在冯小刚电影《私人订制》里，海口观澜湖总共出现了两个场景。一个是海口观澜湖1号球场黑石球场，犹如歌剧院造型的白色帐篷是“私人订制”公司的办公场所；另一个是李成儒扮演的导演“家”，原本是海口观澜湖的别墅区里一幢独栋别墅。

冯小刚后来道出了其中的一些原委，“公司应该多方面地发展，有全方位的收入，除了电影，还有文化地产，我不太懂这些，但我其实希望公司不要把利润都系于一个人身上，这对公司来说是很不健康的，我希望华谊能够尽快有多线并进的局面，现在也已经这么在做。”

华谊兄弟(300027,股吧)公关负责人曹赫称，“华谊确实一直在努力降低对冯小刚导演的依赖性。”除去与年轻导演陆川、乌尔善、钮承泽合作外，2012年贺岁档以《十二生肖》突破8亿票房的成龙，2013年初以《西游降魔篇》取得12.45亿票房的周星驰，今年国庆档以《狄仁杰之神都龙王》斩获6亿票房的徐克导演，都证明华谊这一努力。

上市一年后的2010年，华谊兄弟便开始了业务转型。王中军重新规划了版图，新增两大板块分别为渠道与衍生品。渠道包括影院建设、电视台及新媒体；衍生品指游戏、拍摄基地、电影城等，均与地产沾边。2011年以来，华谊确定投资的4个影视地产项目包括海口观澜湖华谊冯小刚电影公社、苏州（楼盘）电影主题公园及深圳（楼盘）坪山、上海（楼盘）嘉定两个文化城项目。

海口观澜湖华谊冯小刚电影公社是几年来唯一取得成果的大型地产项目。华谊兄弟2012年年报显示，注册资金为1亿元的上海嘉定项目的运营公司上海嘉华影视文化产业公司在2012年营业收入为零，营业利润为-13万元，净利润为-9.4万元；而深圳坪山项目在2012年营业收入、营业利润、净利润三项的账目全部为零。

据悉，观澜湖华谊冯小刚电影公社三条主街之一的1942街已经完全建成，将于2014年9月开始营业，近日已开始铺开媒体宣传。“一直在努力降低对冯小刚依赖”的华谊，在文化地产上打的第一张牌，依然是冯小刚。

布局地产是华谊的另一路径

根据观澜湖集团传讯部王娜给予记者的说法，观澜湖华谊冯小刚电影公社的项目，源于一次茶余饭后的聊天。

从观澜湖创始人朱树豪到第二代掌门人朱鼎健，都与冯小刚有着深厚友情。冯小刚会时不时到观澜湖打一场高尔夫，朱鼎健也会在某个午后看一场冯氏喜剧。2012年春天，冯小刚、王中军和朱鼎健等一起吃饭，大家从高尔夫聊到电影，冯小刚说：“每一次拍完电影，拆除那些场景的时候，都觉得十分可惜！”

“朱鼎健细心地看到冯导脸上挂着几分落寞，他读懂了这个中国贺岁片之父内心最眷恋的东西。”王娜说，朱鼎健当下便提议“我们让这些场景在观澜湖永远保留下来”，王中军则示意：“这事靠谱，算我一个！”

根据观澜湖集团披露的信息，冯小刚电影公社占地近1500亩，项目建成之后将会有1942街、社会主义街、南洋街三条特色街道，此外还有电影园林景观区，以及5-6座专业级的影视拍摄棚、影人会所酒店等配套。在这些特色建筑风格的街区中，还将聚集不同品牌和特色的美食、餐饮、电影院、咖啡屋、精品酒店。截至目前，1942街区96栋民国建筑已经全部完工。

冯小刚常去观澜湖打高尔夫

业内对华谊进入文化地产行业唱衰声不断。一般认为，轻资产公司撬动重资产项目会使华谊兄弟资产负担过重。

华美顾问公司首席知识管理专家赵焕焱曾给出这样的数据，目前中国有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，仅有10%左右盈利，2/3以上无法收回投资。

早前亦有相关市场人士接受媒体采访表述，“跟万达不一样，华谊兄弟根本没有钱。”其依据是从2011年开始，王中军、王中磊兄弟多次向信托等金融机构质押华谊兄弟股票，截至今年一季度，共质押股权8380万股，占比达41.4%。

虽然没有公布质押股权的真正用途，但华谊兄弟缺钱成了市场共识。

王中军早前对此的说明则更为直白。“我们是轻资产公司，核心业务还是电影，主题公园的模式还是以入干股、品牌授权为主，真正的操盘则是合作方公司。假如一个项目华谊兄弟有30%收益权，但真正投入的现金并没有这么多，是靠部分现金加部分知识产权入股。我们不是真的拿了大量的现金去做物业、买地，不是这个概念，而是以品牌核心为主，我们是靠知识产权来赚钱的。”