导语：举牌一时爽，设计抠破头。这句我们生造的打油诗，或许是很多“设计狮”的切肤之痛。土拍竞争激烈，销售厮杀惨烈，夹在中间环节的设计机构，成了开发商赢取市场胜利的重要环节。高价拍得的地块，如何最大化的合理增加可售货值？存在硬伤的奇葩地块，如何变废为宝扬长避短？同质化竞争激烈的区域，如何在有限的空间内微创新？“左右互博”同时接下多个项目的设计机构，如何量身为开发商提供设计方案？

以上种种，十分考手艺，相当考手艺。借用一位设计院老总的话来说，面对这些奇葩地块，设计师就是在“重度拖延+情绪化抵触+完美主义人格”的复杂内心戏煎熬之下，咬牙拿出让开发商眼前一亮的解决方案，给项目未来的竞争力增添更多的附加值。

锐理地产网近期推出“考手艺项目”系列报道，专门挑这些“考手艺”的地块来复盘，让我们看看这些优秀的设计机构，是怎样“带着镣铐跳舞”，又是如何“螺丝壳里做道场”。 

容积率3.0左右的住宅项目，两梯六户基本是标配，核心筒位于单元中央，临街一面或景观视野较差、朝向不佳的一面做小户型，其他方位做较大户型的产品。这样的设计方案，无论是工程建设成本的合理节省，还是以低总价小户型确保现金流，都能兼顾到。不过，小户型产品因为牺牲了舒适度，自然而然会牺牲产品货值，如果项目所处的区域并不利于低总价的小户型走量，对追求利润率最大化的开发商来说，传统的两梯六户的产品设计思路，就不一定是最“保险”的方案了。招商中央华城正是遇到了上述问题，设计师在该项目户型设计上的创新思路，对业内颇有启发意义。

区位“另类”  竞品强悍

拿了位于十里店板块的这块住商地块，成都招商地产很有可能后悔过。因为这个区域的目标客群画像很复杂，而周边竞品项目又都很“强悍”。

近两年，招商十里店项目所在区域在售项目以“刚需”产品居多，面积段集中在70—90平方米，但每一个项目，几乎都把能够形成差异化竞争的手段使上了：万科金色乐府为全精装，均价11354元/平方米，主打77平方米装修两房和89平方米精装修三房，后期也有少量大面积段产品；中粮锦云定位品质刚需和改善产品，清水均价达11540元/平方米，高层产品面积段集中在60-89㎡，另有128-158㎡电梯洋房；大东展主推63㎡—119㎡套三双卫、套二单卫户型，均价9100元/平方米左右；和泓东28主打57-72平方米中小户型，均价约8650元/平方米。作为在十里店拿地最晚的开发商，招商中央华城楼面地价在4322元/平方米，从土地本身来说并无优势，产品是选择向上还是向下？向上则面临跟万科、中粮的正面竞争，招商项目的地理位置处于劣势，向下则要与控总价的刚需项目正面交锋，利润率必然被压得更低。

招商中央华城项目周边主要竞品项目产品对比

负责招商中央华城项目产品设计的基准方中建筑设计有限公司高级建筑师李济吾介绍，通过前期大量的市场调研发现，改需人群入场后，更注重居住的舒适性。“与郊区县置业客户不同的是，选择在主城区置业的客户更看重产品的品质，户型好不好，往往左右其下单，相反，哪怕总价高出几万元，只要产品舒适度更胜一筹，客户的抗性并不大。”

那么招商中央华城项目的产品机会点就在这样的一个空间之中：避开与刚需项目的正面交锋，以改善型产品为主，在舒适度和产品的均好性上做足文章，同时总体成本可控，在向上竞争时能在价格上比万科、中粮项目更有优势。

为了产品舒适度  两部电梯“分家”

“宁愿比别人多1、2个平方米，以保证产品品质，总价上去了，但是能确保项目良好的去化率，拉升货值。” 基准方中设计师将招商中央华城的产品确定为T6及T4，T4户型无疑在采光及通风上均为最佳，T6在公摊上有优势。

在中央华城的T4产品设计上，基准方中的建筑设计师采用了在成都市场上极少见的“北廊”户型。这种户型设计在北方运用得较多，其主要是能够兼顾景观视野与满足日照要求。据基准方中设计师介绍，北廊户型中必须有一条走廊连接两侧楼梯间，走廊正面向南一侧，多摆放客厅及主卧，以保证常用房间充足的采光。而走廊背面向北方多为卫生间、厨房等功能性房间。以招商中央华城项目为例，如果采用常规户型设计方案，靠走廊后方的两户都不能满足日照时长的要求，且受制于前面的核心筒，只能做到L型的通风环境，达不到南北通透，“往往这两户很不好卖。”而北廊户型能兼顾前后四户，使得每一户均‘朝南’、还可享受中庭景观，确保了常用房间良好的通风日照。

招商中央华城“北廊户型”标准层平面图

“北廊户型”除了能让每一户都拥有优秀的采光面，在两翼的户型还可撑开做成大面积段产品，且均能做出南北通透的板式结构，在中央华城的标准层平面图中能清楚看到，A01及A03两翼户型套内建筑面积达到127平方米，成为了片区内少有的四房产品，满足了开发商对产品舒适度的要求。

“四户都有景观、都有采光、都无遮挡，通风都好”，凭借“北廊户型”这一产品创新，户型的均好性为招商中央华城的T4产品的后期销售提供了有力保证，开盘后T4产品的中间户型和端头户型去化速度相对一致，不存在难卖的户型。

据了解，拿地时间晚于招商中央华城的龙湖源著项目，在基准方中设计师的推荐之下，也采用了北廊户型。

T6产品找平衡  变出“Z字户型”

传统的T6产品，因共用一个核心筒，临街面的户型在采光上总会有“死角”，“不是客厅朝阳，主卧背阴，就是卧室朝阳，客厅无窗。”临街位置的户型不好卖，令开发商被迫牺牲了大量货值。

中央华城T6产品中创新的Z 字户型则平衡了通风、采光及景观三者间的关系。以招商中央华城两栋T6产品为例，前面靠近中庭的两户设计为套内面积为81平方米的大三房（B03），以保证所有大户型产品均面对中庭景观。中间的两户可做成小三房，其中面积较大的B02户型同样面朝中庭景观。同时将面积较小的户型移至外侧临街面，以保证开发商后期货值最大化。而无论在前面、中间或外侧的户型，依次错位排列，主卧及客厅均朝外摆放，相互间无遮挡，又保证了每一户良好的采光及通风。

招商中央华城“Z字户型”标准层平面图