之前我们分析过邛崃土地高溢价原因及商品住宅发展情况(点击查看:邛崃土地怪现象——高溢价、高增速从何来?),结合现状及规划,我们可以预见,未来一段时间内,邛崃的房地产市场依旧会在快速道上高速前进,那么,哪些有“高速”入场券呢?
锐理数据获取消息显示,5月20日会有一宗绝版临江地块上公告,究竟这宗地块的价值有多高呢?明天又将有两宗地块上公告,地块情况如何呢?一起先来探探!
首先看南街小学东南侧、方圆街南延线东侧地块。(点击查看:地块详情)该地块位于城南沿南河滨河地带,说到临江地块,该地块与锦江区三官堂地块有较高的相似度,不过,从地块周边情况来看,该地块甚至比三官堂地块优势更为明显。(点击查看:27日土拍:三官堂地块10940元/㎡成交 单价地王易主)
地块位置图
地块内部
地块旁的北大附属实验学校幼儿园
地块旁的南河
河边绿化带
两宗地块同样为临江地块,地块周边交通都较为便利,而且地块周边已经形成较好的居住氛围。南街小学东南侧地块所在生活圈内覆盖了邛崃市人民医院、家乐福超市、菜市场等配套,生活便利度及舒适度极高。
与三官堂地块不同的是,南街小学东南侧、方圆街南延线东侧地块旁有邛崃市优质教育资源——北大附属幼儿园和南街小学,未来该地块上的项目可将学区房作为重要卖点之一。
在主城区,临江地块让开发商为之疯狂,三官堂地块10940元/㎡的成交楼面地价使其成为2014年的单价地王,那么这宗优势更为明显的临江地块是否会让邛崃的开发商疯狂呢?地块的天花板价有多高呢?我们进行简单的测算。
(备注:规划部分社区底商,建筑面积占计容面积的10%,商业全部销售;按照一户一车位的方式配比车库,全部安置在地下)
根据地块周边的住宅、商业、公寓、停车位的均价,带入锐理数据的测算模型,该地块的成交价在228万元/亩之内都可以考虑拿地,此时的投资净利润率在8%以上,如果地块底价成交,则投资利润率在12%以上。
1.区位——区域为老城居住功能的自然蔓延带,成熟度高
2.规划——区域是政府规划的品质滨水住宅区,享有政策导向的利好
3.配套——与邛崃市知名小学南街小学及北大附属幼儿园、南贝幼儿园无缝对接,是典型的学区房地块
4.景观——紧邻一线江景,外部景观资源丰富
5.地块——地块地形方正,内部平正,有利于后期建筑排布
1.航空限高,限制物业多样性的组合
2.有一定的噪音污染
1.依托区域优质的景观资源和教育资源,打造改善型品质住宅,实现对邛崃市中高端客户的吸引
2. 配备部分社区底商,满足后期入住客户的生活型购物需求,同时博高项目利润
在本次上公告的三宗地块中,金丰雅居西侧、古川上苑北侧地块极扯眼球,地块面积仅有5亩,根据出让要求,该地块仅用于建设农贸市场,且不得进行产权分割。之前有不少地块要求配建农贸市场,但是单宗地块要求建农贸市场的实属罕见。(点击查看:地块位置)
锐理数据统计了近12个月内地块周边3公里范围内的在售项目情况,周边住宅项目超过20个,地块所在区域一些项目已经交房,还有大部分项目即将交房,未来将有一批固定人口涌入,但是地块周边并没有大型农贸市场,所以该地块有极大的市场机会。
那么该地块的价格是否有吸引力呢?
地块位置图
(可点击图片查看大图)
(可点击图片查看大图)
(备注:1.规划为盒子式农贸市场,从而有别于现有的大棚农贸市场2.租金以20年计,每年租金上涨3%3.折现率以12%计算)
将农贸市场价格带入锐理测算模型,可以看出,如果该地块底价成交,此时的经营净利润率为29%左右,投资回收周期为7年,锐理数据顾问认为,该地块适合投资风险较低、对资金回现要求不高,追求长期稳定收益的本土小型开发商或者自然人拿地。
1.规模——项目地块小,对资金投入要求低
2.客源——紧邻两大居住社区,其周边无成熟的农贸市场,未来客源有所保障
3.地块——地块地形方正,内部平正,有利于后期建筑排布
1.产权不能分割,难以销售,同时农贸市场租金水平较低,资金回收周期慢
2.外部又高压线,将对项目形象造成一定影响
1.依托成熟的居住氛围,抓住周边竞争薄弱的机会,打造具有精致形象的新型农贸市场
最后一宗公告地块位于蓝光coco时代对面,是一宗27.57亩的纯商业用地,该宗地块最大的看点即是地块的价格,从公告上可以看出,该地块的价格仅为70万元/亩,对比地块周围的纯商业用地价格,该地块的价格可谓是“白菜价”。(点击查看:地块详情)
地块周边纯商业用地成交情况
锐理数据统计显示,该地块周边纯商业用地起始单价在55万元/亩-90万元/亩之间,成交价在75万元/亩-234万元/亩之间,成交价最高的是成都四川成泰伟业房地产在2013年拿下的邛崃市临邛镇318国道西侧北部新中心地块八地块,成交价为234.97万元/亩,溢价率高达327.21%,这也是邛崃近两年来,溢价率最高的地块。
地块位置图
地块内部
地块位于司马大道旁(可点击图片查看大图)
那么该宗“白菜价”地块是否真的有利润呢?将地块周边商业及停车位价格带入锐理测算模型看看测算结果吧!
(备注:1.规划为精品专业卖场,其中20%的计容面积采取自持2.自持部门纳入成本测算,未纳入收益测算)
该地块的成交价在245万元/亩之内都可以考虑拿地,此时的投资净利润率在8%以上,如果地块底价成交,则投资利润率将超过20%,利润更为可观。
1.交通——紧邻城市主干道及未来的城市轨道站点,交通优势明显
2.规划——区域为邛崃市规划的北部新城,主导商贸、会展功能,将成为未来邛崃城市三产经济最为活跃的地区
3.地块——地块地形方正,内部平正,有利于后期建筑排布
1.区域认知较为陌生,有待成熟
2.紧临城市过境通道,有一定的噪音污染
1. 依托便捷的交通优势,顺势城市发展规划,打造城市精品专业卖场
2. 采取租售结合的方式,通过持有部门物业,给投资者及商家树立信心,带动销售。
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