成都写字楼即将进入7.0时代。

而每一次迭代，都会造就好几个无论在租金收益还是地标尺度上的写字楼神话，也会造就一群空置率高企、泯然无闻的失败典型。

2012年，成都写字楼新增、存量达到井喷状态，12年的新开工量和销售惯性延续到2013年，销量达到历史最高。2014至2015年，写字楼供应量开始萎缩，但存量依旧居高不下，市场整体缺乏兴奋度，成都写字楼“高配高价、低配跳水”的断崖效应日趋明显。

2010-2015年4月大成都写字楼供销存年度走势

写字楼物业淘汰率最高 成为商业过剩最大牺牲者

在大型购物中心、社区商铺、车位、LOFT、SOHO商务公寓、写字楼等种种形态组成的广义商业阵列中，写字楼的更新换代速度堪称眼花缭乱。从1991年蜀都大厦崛起为代表的成都第一代写字楼，到2000年入市的冠城广场为代表的第三代写字楼，再到2007年开业的香格里拉中心为代表的第五代写字楼。成都写字楼的换代速度从10年到6年到3年，紧跟这座城市的发展脉搏层层提速。

从上图我们可以看到，主城区近期在建写字楼项目共63个，体量超过529万方，大多沿地铁1、2号线分布。而在当下，写字楼换代的背景又加上了“互联网”、“地铁”和“世界500百强”三大复合变量，可谓20年未有之变局。这使得未来的写字楼租赁客户不仅对写字楼的业权有统一要求，对网速、服务、设施配置、地段、立面形象也有了更苛刻的诉求。这无疑将考验投资者的运营实力及资金实力，同时也将庞大的普通投资客群无形排除在门槛外。

2013为写字楼分水岭：供应萎靡 销售走强

基于上述写字楼市场现状，从下图中可以见得，大成都范围的写字楼供应量，在“广义商业”中的占比自2010年巅峰期之后，逐年萎缩。与之相印成趣的是，写字楼销售占比却在稳步上扬，到2013年占到整体商业销售量的一半以上。

自2012年天府新区规划的出台，国际城南片区的商业地产出现了井喷式的开发姿态。尤其以写字楼物业为盛。据当时媒体报道，2013年成都市新增加法国苏伊士集团、日本三井住友金融集团、韩国现代汽车等世界500强企业22家，截至2013年12月，在蓉落户的世界500强企业达252家，其中境外企业188家、境内企业64家。至此，落户成都市的世界500强企业数量超过半数，稳居中西部城市第一。 投资环境的利好刺激下，让2013年的成都写字楼销售量创出新高。

高新区成写字楼重灾区 价格跳水或为常态

从2007年至今的写字楼供销存量统计看，高新南区长期一枝独秀，新增供应量超过700万方，是成都办公类商业供销存量最大的区域，而远郊几乎可以忽略。

从截至今年5月的写字楼销售备案热度图上，可以看出销售最旺盛的区域是高新南的站南和大源两大板块。而这三年，最多的新增和存量写字楼，也出于这个区域。有意思的是，这两大区域加上临近的航空港板块，同时也是车位供应和存量最为富集的区域。

在整体商业过剩的大城南片区，开发商为加速跑量，将导致未来这些板块的写字楼市场竞争会极度剧烈，价格跳水或将成为常态。