更为明显的临江地块是否会让邛崃的开发商疯狂呢？地块的天花板价有多高呢？我们进行简单的测算。

（备注：规划部分社区底商，建筑面积占计容面积的10%，商业全部销售；按照一户一车位的方式配比车库，全部安置在地下）

根据地块周边的住宅、商业、公寓、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，该地块的成交价在228万元/亩之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在8%以上，如果地块底价成交，则投资利润率在12%以上。

地块优势

1.区位——区域为老城居住功能的自然蔓延带，成熟度高

2.规划——区域是政府规划的品质滨水住宅区，享有政策导向的利好

3.配套——与邛崃市知名小学南街小学及北大附属幼儿园、南贝幼儿园无缝对接，是典型的学区房地块

4.景观——紧邻一线江景，外部景观资源丰富

5.地块——地块地形方正，内部平正，有利于后期建筑排布

地块劣势

1.航空限高，限制物业多样性的组合

2.有一定的噪音污染

地块开发建议：

1.依托区域优质的景观资源和教育资源，打造改善型品质住宅，实现对邛崃市中高端客户的吸引

2. 配备部分社区底商，满足后期入住客户的生活型购物需求，同时博高项目利润

邛崃推5亩农贸市场地块 能玩转吗？

在本次上公告的三宗地块中，金丰雅居西侧、古川上苑北侧地块极扯眼球，地块面积仅有5亩，根据出让要求，该地块仅用于建设农贸市场，且不得进行产权分割。之前有不少地块要求配建农贸市场，但是单宗地块要求建农贸市场的实属罕见。（点击查看：地块位置）

锐理数据统计了近12个月内地块周边3公里范围内的在售项目情况，周边住宅项目超过20个，地块所在区域一些项目已经交房，还有大部分项目即将交房，未来将有一批固定人口涌入，但是地块周边并没有大型农贸市场，所以该地块有极大的市场机会。

那么该地块的价格是否有吸引力呢？

                                                                            地块位置图

（可点击图片查看大图）

（可点击图片查看大图）

(备注：1.规划为盒子式农贸市场，从而有别于现有的大棚农贸市场2.租金以20年计，每年租金上涨3%3.折现率以12%计算)

将农贸市场价格带入锐理测算模型，可以看出，如果该地块底价成交，此时的经营净利润率为29%左右，投资回收周期为7年，锐理数据顾问认为，该地块适合投资风险较低、对资金回现要求不高，追求长期稳定收益的本土小型开发商或者自然人拿地。

地块优势

1.规模——项目地块小，对资金投入要求低

2.客源——紧邻两大居住社区，其周边无成熟的农贸市场，未来客源有所保障

3.地块——地块地形方正，内部平正，有利于后期建筑排布

地块劣势

1.产权不能分割，难以销售，同时农贸市场租金水平较低，资金回收周期慢

2.外部又高压线，将对项目形象造成一定影响

地块开发建议：

1.依托成熟的居住氛围，抓住周边竞争薄弱的机会，打造具有精致形象的新型农贸市场

蓝光coco时代旁出“白菜价”地块

最后一宗公告地块位于蓝光coco时代对面，是一宗27.57亩的纯商业用地，该宗地块最大的看点即是地块的价格，从公告上可以看出，该地块的价格仅为70万元/亩，对比地块周围的纯商业用地价格，该地块的价格可谓是“白菜价”。（点击查看：地块详情）

地块周边纯商业用地成交情况

锐理数据统计显示，该地块周边纯商业用地起始单价在55万元/亩-90万元/亩之间，成交价在75万元/亩-234万元/亩之间，成交价最高的是成都四川成泰伟业房地产在2013年拿下的邛崃市临邛镇318国道西侧北部新中心地块八地块，成交价为234.97万元/亩，溢价率高达327.21%，这也是邛崃近两年来，溢价率最高的地块。

                                                                    地块位置图

地块内部

地块位于司马大道旁（可点击图片查看大图）

那么该宗“白菜价”地块是否真的有利润呢？将地块周边商业及停车位价格带入锐理测算模型看看测算结果吧！

（备注：1.规划为精品专业卖场，其中20%的计容面积采取自持2.自持部门纳入成本测算，未纳入收益测算）

该地块的成交价在245万元/亩之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在8%以上，如果地块底价成交，则投资利润率将超过20%，利润更为可观。

地块优势

1.交通——紧邻城市主干道及未来的城市轨道站点，交通优势明显

2.规划——区域为邛崃市规划的北部新城，主导商贸、会展功能，将成为未来邛崃城市三产经济最为活跃的地区

3.地块——地块地形方正，内部平正，有利于后期建筑排布

地块劣势

1.区域认知较为陌生，有待成熟

2.紧临城市过境通道，有一定的噪音污染

地块开发建议：

1. 依托便捷的交通优势，顺势城市发展规划，打造城市精品专业卖场

2. 采取租售结合的方式，通过持有部门物业，给投资者及商家树立信心，带动销售。