导语：举牌一时爽，设计抠破头。这句我们生造的打油诗，或许是很多“设计狮”的切肤之痛。土拍竞争激烈，销售厮杀惨烈，夹在中间环节的设计机构，成了开发商赢取市场胜利的重要环节。高价拍得的地块，如何最大化的合理增加可售货值？存在硬伤的奇葩地块，如何变废为宝扬长避短？同质化竞争激烈的区域，如何在有限的空间内微创新？“左右互博”同时接下多个项目的设计机构，如何量身为开发商提供设计方案？

以上种种，十分考手艺，相当考手艺。借用一位设计院老总的话来说，面对这些奇葩地块，设计师就是在“重度拖延+情绪化抵触+完美主义人格”的复杂内心戏煎熬之下，咬牙拿出让开发商眼前一亮的解决方案，给项目未来的竞争力增添更多的附加值。

锐理地产网近期推出“考手艺项目”系列报道，专门挑这些“考手艺”的地块来复盘，让我们看看这些优秀的设计机构，是怎样“带着镣铐跳舞”，又是如何“螺丝壳里做道场”。

比别的开发商晚拿地两个月，德商在华府板块的那块地楼面地价生生比其他地块贵了七八百。拿下来的这块地上，还有高于周边道路3米左右的土方。项目的开盘时间更不可能抢在保利叶语、国嘉的南湖逸家项目之前。德商需要攻克的难题一个接着一个：产品户型设计如何做出差异化？商业价值如何做到最大化？土方清理的工程成本能不能省？

华府天骄项目竞品对比

把土方变成货值 逆天的设计构想居然实现了

德商地块上有高于周边已建成道路3米左右的台地，整体土方约188509.74m³，地块整体呈西南高东北低的走势，最高点与最低点相差约9m。在找设计机构之前，德商就大致算过一笔账，将地块上多出的土方清理出去，使得地块基准面与周边道路齐平，至少将耗费上千万工程成本。在中泰设计接到这个项目的设计任务时，首先面对的也是这个棘手的难题。

德商华府板块项目地形分析图

设计师团队突然有人冒出了这样一种想法：能否把基准面抬高？这样做一来是不用清理多余土方，二来是这部分高差足以让项目的不计容商业部分面积大大增加，但问题是，这么做是否能通过报规？至少在中泰设计此前的设计案例中，还从未有过类似案例。

结合地块高差设计可增加附加值，但此前并无先例

双方决定试一试。设计师给出的解决方案是，在土方较高的一侧重新修建一条道路至项目规划中的出入口处，再以新修建的道路的路面位置作为项目的基准面。尽管规划方案出来之后，报规时确实遇到了种种阻扰，但设计师们很清楚，这样的设计并没有与现行的成都市规划设计相关的政策、规范相抵触。经过多次的沟通和调整，规划方案获得了通过。

解决了土方的问题，由高差而带来的这部分不计容积率空间，基本不用多想，商业、车位都可以利用这部分空间来做。但同样是因为此前没有这样的操作案例，设计师们将车位也全部放在了这部分空间中。方案在报建时被挑出了新的问题：按人防车位的修建要求，必须是全埋式的建筑，不能有临空墙。也就是说，原本利用土方高差来做车位的“如意算盘”落空了。至少人防车位的部分，还得老老实实向地下开挖，单独解决。

规划道路标高调整分析 （点击图片查看大图）

抬高基准面 商业货值增加数千万元

德商地块规划条件中设定的商业占比为10%，在地价上吃亏的德商，必须要靠商业部分来平衡这部分地价成本。抬高基准面，为项目制造了大量的可以打造为不计容积率商业的空间。在最终的设计方案中，德商华府天骄的地上地下商业占比约达到了30%。目前华府板块在售的中信城底层商业均价约3万元/平方米左右，南湖逸家商业3.5万元/平方米，若以3万元/平方米计算，多出来的商业体量，可为德商项目增加上亿元的商业货值。

在华府板块目前本身就缺少商业配套的情况下，华府天骄的商业，不仅可以为板块带来更多的商业配套，同时也为项目住宅部分物业的销售做了加分。

差异化产品设计 避开板块价格战

在竞争惨烈的华府板块，面对中信城超大的体量，以及提前入场的保利、国嘉项目，德商项目如何避开价格战？对强调现金流、注重去化率的开发商而言，瞄准市场上主流的刚需客群来做产品设计，通过户型面积的极致控制将产品总价控制在合理的区间的设计原则一定不会错，但德商不适合这个套路，因为入市时间上不具有优势，价格上也不可能与拿地成本更低的项目去拼。略微牺牲一点去化速度，用更有舒适度的产品和更好的项目整体品相从其他项目定义的刚需客群中分流走一部分客户，才是对德商项目而言正确的策略。

设计师提出了差异化、标识性、品质感的产品设计思路。通过在规划、产品、立面等方面强调与竞争项目的差异，全面提升项目居住品质，树立“高端刚需”的新形象。在规划上，设计师将产品定位为舒适性刚需，楼栋设计为全独栋，2梯六户，干扰小，通透性好，最长楼间距达123.32米，最小楼间距73.17米，从而与片区内其它纯刚需项目形成了明显的区隔。

德商华府天骄项目周边竞品项目的楼栋摆放平面图

华府天骄全独栋设计保证了产品的高端性

而为了充分发挥“舒适性刚需”的特质，设计师在原有户型面积的基础上每户增加了3-5平方米，充分利用“可变空间”提高赠送面积。以75平方米的C6户型为例，在改造之前该户型只能做到刚需两房，而通过利用“可变空间”得来的几个平方米面积，将产品变为了108平方米的舒居三房。

改造后的德商项目，产品赠送率高达40%，多出来的可变三房提高了整体户型面积的利用率，81%的得房率成为德商项目区别于片区竞品的绝对优势。

通常情况下，八角观景阳台多用作别墅项目，在刚需项目上极少使用。但在德商项目，中泰设计的设计师采用八角观景阳台，提出了主卧休闲区的概念，充分体现其作为高端刚需产品的“舒适性”。

八角阳台营造主卧休闲区

在户型上表现为八角观景阳台的设计细节，也更好的为项目建筑风格留出了设计空间。在前期的市调中设计师们发现，整个华府板块的楼盘建筑立面大多为新古典及Art_Deco风格，为突出德商项目的“差异性”，设计师将项目的建筑风格定位为区域内相对少见的“法式城堡”风格，通过多边形的构图概念，采用虚实对比明确住宅立面，抬升社区居住档次。而商业部分则打造为法式风情商业街，提高了产品辨识度且更富于人情味。

多边形为主的法式城堡建筑风格

商业效果图