导语：举牌一时爽，设计抠破头。这句我们生造的打油诗，或许是很多“设计狮”的切肤之痛。土拍竞争激烈，销售厮杀惨烈，夹在中间环节的设计机构，成了开发商赢取市场胜利的重要环节。高价拍得的地块，如何最大化的合理增加可售货值？存在硬伤的奇葩地块，如何变废为宝扬长避短？同质化竞争激烈的区域，如何在有限的空间内微创新？“左右互博”同时接下多个项目的设计机构，如何量身为开发商提供设计方案？

以上种种，十分考手艺，相当考手艺。借用一位设计院老总的话来说，面对这些奇葩地块，设计师就是在“重度拖延+情绪化抵触+完美主义人格”的复杂内心戏煎熬之下，咬牙拿出让开发商眼前一亮的解决方案，给项目未来的竞争力增添更多的附加值。

锐理地产网近期推出“考手艺项目”系列报道，专门挑这些“考手艺”的地块来复盘，让我们看看这些优秀的设计机构，是怎样“带着镣铐跳舞”，又是如何“螺丝壳里做道场”。 

2014年10月15日，北大资源以4.46亿总价竞得双流东升金河路77亩商住地块，成交楼面地价2860元/平方米。凭借项目旁8500亩的湿地公园景观资源，和充分考虑舒居的产品设计，凤翔湖湿地公园加公园1898，北大资源在双流老县城和新城交界处的位置，成功制造了一台“改善客群的收割机”。

“考点”一：8500亩凤翔湖的景观资源如何用好？

该宗地块设计的首要环节，是对景观的利用。地块所在的位置，刚好是双流新城和老城区的交界地，同时这宗地也是双流老城区最后的一宗住宅用地，单就未来项目的地缘客户而言，对改善型产品的需求将占据相当大的比例，舒适宽敞的室内空间+便利的生活配套+下楼就是休闲散步的湿地公园，这几乎是所有周边改善型客群对产品提出的需求。

8500亩凤翔湖，亚洲最大的湿地公园就在地块旁边，而且即便开发商自己出资打造靠着项目边上的那一段沿湖绿化休闲带，也并不会增加多少的成本，但这样的景观资源为产品带来的加分，对任何一个开发商来说，都是一笔完全算得过来的账。

那么，留给设计师的问题就是，景观资源如何最大化利用，以为产品提供加分？

常见的做法是，在地块临河一侧做大户型，充分利用景观资源为产品带来溢价，但这样一来，无法“看河”的产品占据的比例很大，这一部分产品的户型面积就不宜做大，由此将带来整个项目的客群与最初的目标客群定位产生偏差，而从项目所在的位置的周边地缘性客户的属性来看，做小户型刚需产品的销售难度将会增大。

北大资源•公园1898项目景观总规划图

最终，设计师考虑到项目商业面积较少，集中修建其层高也不至于遮挡住宅楼的中高层部分的景观视野，在布局上将一部分商业设计成了开放式的商业街并放置在地块临河的一侧，而住宅部分每个楼栋的方向并不采取正南正北的朝向，将总体朝向稍做了一定角度的扭转，这样使得能够看到湿地公园景观的户数大大增加。

公园1898丰富的景观结构，弥补了部分低楼层产品的景观视野缺失

略微扭转住宅楼栋的朝向之后，建筑楼栋总体上采用点式布局，留出较大的中庭空间，并确保超宽的楼间距，中庭的景观设计则可以用来弥补低层房源景观视野不够开阔的短板。在景观设计中，设计师以项目主入口处延伸出一条主景观轴，通过运动环道将中庭的多重景观节点相串联，形成了主次有序、主题分明的景观游览线路。在内部环境的处理上，用最少的修建成本，达到了最佳景观组合效果。

“考点”二：商业价值能否最大化？

住宅保现金流，商业做利润，这是所有开发商的共识。在这宗78亩的地块上，北大资源的诉求也不例外。

该项目地块兼容20%的商业，总体量约3万方，这个商业体量颇为尴尬，如果规划为商业街，其建设成本和后期招商、运营的难度会相应增加，售卖的情况也不一定能比普通底商更具有优势。因此常规的思路就是将这些商业全部作为住宅底商，充分利用临街面，让一层底商尽可能卖出高价。但这样一来，二层商业就比较难卖掉了。

在利用湿地公园景观资源的这一个环节时，中泰的设计师已经决定要将商业做成集中式的商业街。这种思路之下，可以通过向下开挖，做出地下不计容商业，来增加商业的总体量。当商业总体量从3万方增加至4-5万方，除了临金河路、西安路两侧及东侧临路的住宅下边做一层底商，其它的商业面积都做进了商业街中。开发商对商业部分做持有和运营，并在未来形成对整个片区的消费人群的有效辐射，商业这一块的价值，才算是得到了最大的挖掘。

最终，集中式商业街的做法是，在临湖一侧设计4幢独立商业，中间形成开放式的商业街区，并和右侧的社区底商形成了呼应。沿商业主动线节点设垂直交通体系，使地上地下商业流线灵活、紧密连通。

在主力店+下沉式商业+社区商铺这种立体错位式的格局下，其社区一层商业背后赠送4米宽的庭院，后期可以改造为室内空间，赠送率达到35%左右。而二层商业临内庭侧悬挂挑高4米，可以不计密度。商铺能有如此高的赠送面积，跟直接向投资者送钱几乎无异销，可售商业部分因此变得十分抢手。

“考点”三：什么样的户型才能卖得最快？

进入到户型设计环节，经过市调，设计师发现，项目未来的目标客户群，应该是主力吸附双流、东升的本地地缘性客户为主；次主力吸附金花、簇桥、九江等双流其他周边区域客户，而且以品质型刚改为主导。

设计方针对在100平方米以下刚需房源扎堆的双流老城区，提出90-125平方米主力户型配比占应该到89.78%，可以很好地将刚需和首改群体兼容覆盖，并且三房和四房设计能让购房者一步到位买到居住周期较长的住所。这样的户型配比对于双流域内拥有多处房产，攀比欲望和购买力偏又颇强的大妈们来说，确是打中了心坎。

125平方米实得138平方米主力户型方案

项目的杀手锏产品是125平方米的四房双卫户型。125平方米的四房双卫，如果不在赠送面积上做点文章，只能做出“马马虎虎”的四房，但双流周边的客户，对超大客厅开间和超宽景观阳台的追求，是深入骨髓的。在保证了超大主卧，独立衣帽间，超大客厅面宽的前提下，通过设计，将计半面积的部分用于增加其中一间次卧和生活阳台、客厅外阳台的面积，全赠送面积部分则用于为三个卧室做飘窗。最终该主力属性实现了约11%—15%的赠送面积。而在项目开盘后的销售表现来看，该户型也是最受买家认可，率先被抢光。