2015年7月底，成都地铁一号线南延线开通，南延线末端广都站附近在售项目名著•司南的房源销售价格直接上涨约300元/平方米，而地铁站附近的几个已经交房入住的项目中，二手房租售情况均非常火爆，绝大部分空置多年的房子已开始装修。轨道交通显而易见地成为了天府大道南延线两侧的“关键先生”。那么，在以高端别墅产品为主、对地铁、公交等公共交通依赖度并不那么高的城南麓山板块，具备什么样的实力才能成为板块的“关键先生”？10月份首度开盘的滨江和城，凭借项目自身约20万方的商业体量，以及一张为板块描绘的商业配套之蓝图，完成了“关键先生”的身份亮相。我们要问的是，这个“关键先生”到底展现出了哪些硬实力？

技术实力：定位与定价的考量

滨江和城位于麓山大道与红星路南延线的交汇处，麓山国际社区、蔚蓝卡地亚等麓山板块的别墅楼盘所代表的富豪群体与天府大道南延线左侧的华阳老城区的原住客群，再加上由天府软件园的IT产业白领置业客群，这就构成了项目周边的地缘客群生态。项目的前期定位，最重要的依据也就是周边的“黄金三公里”，要抓住由软件园外溢的中产群体和首次置业群体，性价比、刚需产品、年轻化，这三个关键词就够了，抓住华阳老城区客户需要的是刚需、改善产品，以及一个比华阳老城区的生活及商业配套逼格更高一点的区域环境，而对麓山板块的富豪群体来说，如果非要让项目跟他们发生关联，那就只有商业部分了。

定位的第二个方面，是项目以怎样的姿态亮相，以怎样的身份来完成区域站位。滨江和城选择了用“城”来完成区域站位，表达为区域聚人气和商气的意思。人气，可以靠项目250余亩的体量来作为保障，而商气，靠的是项目总体量20万方左右的商业，要达成这个目标，只能靠较大体量的商业自己持有并做运营。

定价要回答的是 “要端着身段以高冷形象示人还是要以亲民路线先为自己攒够人气”这个问题，前一种方式，在同区域已经有其它项目做了“示范”，效果并不好，因此以片区在售项目中的亲民价格水平入市，尽管难免会被质疑“开发商是不是缺钱了，想卷款跑路了”，但对刚需群体来说，价格还是最奏效的“大杀器”。

产品实力：差异化竞争的窍门

在以洋房、别墅为主导的麓山高端板块规划纯高层社区，打造针对大众阶层的适居社区，实现麓山由少部分人的收藏品向大众的居家地转变，这是滨江和城产品差异化竞争的出发点。它可能导致项目的去化速度较快，但也会使得项目的总体利润降低，要速度还是要利润，这不单是滨江一个开发面临的问题，也是当前所有开发商都会去思考的问题，选择了要速度，产品的差异化就能做得更显著，如果选择了要利润率，那就意味着，要跟其他项目一样，在漫长的销售周期里慢慢熬。

滨江和城首期产品通过严格控制主力户型面积，使其维持在60-90平米之间，从而使其总价与周边项目进一步拉开差距，这也是有效的提升项目竞争力的方式。但要确保这一招是优势而不是劣势，就需要在产品的舒适度上多下功夫了，用相对较大的赠送面积，让套二、套三户型的实际使用空间尽可能较大。

滨江和城项目周边主要竞品项目的主力户型面积区间及占比对比

此外，项目以空中绿道连廊为主要创新的景观体系、对公共环境部分的功能分区、自建双语幼儿园的教育配套、业态丰富多样的商业配套、向龙湖物业服务品质看齐的物业管理，也都为产品的差异化提供了加分项。尤其是商业与教育两个部分的配套，实际上十分诚恳地回答了客户关于在这里置业，以后的生活成本的问题。

运营实力：画商业蓝图的技巧

每一个开发商都擅长给客户描蓝图，但不是每一个开发商都能够表现出兑现蓝图的诚意。20万方左右的商业配套，滨江和城足以将项目的开发利润都押在上边，但选择自持运营，无疑是自己给自己加了动作难度。但是这个“难度”加得对，自持的姿态足以让客户对项目的信心增加，同时滨江地产并不是没有商业运营方面的资源和经验，在招商运营上的每一个动作，又都会对项目的产品销售起到推动作用。

以山姆会员店的入驻为例，不仅让滨江在城南这个区域难得地摘下一个“第一”——第一家引进会员制商超，更显示出了开发者为整个区域做配套的决心，凭借项目地理位置上的优势，山姆会员店完全可以实现辐射整个麓山板块，再加上自持商业总体上中端的定位，与其说是滨江给麓山造商业，倒不如说是给麓山造生活。“开着宝马吃小面”并不只是拿来洗涮住在没有配套的别墅区里的富人们的，也是用来鞭打开发商做接地气的生活和商业配套的。

营销实力：互联网思维的脑洞

在麓山板块卖刚需产品，必须是一件考营销手艺的事情。制造人气和制造话题，两方面都需要兼顾到。否则，你搞热气球节也好，美食节也好，自HIGH得再厉害，稀稀拉拉没人气也就白瞎了。

滨江和城自亮相以后，通过“跨国同志告白”、“七夕全城告白”、“少儿舞蹈新星大赛”等活动，有效实现对其目标客户群体——青年群体的精准营销，同时也做出了相当的话题性，而在开盘之前的节点上，“网游卖房子”这一营销动作，更成为了全国性的营销案例，乃至双十一的“清空购物车”营销活动，等等等等，无一不是让人脑洞大开。

人人都在谈论“互联网+”，锐理数据战略研究中心总经理郭洁指出，房企与互联网的跨界，最有可能先从营销这个环节实现突破，而且也只有营销这个环节相对较容易实现真正的跨界。是借互联网这个工具来发发声而已，还是利用互联网的渠道来完成营销动作到线下销售的闭环，显然可以见出房地产营销人的水平。

滨江和城在十大热门网游里发布刷屏广告，实现对百万人群的覆盖，并且在首批次开盘时实现了数十套的销售转化。