恒大曹家巷广场6月28日首批次开盘，锐理数据对开盘现场的监控数据显示，上午两个半小时卖了791套。这也是今年成都市场上难得的“好成绩”了。

曹家巷广场开盘当天，现场涌入了近5000名购房者

对此，有人解读为改善型需求的显著回归，有人认为这是市场回暖的直观表现，细看成绩的组成，可以窥视到恒大在产品配比、价格策略和目标客群定位上的功力，更能看到这个有着严格90/70政策限制的主城区核心地段项目在恒大手中如何变成了畅销楼盘。

出大价钱买大户型 曹家巷广场专卖给大爷大妈？

开盘当天，根据项目现场的公告信息得知，首批次开盘，恒大拿出了1-6号楼共计1504套房源，其中1、4号楼为3梯8户，主要以面积区间较小的套二、套三为主，4号楼有部分100平方米以上的大户型产品，2、3、5、6号楼皆为2梯4户产品，3号楼所推房源全部是72-89平方米的房源，其他三栋则配比了不少100平方米以上的大户型产品。

截止到开盘当天中午12:30的销控表数据显示，卖得最快的是面积区间为120-126平方米的三室两厅两卫产品，认购率达到了83.7%，同一时间点时，72-78平方米的两室两厅一卫产品认购率为45.5%，80-89平方米的三室两厅一卫产品认购率为46%。大户型被买房人热烈抢购，开盘之前我们对曹家巷广场“搞定了老姆姆吗”的发问，得到了肯定的答案。出大价钱，买大户型，曹家巷广场在锁定项目周边改善客户这一环节上，无疑做得非常成功。除了住宅产品，在当天推出的底层商铺房源认购情况中，4号楼2楼整层面积达1600余平方米的商铺率先被售出，其他几栋楼的散售商业中，面积在30平方米左右的商铺亦被投资者率先抢光。无论是三室两厅两卫的大户型，还是30平方米左右的商铺，其锁定的目标客群出价能力均在200-300万这个区间，与曹家巷片区原地改善或投资的“原住民”的价格承受能力非常吻合。

截止到开盘当天中午12:30，各面积段房源的认购情况对比

应对“90/70”，惯用的开盘大幅度优惠和火爆现场成最好的逼单道具

2015年上半年，主城区之外的优质刚需楼盘，开盘都很难看到40%以上的开盘认购率，而恒大曹家巷广场的90平方米以下产品，认购率全部在45%以上，是什么因素让刚需购房客群宁愿选择曹家巷广场？

地段论不必多说，这是曹家巷广场的硬资本，但光有这一条还不够。

曹家巷广场的销控表亦成为了给选房者施加强大心理压力的道具

销控表局部细节放大

恒大惯用的“开盘必特价”在曹家巷广场的开盘中仍然得到了体现，只是这一次恒大不再用过去的口号，而是非常巧妙地将其作为逼单道具。曹家巷广场的销控表与绝大多数项目采用的销控表都有不同，将每一套房源的面积、总价、各种优惠政策之后的价格全部详细列出来，每一套房源，总价20万左右的“优惠”强烈地刺激着只有2分钟选房时间的购房者的心理，每认购一套，就揭掉一张价格单，显示出背底的“已售”两个字，这种销控变化带来的刺激，完全不亚于看到股票价格的跳动，仿佛你一犹豫，多赚1%涨幅的机会就不在了。

另一个有力的道具是恒大曹家巷广场在开盘之前的火爆排号情况和开盘当天攒动的人头。光是摇号就摇到11:20分才结束，750组摇到号的客户潮水般涌进选房区，尽管恒大将选房区的空间设置得足够大，但还是水泄不通，这种对购房者的心理压迫，同样大大提高了下单率。

由于当天所推出的大户型产品数量有限，套数仅占总推盘套数的18%，在大户型房源率先被抢光之后，不少原本冲着大户型而来的客户，退而求其次选择了较小户型，同在销控表前选房的“刚需”客户，根本没有太多比较、犹豫、算账的机会。次日，开发商公布的开盘当日战绩是：认购总金额12.3亿元。开发商称，由于项目开盘的信息只提前了两天公布，因此有很多外地客户是在开盘当天下午才赶到项目现场的，销售中心一直工作到深夜12时许，此时总销售套数已过千套。“90/70”政策“规定动作”之外的产品，已实现了超90%的认购率，而这部分房源对整个项目销售成绩的贡献，远不是销售金额的简单加总，它们的一抢而光所带动的90平米以下产品的成交，虽无法准确量化，但显然分量不轻。

可以说，开盘策略的技高一筹，对曹家巷广场首批次开盘热销起到了决定性的作用。