曹家巷和红星路一线，是凝聚了老成都人诸多“府河记忆”的地方——红房子，十几户人共用一间大厨房。随着城市化进程加快，2014年恒大拿下曹家巷地块， 曹家巷旧貌换新颜开始。此地未来还能留存过去的风貌吗？今天跟随锐理君脚步去曹家巷广场看看。

原地改善客户多购买能力较强

乘53路公交车前往曹家巷广场项目，刚下车锐理君就看到曹家巷广场的围栏广告“恒专注，大跨越”。沿着围栏走，一栋钢结构坡屋顶的红色房子出现在眼前，这就是曹家巷广场的售楼部。

过去恒大的销售中心在全国都以圆顶欧风著称，而当其战略转型之后，也对曹家巷这个具有建国初期工业化时代印记的区域，表现出了独特的敬意。这个售楼部，也就是曹家巷广场未来的社区中心，采用了类似车间的坡顶和暗红色外立面，有留存城市记忆的考虑在其中。

曹家巷广场鸟瞰图。该项目的外立面设计有留存区域历史记忆的设计心思在其中。

锐理君是下午两点到的售楼部，随后5分钟的时间就有四组客户进入售楼部。这些客户中目测只有两位是30岁以下，其余都是较有购买力的中老年人士。在此后的一个小时期间，陆陆续续有各种购房人群进入售楼部。锐理君跟其中几个看房者聊了聊。看房者曹阿姨告诉锐理君：“我是市二建的，在这儿都住了有30来年了，但是旧房子住起又不大方便，就想在附近买个新点儿的。”

从置业顾问的口中我们也了解到，目前来看房的多为周边居民或者石油局的人，因多年形成的居住生活习惯，不愿去其他地方置业，而且这些客户多倾向于看三房产品。这些客群带有明显的地缘性，以改善型需求为主。

曹家巷广场住宅蓄水期，前来看房的客户中，原地改善需求客户较多。

商业裙楼设计细节有讲究

从曹家巷广场售楼部现场的沙盘上可以看到，在商业部分，商业裙楼与商业裙楼之间有走廊连接，据置业顾问介绍说，这样的设计是因为，人在购物中心消费后，夏天会晒，冬天会冷。采用走廊连接，就是在小尺度空间中形成城市肌理。

据负责该项目规划设计的基准方中创意总监幸志鹏介绍，因为当时整个地块规划容积率和相对密度略高,比较棘手。所以设计团队经过对人口数据预判和客流动线评估之后，将大部分商业裙楼放在靠近地铁出口一侧。同时，正对出口设计了一条半闭合的通透商业走廊，可以将大量地铁涌出的人群吸附在此，增加商业氛围。

曹家巷广场售楼部内部很高大上，但与之前的项目售楼部风格有明显差别。

曹家巷广场附近老小区、职工单位多。

项目周边以老小区为主

锐理君沿着项目走了一圈，在周边一公里范围内，几乎全是老房子，不乏五层、六层红砖建筑，外立面已经很老旧并接近拆迁年限。这些居民因为居住惯性，相当大一部分会选择就地重新置业，这一庞大的市场，急切需要有社区和大型商业配套的新项目来支撑。

曹家巷片区在成都主城区内是老小区最集中地带。据片区内的中介门店工作人员介绍，在这个区域内有潜在换房需求的人群粗估粗略估算有5—6万户，其中又大致有8成以上希望就地置业。以此来看，曹家巷广场的销售前景乐观，但正如我们在之前对这个项目的分析中所指出的，项目由于有大体量的返迁安置房和配套设施建设，住宅销售部分为项目贡献的利润并不多，商业怎么玩，才是这个项目的关键。