商业,究竟是东客站的软肋还是优势?
一个交通枢纽催生一座产业新城的崛起。在成都,东客站是验证该句话的最典型案例,伴随着西部最大综合交通枢纽工程成都东客站的投入运营,与之配套的“商业们”成为区域最大的考点。
锐理观察员从成都市新客站城际商旅城管理委员会处获悉,根据规划,东客站板块将打造成为集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体的城市副中心。至2020年,东客站日均发送旅客将达到37.6万人次,年旅客发送量将达1.37亿人次。加之板块内数十万的常驻人口,巨大的人口基数为东客站的商业发展奠定了坚实基础。借助两级规划利好,东客站板块能够获得更多发展机遇,最大程度提升板块价值,为板块商业发展注入无限潜力。
很长一段时间里,商业都是东客站区域的软肋,随着各级利好的不断涌入,以及商业土地成交量的增多,东客站的商气正在逐渐聚集。从2013年开始,东客站成交的商业地块明显增多,明宇、通威、剑恒投资、成都佳成时代等房企均在该区域布局了项目,再加上龙之梦这个巨无霸,粗略算一下,整个东客站板块的商业体量将超过300万平方米。
据锐理数据统计,目前,阳光100米娅中心一期商业已于2011入场,2016年将逐渐开始完整呈现并交付使用。而龙之梦、佳年华广场已在建设阶段。通威以“梦魔方”为案名的项目已打围,明宇•创客广场项目或将于2016年动工……无疑,2016年成都东客站片区的商业由蓝图期进入到兑现期,东客站的商业正在逐渐变成该区域的一大优势。
在业界看来,如此多的商业地块将以什么样的产品亮相?是否会“撞衫”?
项目名 | 体量(万平方米) | 业态 |
中迪·国际广场 | 31 | 商业综合体、总部办公基地 |
佳年华广场 | 8.4(商业) | 写字楼、酒店、主题商业街 |
明宇·创客广场 | 9.6 | 酒店、写字楼等 |
井泰东方广场 | 43 | 酒店、会展中心、商务办公写字楼 |
DMC梦魔方 | 9 | 甲级写字楼、商务酒店及SOHO办公公寓 |
剑恒·国际广场 | 15 | 甲级写字楼、艺术酒店等 |
龙之梦·鹏瑞利新城 | 163 | 购物中心、精品百货、星级酒店群、高端写字楼 影剧院、室内外主题公园等 |
阳光100米娅中心 | 7 | 高档公寓、商务、体验式街区商业 SOHO为一体的泛城市综合体 |
纵览区域内的商业项目业态,基本都覆盖了酒店、写字楼。除了这两大基础业态外,井泰东方广场将打造会展中心,剑恒•国际广场将打造艺术酒店,中迪•国际广场将打造成总部办公基地。作为东客站的商业“巨无霸”,龙之梦总建筑面积163万平方米,包括购物中心、酒店、写字楼等业态。目前,该项目仍在建设中。
如此看来,写字楼、酒店的“撞衫”情况不可避免,而该区域对酒店、写字楼的消化能力是有限的,这就意味着业态单一、重叠率较高的项目入市即伴有一定风险。如果想要在该区域的商业板块玩出花样就要走差异化路线。从上述统计表中可以看出,选择做商业街的项目较少,该业态类型或将成为区域内的机会点之一,而先期入市的阳光100米娅中心即选择了做开放式街区商业。
区别于区域内其它商业,阳光100米娅中心定位为集新趣酷玩、美食餐饮、商品零售、情调休闲、精品酒店等多元业态为一体的综合性开放式街区商业。启用国际一流规划设计团队担当设计,将商业如“盒子”般散落在街区里,并与景观和成都的休闲生活方式有机融合,更加强调开放式的聚会舒适感和社交体验。
阳光100米娅中心将商业如“盒子”般散落在街区里
除了业态定位外,在入市时机上打好“时间差”也是抢攻东客站的关键。想要在超过10个商业项目的东客站板块突围,阳光100米娅中心选择了“抢先机”:其商业一期在2011年即入市,二期商业也于2014年底入市,成为最早抢占区域投资客的项目,也降低了项目消化的风险。
在成都的各大商圈中,因产品“撞衫”而失利的案例不少,这极其考验房企的前期定位。阳光100米娅中心作为最早进入该区域的项目,用前瞻性的眼光选择了做开放式街区商业这一全新业态。反观东客站板块社区商业的“各自为政”与大型购物中心的衰落,街区商业逆市迎来了强劲爆发,而阳光100米娅中心则提前占领了最具发展前景的商业形态蓝海。
阳光100米娅中心
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