不得不承认，北大资源在成都的第三个项目公园1898，似乎在起跑线上就赢了一半——老城区绝版地块、名校环伺、毗邻亚洲最大的湿地公园、地缘性客户基数大且普遍有很强购买实力，开发商自身更是将教育资源、绿色科技、社区医疗服务等相关产业链，围绕项目进行了相当程度的整合。如果说这些看得见的资源优势是一手好牌的A面，那么如何把这手好牌转化为“胜势”，就是非常考验操盘者掌控力的B面。

用够凤翔湖这个资源

将6月27日公园1898开盘作为分水岭，往前回溯北大资源的章法，很有意思。首先是项目摆在桌面上的A面——2014年10月23日，北大资源几番激战拿下这宗焦点地块，各种设计测评工作旋即拉开。

凤翔湖与公园1898间直线距离百米左右

凤翔湖与项目协调的沙盘效果

作为双流老城区最后一宗绝版地块，这幅77.94亩土地恰好处在新老城区链接的位置，最高容积率可以做到3.0。这个指标，实际上可以让项目充分实现多种业态、户型的混搭，通过优秀的设计方案呈现高品质项目。

操刀项目全盘设计的，是业界有盛名的中泰设计张小波。据他回忆，从设计角度看，项目巨大优势在于咫尺之外的8500亩凤翔湖湿地公园。因此前期在总平规划上，将建筑布局成大围合式，沿景观面形成低层独立商业、小高层住宅两个产品梯度，勾勒出城市天际线，这种设计不但使项目与周边生态环境相协调，同时也让尽量多的住户可以享受湖景，最大程度挖掘景观资源。

此外，考虑了地区常年风向与建筑朝向、水域气候的关系，因此整个小区建筑布局非常有利于空气流通，从而提高了住区的空气质量。

外环境：名校环伺的教育地产

双流是成都各郊区县教育资源质量最好的县份，没有之一。笔者曾在前往公园1898时，专门乘坐公交丈量棠湖中学、棠湖小学、双流实验小学到项目的距离，均在10到15分钟抵达。我们从双流教育局方面了解到的情况是，无论每年学区划分如何变化，公园1898所处的金河路二段和西安路四段东侧、北侧的住宅区域，都会在棠湖中学实验学校、棠湖小学学区内。

除了公共教育资源，业主还可以通过北大资源开发的“资源家”社区服务网络平台，直接对接北大全年龄段教育资源，并可以预约各种进修班。同时，项目引入北大医疗社区健康管理中心，由北大医学部医学专家及国内外医疗科研机构提供专业指导。这两项，对城南高度重视教育和医疗保障的人群是个大杀器。

此外，项目周边的各色餐饮，离时代奥特莱斯、城南优品道、海滨城、美国城、四川国际网球中心以及已经确定入驻的双流万达广场等大型商业、娱乐配套也相当近。

地缘性客户众多 大多再次置业

“好多双流的买房人，尤其是来看改善型房源的本地人，家里都是有两三套房子的。” 公园1898的销售人员如是说。这确属实话，北大资源在前期设计时，通过市调发现未来8成以上客户将是本地再次置业群体，于是定向专攻改善群体，将产品设定为当地中高档价位的高端改善型户型。

调研还发现，这部分改善型人群，对于户型的舒适度、景观面、采光等等有很高的要求，这也对户型设计和产品配比提出了很高要求。

靠设计细节打动人心

99平方米户型 133平方米户型

从公园1898的99平方米和133平方米两款主力户型来看，动静分区合理，户型方正无异形，采光及景观效果好。尤其是133平方米为代表的大户型，干湿分区设计佳，空间利用率较高，主卧带270度转角飘窗，采光及景观效果好。

5月，北大资源以1000元/平方米成本打造的4000平方米的样板示范区正式开放。其在开盘前登场，成为最好的销售道具，很多业界人士都曾微服前往观摩。大家还观察到，除了打造双流最大的室内恒温游泳池，还引入了刷卡电梯、全石材双层入户大堂、四大艺术水景等等高配置，细节上还运用了诸如人脸识别、感应门禁、环氧地坪科技元素提高住宅附加值。

在100平方米以下房源扎堆的双流老城区，公园1898多种主力户型面积段和高科技配置，很好地将高端刚需和改善群体兼容覆盖，并且3房和4房设计能让购房者一步到位买到居住周期较长的住所，这也是热销的原因之一。

择机 开盘推售节点精准

公园1898看得见的资源优势A面已经很丰满，但如何在营销层面也就是B面将优势转化为漂亮的销售成绩？

与设计和施工同步，北大资源4月24开始启动事件营销、渠道推广攻势，站台、电台、平面媒体持续发声。

5月17日，首次内部认筹开始，近180组认筹。

5月23日，北大资源•公园1898销售中心正式亮相， 9200人到访，当日认筹670组。

5月31日，项目产品品鉴会暨绿色亚洲人居颁奖盛典举行，众多人士争相一睹。

此时，双流乃至整个城南购房人群的胃口已经被吊起，只等开盘。

开盘当天，到访客户1842组，前后约有5500人到场

6月27日，公园1898首开即推700多套，1、9号楼连同地处中庭景观最佳的5号楼，悉数上阵。结果当日成交608套，吸金5.17亿，90.9%去化率为近两年来成都楼市罕有，实现了前期蓄水的高比例转化。

这些首推户型大部分南北朝向，被抢订一空过后，又调整了策略，加推了朝向中庭的120-135平方米大户型，依然在接下来几天内被双流的实力派全部干掉。

锐理数据库1月1日至7月13日双流主城区焦点项目认购口径成交一览

从双流主城区的6大焦点项目认购成绩对比来看，公园1898的开盘成绩可说傲人。并且公园1898当日的开盘数据，并非北大资源方面提供，而是其两家对手房企的便衣当天在现场一一点验后，汇总成呈报给上司的报告，被锐理获取的。

公园1898的首战告捷，可以分析出诸多理由。但核心是北大资源一直所追求的“资源+品质发展模式”。恰恰，这也是北大资源赢得市场的重要筹码。