7月21日，恒大长白山矿泉水股份有限公司向“新三板”递交上市挂牌申请，并于同日获得受理函，恒大推进多元业务分拆上市更趋加速。恒大内部对于地产板块的上市谋划，早已有了详细的路线图。按理恒大应该加大持有优质商业资产的比例，可成都恒大中央广场却首先售卖回报率最高的住宅底商，事有蹊跷。

“有码图”曝光恒大中央广场商业布局

一开始，恒大中央广场的商业推售门槛就低得令业界吃惊——商铺首付两成，首付款剩余部分2年分期无息付清。首推的商业部分是哪一些呢？下面这张“打了码”的图是2014年恒大刚拿下川棉厂地块时所做的总评规划图。

从图上可以看出，恒大中央广场为了规避二环高架是花了一番心思的。把图片细节放大，其南侧住宅地块的社区商业，都规划在靠西侧动线两侧，住宅底商2层、商业街4层。

到了8月商业开始正式发售的时候，推售的底商见下图，分别为1、2、3、4、5、7栋的一、二层商业，面积区间从17平方米到2000平方米不等，主力区间在50平方米，基本上总价都在百万以内。

同样是100万投资，住宅每月租金最多2500元，商铺可以达到5000元以上。并且出租住宅要前期投入装修、家具、家电，后续事务庞杂；而商铺，装修和维护都是租户负责。投资者很容易明白孰更有利。辅以恒大低门槛推售策略来看，对东门投资人群杀伤力颇大。这实际上是整个项目人流最丰沛、商业周转最快、承租能力最强，相应投资回报率最高的区域。

商铺转让时要交纳土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%-60%的税；营业税，按照净利润的20%征税。而出售部分的社区底商的投资小、风险小，有稳定的回报，也令买家必然作出长期持有的打算。如此一来，恒大实际上用低门槛和高转让损失将这部分投资人群与自身品牌长期捆绑在一起，还加速了商业变现的资金流速。

那么恒大自持哪些部分？恒大在北侧商业地块自持不少于30%体量物业，包括近5万平方米恒大酒店、1.8万平方米商业综合体。其中包括恒大酒店、恒大超市、恒大影院和恒大百货。 

恒大中央广场商业业态面积配比

这部分大面积商业，不但收益时效缓慢，还得维持专业招商运营团队进行统一管理、专业运营。但是由开发商自持，一方面能够为商业投资业主提供充分的信心，另一方面，也是为恒大展开全国商业版图持续试水。

根据恒大官网资料，恒大商业集团负责运营管理全国130多个主要城市的300多个商业项目，现管理运营商业总面积超过200万平方米。随着成都、济南、合肥等10个大型商业综合体项目和130多个恒大影城陆续开业，加上社区商业项目，恒大商业总面积将超过400万平方米，商业总资产达到千亿规模。

万达第二还是恒大特色道路？

2014年4月，许家印在恒大内部大会提出的要打造恒大商业地产帝国设想，并将这一计划称为“万达广场升级版”。业内对万达快速拓展模式的主流认识基本可以概括为，拿地优势配合以住养商的资金回笼和订单式商业。但恒大在商业扩张过程中，事实上与万达模式有很大不同。

截至2013年，恒大地产的平均土地成本为949元/平方米，但这一数字显然是经恒大超过50%的三四线土储摊薄。在14年至今的一二线城市商业土地获取中，恒大几乎全以高价突围，例如恒大中央广场楼面价格5640元/平方米。

在地块获取上，恒大或许没有万达的拿地优势。但在销售上，强大执行力可以为恒大尝试“以住养商”增添有利条件。如果说恒大借鉴万达模式，在快销回笼资金和拿地成本方面是优劣两相抵消，那对于恒大商业地产来说，更大的关键就是其商业模式和运营能力。

而这一能力，已经从恒大中央广场的恒大百货、恒大院线、恒大超市、恒大游乐等自营主力店等方方面面，开始看得出端倪了。