9月7日，成都市国土局将以拍卖方式出让高新区中和街道新华社区二组地块，该地块位于红星路南延线东侧，新怡花园A期西侧，地块面积87.71亩，起拍楼面地价2500元/㎡。

值得关注的是，地块2.55的容积率和低于20%的建筑密度组合，使得该地块未来的产品组合充满多种可能性，那么，在这个区域这个指标下，做什么样的产品才最合适呢？开发商们又为何会一致中意该宗地块呢？

区域需求旺盛 土地供应断档 87亩新地很诱人

中泰设计董事张小波道出了其中的原因，首先，地块靠近软件园、会展片区，该片区当前的置业需求较为旺盛，但是该区域的地块供应却长时间断档，新地登台必然会引来极高的关注，而且，该区域可供应地块也寥寥无几，此次87亩的新供应实属难得。

地块位置图

其次，地块周边当前的楼盘品质较低，均价在7200-7600元/㎡之间，如果品牌房企进入打造品质项目很容易拉开价格区间，卖到8000元/㎡不成问题，再者，如果品牌房企拿下该宗地，也有助于提升区域形象。

第三，地块的容积率是2.55，建筑密度低于20%，有很多组合方案，既可以做现金流产品，也可以做利润最大化的产品配比，适合不同类型的开发商。

除了以上三点之外，地块西侧的红星路南延线也已通车，极大地拉近该地块与市中心的时间距离。

地块西侧的红星路南延线

地块旁的新怡花园项目

地块组合方案多 走量、做利润选择多

地块具有很大的发挥空间，怎么组合能走量？怎么组合做利润呢？中泰设计董事张小波根据地块指标给出四种组合：

A. 全部做高层

2.55的容积率+低于20%的建筑密度可以做主打环境资源的品质高层产品，预计售价8000元/㎡应该不成问题，而且高层产品也是保底打法，风险性较低，适合追求现金流的房企。但这种开发方式的利润率较低。

B.洋房+高层

适合一些有这方面产品经验的房企操作。通过6+1洋房和10+1洋房搭配，可实现较高的产品利润，并且洋房产品较别墅类产品销售难度更小一些，加之来自软件园的客群对洋房产品有足够的出价能力，而高层部分则主要做现金流。

C.叠拼+高层

相对于联排，叠拼可以把总价做低，降低购房门槛，高层部分赚现金流，叠拼部分可以赚利润，一举两得。

D.联排+高层

联排总价高，在该区域联排定价在12000元/㎡左右，如果按照150㎡来计算，总价会突破200万，而这个价格在成都有很多选择，不具备太多优势，而且周边有安置房，观感又较差，影响整体品质，所以不如选叠拼＋高层。

当然，不同的房企会选择不同的打法，最终该地块上会做什么样的产品取决于是哪家房企操作。锐理数据获取的消息显示，目前已有多家房企对该宗地有意向，9月7日当天或将上演抢地战，更值得关注的是，地块旁的一宗114亩商兼住地块正考虑转手，如果拿地房企将两宗地一起收入囊中，可打造规模性项目。

土地位置：高新区中和街道新华社区二组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 58473.87

用地面积(亩):87.71

土地用途:住宅兼容商业

容积率: 大于等于58473.87平方米，不大于149108.369平方米（其中可兼容计入容积率的商业面积小于等于14910.8369平方米商业建筑面积）

起拍价(万元/亩):425

成交单价（万元/亩）:-

成交总价（万元）:-

楼面价（元/平米）:-

竞得者:-

溢价率:-%

计算容积率:2.55