近两年，成都主城区范围内的大型主题商业下饺子般开张，各种“商业过剩”的业界论调也是纷纷扰扰。可事实上，主城区商业的分布不均衡性，由于开发商的“重西、南，轻东、北”思维，一直存在。譬如以红星路——府青路为中轴，北及刃具厂立交，东至猛追湾，西达解放路，南到蜀都大道这个将近10平方公里的城区，竟然缺乏一个大体量的核心商业。而恒大进入主城区的两大商业项目之一曹家巷广场，恰恰钉在了这个区域的中央位置。而这个地块的大量还建属性，在众多房企眼中都属“鸡肋”。恒大敢这么玩儿，显然是有一番门道的。

地块指标设定 颇费思量

主城东北区域商业缺失情况，事实上多年以来在规划部门脑海中一直存在。因此才会有曹家巷、星辉东路167.68亩旧改地块，总体量73万平方米中商业要求占比达到49%的指标出现。也就是说将要有35.7万平方米商业在此呈现。商业体量乍一看太大，资金周转周期太长两大问题，也是当初业界很多人不太理解恒大拿这块地的原因。

转换一下思维，我们看下这未来35.77万平方米商业，将要辐射、对应的人群是哪一些？

上述数据中，猛追湾片区那8万人中，或许会有将近一半消费习惯倾向于去建设路或双桥子，剔除这部分人口，这个大型商业体未来辐射人口也将近30万。而这30万人中，还不包括未来地铁3号线、6号线带来的域外人口。

内外部人口消费需求 足够支撑商业长期运营

因为曹家巷广场周边购物中心财富又一城、社区商铺等皆以中低档品牌为主，且开业时间久远，针对中高端客群消费需求的品牌引入不足，不足以支撑片区商业。所以，恒大在拿地之前，已经根据上述人口结构，将这个庞大商业体的业态做了规划：35.7万平方米商业中，LOFT体量5.4万平方米，SOHO体量7.5万平方米；办公面积10.8万平方米；购物中心+底商+裙楼10万平方米。

先看商业理论容纳规模：5.4万平方米的LOFT，层高4.9米，通过赠送使用面积可增加到8万平方米，未来理论上可容纳约2.6万办公人口；SOHO产品可商住，可商办，可容纳人口将近1万人；10.8万平方米的办公还可以容纳办公人群约6.6万。三者合计14.4万人，这部分是“朝来夕往”的商务办公潮汐客群。

再看住宅，曹家巷广场住宅为4712户，按照入住率90%计算，常住人口达1.5万人。依照国际标准，人均GDP超过3000美元的阶段，人均商业面积需求为1.2平方米。项目内容纳人口所需求的商业面积占到19.08万平方米，加上项目外区域那近30万人群的消费需求。足以支撑曹家巷广场独辟蹊径，同时引进中低端、中高端品牌入驻，满足潮汐办公客群、地铁流动人口、项目内常住人口、周边土著这四大类型，多元化的客群消费。这其中，相当一部分属于极具购买力和消费意愿的人群。

开放式规划 做大商业的蛋糕

“我们在当初绘图时，就有意识将住宅板块设计成开放式无围合社区，最大限度拉升内外人口的商业流动性。”曹家巷广场的设计方，基准方中创意总监幸志鹏如是说。

曹家巷广场整体规划中，将一号桥站接驳口摆放到了商业裙楼下方，客流出站后即便不进入商场，也需要经过一段露天式商业街。这样的开放式设计，一方面可以提高商业的视觉层次感，另一方面可以最大限度的把客源留在商业中心内。

在商业定位上，曹家巷广场除主力卖场外，商铺划分面积偏小，总价低，投资门槛相对比较低。这是针对项目本身的大量返迁客群，该部分人群手里有大量的拆迁补偿款，可用于投资，这对于后期部分出售型商业都是利好。

招商运营 真正的考验还在后期

综合看来，恒大在规划曹家巷广场的时候，内心戏是奔着“长期运营”和“树立样板”、“接地气”三大目标去的。而未来，真正考验恒大的是曹家巷广场后期运营。因此在这个项目上，将引进恒大旗下的恒大影城、恒大超市、恒大百货等商业品牌。这些自有品牌在商业品牌引进、后期运营管理甚至包括商品价格定价等方面，恒大都有较大的自主调节的权利。恒大的主城攻略，这才刚刚开始。