连续两周的时间，锐理地产网发布了一组稿件陈述成都商业地产目前面临的现状，“过剩”是不变的基调，与三年前提出“成都商业地产过剩”的观点时引起的市场振动相比，这一次再谈“过剩”，大家已经有些麻木了。

你也许要问，过剩又怎样，IFS、太古里这样的商业正是这座城市所需要的高端商业标杆！

你也许会说，商业地产停贷又怎样，司南三空间还不是卖得那么好，那个“1888元/m³”的项目，还不是宣称次次开盘售罄？

甚至你还会听到最近炒股赚钱的人说，都知道“一带一路”就是为了消化过剩产能，但中字头的股票还不是涨得刹不住车？

整个国家都在消化过剩产能，成都的商业过剩又能算得了什么？

你可能是讨厌“过剩”这个字眼的开发商，因为你的项目商业部分马上要开盘啊，锐理这么一吼，你的项目还咋卖？

你可能是对“过剩”言论嗤之以鼻的开发商，三年前你们就在说过剩，这三年里我的商业项目还不是卖完了？

“过剩”到底意味着什么？过剩就意味着产品卖不掉，要降价，要打折么？过剩就意味着咱们不入市了，等市场存量消化得差不多了再进场么？过剩就意味着政府早已患上依赖症的土地财政要歇菜了，地都不卖了么？

任志强不喜欢媒体提“过剩”、“库存高企”这样的字眼，但是不代表任志强就不承认过剩、高库存的现实，任志强对高库存、过剩的看法，是最在理的——你不可能等到库存都消化掉了再入市，房地产市场当前总体而言的销售规模，不会出现较大幅度的下滑，卖不出去的，就让它一直“库存”在那里吧，卖得出去、卖得好的产品一直不缺。

所以，“过剩”的语境之下，对开发商而言，意味着要开动脑筋卖产品的时代到了，以往咱们复制一套产品，偷师一套营销手法，就能过上滋润的日子，而现在不行了。

“过剩”言论是甩向不思进取的房企的鞭子

房企为什么要跨界，为什么要创新？不跨界不创新如果依然能有20%以上的综合开发利润，傻子才跨界、创新。去年到今年，越来越多的开发商从过去的“融资难”的叫苦声中走了出来，变成了不停地抢媒体头条，发布新战略、新产品。保利、万科、蓝光这些实力雄厚、销售额庞大的房企，无一不在这样做。蓝光宣称在成都市场要重返商业地产领域，但应该注意到的是，从2013年开始，蓝光新的商业地产模式已经与曾经的玩法完全不一样了，社区商业成了蓝光的发力点，而从我们对成都商业地产现状的梳理当中，我们也能够看到这样的一些结论：

成都商业地产新开工量、新增供应量将持续走低；

成都商业地产销售量逐步下滑；

成都商业地产存量压力持续增大；

商铺、写字楼、LOFT、SOHO等投资类产品已经失去投资者；

只有部分社区优质的商业还有投资者青睐。

另外一些我们对成都商业地产发展趋势的预判是——

商铺等销售型商业价格会出现大幅度跳水；

购物中心同质化竞争依然严重，招商、经营困境难破；

不排除一些商业项目烂尾，更多的项目将会陷入停工及半停工的状态；

部分三环外和绕城外的专业市场将爆发危机；

电商冲击及经济衰退致使商业地产泡沫更加恶化。

所以，“蓝绿互黑”这样的事件也会出现在成都的商业地产营销案例之中，当蓝光坚定地朝社区商业这个方向努力的时候，比蓝光的现金流要宽松一些的绿地选择了向定制商业发力。在商业项目建设之初，就开始启动招商、运营环节的工作，通过强力的资源整合和商业商务服务平台搭建，来为后期运营做准备工作。

当关于商业地产未来发展趋势的预判中我们的言论还停留在“电商冲击实体商业”的时候，越来越多多的开发商已经在考虑用“互联网”和自己的商业地产项目发生点儿关系，“互联网+”，对互联网的态度，从敌对、大敌当前到应变、借势转型，商业地产的机会或许比我们认为困难、危机的还要多。这也正是我们在年初时对市场的断语：楼市进入新常态，2015年将会是运营地产元年。

酒店这种商业业态，更是要在“运营”上苦下功夫。因为成都这座城市的五星级酒店数量，已足够吓人！细分到区域，高新区、都江堰市是未来五星级酒店竞争最为激烈的区域，高新区挂牌、建设中、规划中的五星级酒店合计27家，都江堰则已达46家。喜的是，像明宇这样的专做五星级酒店的开发商，也开始了战略转型，其Lia!酒店品牌的发布，带给市场的积极信号，或许还不止于媒体的解读层面。

“过剩”结论是给政府下的“病危通知书”

只管卖地，不管开发商拿地之后是死是活，过去几年里成都失控的土地供应，造成的是如今的商业地产严重过剩后果。要消化巨量土地供应带来的商业过剩，锐理数据品牌营销中心总经理郭洁认为，恐怕需要未来几十年的时间。和三年前提“过剩”相比，这一次我们再谈商业地产的过剩，实际上是用最新的市场数据，给政府诊断病情的严重程度，遗憾的是，结果给政府开出了“病危通知书”。

当郭洁在金牛区讲商业市场，讲到给政府的建议时，在座政府官员中，一定不乏整个脸都绿了的，因为这些建议，条条都不好听——

只是这一次，郭洁的“待遇”要比三年前好多了。三年前郭洁讲商业过剩，政府部门请她去“喝茶”，三年后再讲过剩，政府召集了所有与解决商业地产过剩有关的部门官员前来听课，做笔记。

当克强总理都在想办法消化整个国家的过剩产能，成都的商业地产过剩，又有什么不能拿出来说的？更何况，看看郭洁的建议内容，这些建议不正是在帮助骑虎难下的开发商们寻找更多出路吗？