10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过“全面二孩”政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。

这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。二胎全面放开的消息一时刷屏。从“单独二孩”到“全面二孩”，对于楼市而言影响又有几何？锐理战略研究中心总经理郭洁发表了她的观点。

郭洁表示，“全面二孩”政策之前，“单独二孩”政策自2014年初启动已经有一年多了，公开信息显示，符合政策的“单独”夫妇共有1100万对，全国各地启动时间不等，到2014年末有107万对单独夫妇申请再生育。所占比例只有目标人群的十分之一。截至今年5月底，申请生育两孩的人数也只有13%左右，呈现逐渐走低趋势，目前新增出生人口远低于官方预测数据。

针对此种现象，郭洁直言，目前国内适龄生育主力军80、90后夫妻生育二孩的意愿并不强烈，主要原因不仅在于现在二孩教育及生活方面成本过高，负担不起，同时也在于80、90后的生育观念跟60后、70后的父母辈不同，传统的“多子多福”观念已经没有市场，家庭小型化已经是未来中国社会的必然趋势。

而如果从1980年“一胎化”算起，中国的计划生育政策已经实施了35年。“人口爆炸”的担忧不仅没有成为现实，反而在今天中国，生育率过低、人口老龄化、性别比失衡、青年占比下降等带来的人口结构历史性巨变问题已经成为共识。同时，1986年出生的2319万婴儿到2010年已经24岁，正处于生育旺盛期，新的婴儿潮出现似乎顺理成章。然而，在“人口形势的历史性变化+生育观念改变+育儿成本过高”的大背景下，郭洁预测，即使完全放开生育，中国所谓的第四次“婴儿潮”已经不会再出现。

此外，郭洁认为，近几十年以来，中国社会受到欧美文化的持续影响，已经逐渐呈现出“家庭小型化”的显著特征——高级白领家庭 “2个大人+2个孩子+1条狗”的理想状态家庭结构、普通家庭的“三口之家”结构、丁克家庭的“1+1”结构，甚至单身家庭普遍存在，而长期与父母同住的“三代同堂”、“四代同堂”家庭已经是少数。家庭人数从一人之家到两口之家到三口、四口乃至七口之家都是有可能的，但是，“家庭小型化”的比例会逐步提升。

此外，已经生育二胎或者决定生育二胎的家庭，因经济条件许可，“二孩”观念坚定，他们早就买了大房子，因此完全不受“全面二孩”政策的影响，而那些不愿生育二胎，或者无能力负担二孩的家庭，此次“全面二孩”政策的放开，也不会对他们带来明显的影响。本次放开的“全面二孩”政策仅仅是国家针对当前中国的人口趋势的变化，为完善人口发展战略，积极开展应对人口老龄化行动的一项重要举措，而这项政策在短时间内对房地产的影响极其微弱。

未来中国楼市是自助改善型和个性化产品的时代，释放的周期长而缓慢，不会再有大规模的刚需盘大行其道；不管是一房、二房，还是三房、四房、五房，都属于细分的产品线，各种产品都会有一定的客户群体。未来中国的房地产市场会因为城市的差异和地区的差异而呈现自身的特征，可能会出现“每个城市都有自己的独特的产品结构和产品线”的现象。

郭洁分析到，当前，楼市正逐渐由刚需向改需缓慢推进，人们对改善型产品的户型设计要求有了显著变化，包括对房间数量、功能、以及周边配套（特别是学区配套）等均提出更高要求。开发商想要抓住这部分购房者的心，势必要在细分产品的研发上多下功夫。针对目前中国社会“家庭小型化”的这一社会趋势，人们对四房乃至多房产品的需求并不会有持续性增加，而对于想借此次“全面二孩”政策趁机炒作四房产品的房企，郭洁笑言，亲们，您还是省省吧！