导语：举牌一时爽，设计抠破头。这句我们生造的打油诗，或许是很多“设计狮”的切肤之痛。土拍竞争激烈，销售厮杀惨烈，夹在中间环节的设计机构，成了开发商赢取市场胜利的重要环节。高价拍得的地块，如何最大化的合理增加可售货值？存在硬伤的奇葩地块，如何变废为宝扬长避短？同质化竞争激烈的区域，如何在有限的空间内微创新？“左右互博”同时接下多个项目的设计机构，如何量身为开发商提供设计方案？

以上种种，十分考手艺，相当考手艺。借用一位设计院老总的话来说，面对这些奇葩地块，设计师就是在“重度拖延+情绪化抵触+完美主义人格”的复杂内心戏煎熬之下，咬牙拿出让开发商眼前一亮的解决方案，给项目未来的竞争力增添更多的附加值。

锐理地产网近期推出“考手艺项目”系列报道，专门挑这些“考手艺”的地块来复盘，让我们看看这些优秀的设计机构，是怎样“带着镣铐跳舞”，又是如何“螺丝壳里做道场”。 

随着主城区二环以内地块资源的逐渐枯竭，众多意图在此留名的开发商，往往为得一地不惜代价，一掷千金。可当地块到手之后，难题来了，近万元的楼面地价，如何进行产品设计和定价，才能有利可图？在商业过剩的当下，为了追求货值的最大化而增大地块商业空间的设计，这一看似“自杀”的手段能否绝境逢生？

考点一：楼面地价太高，住宅产品几乎无盈利空间，项目利润从哪里来？

2015年4月30日，瑞升实业以9980元/平方米的楼面地价，底价拿下橡树林四期地块。这宗地块实际上曾预备于2014年12月26日面世，却最终因为调规延迟拍卖，过高的起拍楼面地价，使得该宗地块一经公告即成为行业关注焦点，业内人士认为，除了瑞升拿下该宗地块，与前期橡树林项目进行整体打造，以摊薄地价成本，其他开发商几乎没有办法拿这块地。

地块位置示意和实景图

作为老牌本土房企，瑞升在之前开发了地块旁边的橡树林一、二期，此前已经拿下了一二期与该宗地块之间的三期地块，由于最后这宗地的获取时间晚于原计划，项目三期的产品设计在拿地之前即已完成。拿下四期地块之后，必须考虑三四期地块拉通进行方案设计，四号地块的开发才可能有利润空间。

基准方中在接到项目的设计任务之后，首先对片区进行了客观分析，认为望江—成仁路板块已经非常成熟：有区域级城市综合体万达锦华城；有华润广场；中港项目后期将修建的写字楼体量也不小，办公人群已经爆棚。加上橡树林全三期及周边居住人群，片区人口规模超过10万。设计师李济吾分析认为，有了高密度的人口作为支撑，项目的商业部分就算修到4层都能够做活，因此首先打消了对商业部分的顾虑。靠商业来做利润，不等于住宅部分就可以延续前期高密刚需的思路，牺牲住宅部分的货值，相反，如果住宅产品的舒适度提升，以改善型产品来博取更高的货值，则能够使住宅部分尽量少亏损甚至不亏损。基准方中向瑞升提出，将三期、四期的容积率拉通做设计，整体报建。为保证住宅产品的舒适度，尽量减少高层栋数，同时为商业部分留足空间。

原方案和现方案建筑楼栋分布模型比对

在新的方案中，全盘推翻了住宅主力户型之前四梯九户的设计，调整为四梯十户，同时下调了部分户型面积。在住宅部分总建筑面积满足用地指标的前提下，调整后的方案将原来的7栋住宅减少到5栋，其中1栋住宅放到了四期地块上。这样调整之后，住宅部分拥有了更好的景观视野及楼间距，商业部分则可以采用独栋临街式商业街区和社区商业组合的方式，尽可能地做大商业货值。

按照调整之后的方案，望江橡树林三四期住宅部分按照周边11000-13000元/平方米的房价来算，可以实现不亏本或略有盈利，而商业部分则比原设计方案增加了近1.7亿净利润。

考点二：改善型产品如何做出品质感？

住宅的品质感已经不是简单从梯户比方面体现。而是从完善的宏观和微观的生活配套，景观体系，公区装修等来体现。当然，最重要的是户型。

橡树林三期A户型调整前后对比

橡树林三期户型跨度非常大，从70平方米到167平方米，其特点是客厅进深增大，宽厅尺度感较足。最终到了开盘时，两端的130平方米主力户型成了爆款，完全靠抢。

“考点三”：商业密布 如何进行差异化竞争？

对于地块商业价值的挖掘，原方案仅仅设置了少量底商。而实际上周边的万达和华润餐饮是大型主力店模式商业体系，和社区商业完全不同。橡树林一、二期底层商业加上周边东湖国际，翡翠城的社区商业配套，数量远远不能满足小区本身需求。

新旧方案商业规划比对

新方案重新整理了商业动线，三期地块上的五栋住宅加上临橡树林西路一侧的独栋商业形成一个住宅小区围合，充分利用临橡树林路、橡树林西路的住宅临街面设置底层商业，同时，由于四期地块中仅有两栋建筑体点式布局，设计者在商用地及三、四期之间增加了一条商业街，在三期地块西南侧及四期地块东侧分别设置下沉广场，形成商业规划模式中典型的“哑铃型”商业片区组织模式，并且利用三期内部的住宅人口加以支撑，在内街的节点位置设置步行出入口。

新的设计方案让项目的商业临街面大幅增加

除了地上商业体系外，在步行街体系内设置了地下商业街，地下商业街的出入口分别连接三四期地块上的两个下沉广场，让整个步行街系统上下街区都能紧密地联系万达和华润两个区域级的商业主力店。这样的设计也为三期地块东南侧“生造”了更多的商业临街面，使得原本不具备布置住宅底商的楼栋下，也可以设置底商。而四期地块的两栋建筑体，均占有充分的临街优势，可有效增大商业体量。

按照新的设计方案，未来三、四期底商销售的平均单价约5.5-6.5万元/平方米，5幢独立式商业由开发商持有运营，有效商业面的增加使得项目土地的开发溢价大幅提升。