对“12.56平方公里”这个概念很陌生？两公里为半径画个圆，面积就是12.56平方公里啦。除了顶级豪宅，每个项目都会特别在意周边两公里范围内的客群构成、购买力，竞争对手状况。在成都楼市版图上画半径两公里的圈，哪里会是最走量的12.56平方公里，你造吗？

从最开始释放的信息今年十月份开盘，开盘均价11000-12000元/平方米，到上个月说的8月中下旬开盘，再到昨天恒大正式确定本周末8月2日开盘，单价9700元/平方米起，恒大中央广场明显加速。在新华公园板块，以恒大中央广场为中心的两公里的范围内，还有至少16个项目处在销售周期中，去年降价跑量的九龙仓御园就在中央广场对面，况且从恒大中央广场目前释放的开盘价格来看，并不具有特别明显的优势，那么恒大中央广场开盘的销售情况会好吗？曹家巷广场的火爆场面还会在恒大中央广场再现吗？

16个项目围猎，恒大中央广场搅局成都楼市最走量的12.56平方公里

恒大中央广场项目周边两公里范围内主要在售项目近一年的备案销售情况

从备案口径来看，最近一年，恒大中央广场周边的主要竞争对手项目中，华润24城备案销售量最高，达到了18.6万平方米，备案销售近2000套，第二名九龙仓御园备案销售约12.8万方，第三名万科金色乐府的备案销售面积也超过了10万平方米。三大开发商最能走量的项目，都在这个板块。将16个项目一年的备案面积加一起，74.5万方，这个成绩，在同期成都楼市的板块销售面积排名中，已经可以站到第三位了，仅有大源、大面两板块的备案面积比它高。

也就是说，以恒大中央广场为圆心的周边两公里范围，可以算作是成都楼市最近一年来销量最高的地带。8月2日，这个板块将迎来大放量，恒大中央广场首批次开盘将推出4栋住宅共计730套房源。加上之前已经全城释放的首付3%、三年无息分期、无条件退房的信息，有人问“恒大的现金流到底紧到了什么程度”，也有人说恒大押宝在商业上，住宅就是为了帮助项目现金流回正的。这些说法也许都有道理，但更充分的底气，来自于项目坐落在成都楼市“销售最火爆的12.56平方公里”的中心。

2014年7月—2015年7月成都楼市各板块备案面积排行榜

同样的价格 恒大中央广场卖的是精装

川棉厂地块命运多舛，两度流拍后才被恒大拿下。更多想吃下这块地又不敢贸然下手的开发商认为，90/70政策毁了东二环边上的这块好地。但今天回头再去看，恐怕不是那么回事。

将16个项目再梳理一遍，绝大多数项目90平方米以下的产品都是供应主力，剔除均价明显高出恒大中央广场的太阳公元、保利康桥，再刨开跟恒大中央广场客群定位完全不同的九龙仓御园，以及虽面积段重合但项目整体档次定位明显低于恒大中央广场的项目，剩下的竞争对手项目已经只有一半。这些竞争对手的价格与恒大中央广场项目大致无差，但恒大中央广场是精装产品。

恒大中央广场项目周边两公里范围内主要竞争对手产品主力面积段对比

低门槛 给地缘客户更多机会

两年前，锐理观察员在分析新华公园板块的置业需求时认为，新华公园板块退休的老职工和区域“老人儿”是板块内项目的一类主要客群，他们在该片区生活时间较久，对新华公园板块有深厚的感情，但职工宿舍楼过于陈旧，小区脏乱差，原地改善是他们的换房原则。原厂区老职工基本都已经退休，子女早已单独成家，对他们来说，买个改善型房源，并不一定需要太大的面积，套一套二的小户型最受用。两年时间过去，这个结论依然成立，因为仅靠中建新华府这一个项目，远远没办法完全消化这一类的原地改善客群。

在首付3%的政策下，恒大中央广场的精装产品，最低首付仅2.4万元左右，这意味着，更多的刚需客群可以留在新华公园板块，而最低总价门槛70万元以下，也能让更多原地改善的退休职工们如愿以偿。楼下即恒大完善的商业配套，对这两类客群，都足够有打动性了。