5月14日，锐理数据品牌营销中心总经理郭洁应邀为金牛区政府作关于成都商业地产市场现状与未来趋势的分析报告，在这场报告会上，郭洁抛出的言论，比2012年提出的“成都商业地产过剩”更为严峻，郭洁称，成都土地供应结构欠合理，近8年来，商业土地供应占比超过41%，造成了严重的商业地产过剩，且这一困局，需要未来几十年的时间来消化，说成都商业地产的伤愈需要等待十年时间，已经是轻的了！那么，截止到2015年4月的市场数据，到底揭示出了成都商业地产市场哪些令人触目惊心的现状？

郭洁的开场白

14日的报告会上，郭洁一开场就给所有听报告的政府部门官员、职能单位负责人泼了数瓢冷水，更有听者称“感觉一场大的灾难正在来袭”。郭洁的开场白是这样的——

成都的商业地产危机，使政府正面临着一场严峻的考验；

我们需要了解这场危机的成因、现状、以及未来的发展趋势；

我们必须正视这场危机，必须采取必要的措施和手段将危害降到最低；

我们还要吸取教训，去积极的寻求解决问题的方法。

从2014年底，成都即传出部分商业银行对商业地产停贷的消息，这一消息在2015年第一季度继续发酵，锐理观察员在第一时间对成都各大商业银行的情况进行了电话采访，“停贷”得到了证实，随后，仲量联行发布的2015年第一季度成都商业地产市场运行情况报告也警示了商业存量攀高、写字楼空置率处于较高水平等问题。

在当天的报告中，郭洁深挖了成都商业地产严重过剩的根本原因，并以详实的数据阐述了成都市场各类型商业产品的供销存及运营现状。锐理地产网根据郭洁的报告内容，将成都市商业地产市场的核心数据、数据背后的问题进行分别阐述，将于近期集中推出。

销售型商业供销量呈逐年降低趋势 存量仍处高位

2008年至今，成都商业新开工量已超过4615万方，从新开工面积的趋势来看，商业新开工量在2012年达到峰值，为1002.44万方，2013-2014年，商业新开工面积有所回落，2015年第一季度，新开工面积仅139.97万方，乐观估算，2015年全年大成都商业新开工量或仅能与2013年水平持平，商业滞销、商业产品投资价值降低、商业地产除销售外的其它运营方式对开发商的要求过高等问题，已经严重传导影响到开发商对商业项目的投资建设热情。

从商业的供销量来看，大成都范围内，销售型商业物业的供应量在2012年达到峰值，全年共新增商业物业供应841.44万方（不含车位），销售面积在2013年达到峰值，为485.77万方。存量方面，2014年大成都范围内的已取得预售证的商业存量（不含车位）达到历史最高纪录1805.98万方。按照2014年的商业去化量计算，仅预售存量就已经足够市场消化约5年时间。从最近8年的供销存趋势来看，成都销售型商业物业的供销高峰期已经过去，但存量依然保持在高位，后期面临的去化压力非常大。

从逐月的供销数据对比中可以看到，近8年时间，商业供过于求的趋势没有发生改变，2010年下半年到2014年底期间，商业供应量显著大于市场去化量，2015年的前4个月，供销基本持平。从政策对市场的影响角度看，仅2012年年底的市场宽松，带来了商业成交量的显著高涨，去年底至今年的政策宽松，并未带动商业地产的销售上涨。

车位存量可售十年以上 成为严峻问题

市中心城区停车难，郊区停车位难销售是普遍共识。从总体数据上看，成都销售型车位的供销形势尤为严峻，与1200余万方的车位存量相比，年销售不足100万方的车位，显得有些“杯水车薪”，长达十年以上的去化周期，已经让人想象不出除了降价销售甚至白送之外，还有什么办法可以让车位的存量能够快速下降。

与商办产品供应高峰期已经过去的状况不同，当前成都正处于车位供应高峰期，从不同板块的存量情况来看，大源、站南、大丰、东升板块的车位存量在40万-100万平方米的水平，为“重灾区”。受到2010年《成都市规划管理技术规定》实施的影响，成都车位供应量猛增，规划技术条件层面过高的车位配比是大成都车位严重过剩的罪魁祸首。

土地供应结构不合理造成今天的商业过剩局面

2005年-2015年4月的十年多时间里，大成都范围内共成交6.77万亩商业用地，理论建筑面积约1.39亿方。2007年-2014年，销售型商业（不含车位）的供应总量超过4173万平方米。也就是说，近8年来，开发企业还未销售、未开发的或自持型的商业体量加起来还有0.97亿平方米左右。

造成待入市商业体量如此巨大的原因在于，成都土地供应结构不合理。从近8年的土地供应来看，大成都土地供应量中，商业用地的供应占比达41%，成交占比则达到40%。而城南、新都、都江堰的天量商业土地供应，造成了这些区域今天的商业过剩状况极为严重。锐理数据品牌营销中心总经理郭洁指出，成都住宅土地价格高于商业土地价格，源于成都商业土地供应占比超过41%，商业严重过剩，这是需要几十年的时间去消化的困局。