去年，锐理对2007年-2013年成都住宅市场单套面积变化做了分析，我们发现：成都市不同区域平均单套住宅面积日趋接近，尤其是大成都、主城区、近郊单套住宅面积几乎没有差距，这个变化自2012年起愈加明显。锐理数据品牌营销中心总经理郭洁分析认为，这样的趋势主要由三点原因造成：1、70/90政策；2、近几年成都住宅市场刚需大行其道；3、房价涨幅过高。

今年，成都取消”70/90“政策，这一趋势是否会发展转变呢？

主城区：逆流而行 不“缩”反“扩” 70/90效应还未显现

2009年至2015年9月成都主城区住宅销售面积和单套面积统计表

从变化趋势上来看，成都市主城区住宅单套面积自2008年后便缓慢变大，不“缩”反“扩”。近年来占规划利好的成都主城区片区住宅产品以开发改善型住宅和高端住宅为主，例如坐拥北改利好的北城片区，高端住宅集体亮相的攀成钢片区和大源组团。居住舒适度和产品面积皆优于刚需产品的改善型住宅、高端住宅的接连释放“轻微”拉高了主城区住宅单套面积。

从2015年的数据可以看出，70/90规定的取消的影响暂时还没有显现出来，截止9月，主城区范围套均面积仍在96㎡左右。

近郊：小面积住宅的小和“精”

成都近郊2007-2015年住宅销售面积和单套面积统计表

2012和2013年，以刚需产品为主打的近郊住宅单套面积降至100㎡以下，而这两年，刚需产品在成都热卖。

成都主城区可用于开发土地日益减少，成都近郊市场早已一跃成为大成都范围内住宅市场主战场。得轨道交通规划之利，双流、郫县、龙泉驿、新都区等近郊区域大大拉近与成都的距离成为首次置业热门目的地。

市场对刚需产品的大量需求促成刚需近郊为王的局面，能实现快速回款的刚需产品反过来利于开发商产品线的形成和城市布局。近郊产品虽然以面积在90㎡以下的刚需为主，但刚需产品已经过数次升级，对面积的合理利用愈显重要，“小三房”在此期间应运而生，而升级换代后的刚需产品将继续发挥合理利用面积的特点，近郊刚需房有单套面积变得越来越小的趋势。从2014年起，这一趋势愈发明显，单套面积已下降至95㎡以下。

远郊：小独栋和大联排的主战场

成都远郊2009-2015年住宅销售面积和单套面积统计表

2013年-2015年远郊各地单套面积统计表

远郊市场自2009年后住宅单套面积整体呈缓慢缩小的趋势。到2104年，单套面积下降至100㎡以下。除远郊普通住宅外，在远郊住宅市场发挥影响的还有别墅、豪宅产品。

随着城镇化进程进一步加快，远郊住宅市场同样有刚需化趋势。除此之外，远郊别墅也有变化，面积过大的独栋别墅走量缓慢，套均面积在200—400㎡之间的独栋别墅走量最快，而套均面积在200㎡以上的联排别墅走量也很可观，独栋、联排的趋同反应在远郊住宅单套面积上的结果，将是单套面积的进一步缩小。

值得关注的是，在远郊市场中，金堂、都江堰、蒲江、新津、大邑的单套面积都在逐年下降，说明，这些区域的刚需比重在加大。

彭州、崇州、青白江的单套面积相对较低，以彭州为例，该区域产业人口较多，物流基地、服装厂、蔬菜基地、2514厂等等产业为彭州带来大量的刚需置业需求，仅成都万贯濛阳服装产业园项目就带来6000个岗位，这些人口中产生大量的置业需求，据彭州南部新城置信逸景苑置业顾问介绍，仅2514厂带来的置业需求就有近1000套，而且这个需求量还在不断的扩大，未来，随着产业的不断扩大，将会带来更多的刚需置业需求，可以预见，彭州的单套面积将会继续下降，这些数据也将影响开发商的产品结构，大套二和小三房将在该区域走俏。