岁末已至，在艰难的2015年里，成都别墅市场上又发生了哪些风云变幻？

2014年以来，成都别墅市场供应与销售量双双腰斩，别墅市场已然进入了自发的去库存状态。据锐理数据统计，截止到目前，2015年成都别墅市场新增供应约61.3万平方米，与去年相比，继续保持新增供应同比下跌的趋势。而销售方面，受成交产品类别、面积比重影响，备案销售面积较之去年同期略有下降，总面积约65.3万平方米。在今年，销售量首次超过供应量。在这其中，独栋产品贡献率较往年有所增长，而联排产品依然竞争激烈。而存量方面，2015年成都别墅市场总体存量较之去年下降了15万方，整体存量套数依然维持在1万套以上。

锐理数据独家整理出2015年成都别墅市场的走势情况，将通过建筑形态、板块细分、量价走势、未来趋势等多重维度，梳理全年市场。首篇要说的是今年以来，独栋、双拼、联排、叠拼四种别墅物业建筑形态卖得如何。

>>>独栋别墅

独栋别墅：天府新区最畅销

从2014年开始，独栋供应量大幅锐减，与2013年相比，2014年独栋供应量疯狂递减了近90%，来到2015年该趋势依然没有减弱。从宏观层面来看，限墅令、禁墅令对别墅市场造成的冲击还在延续。而市场方面，受楼市整体成交低迷的影响，原打算于2015年推盘的别墅项目不得不调整供应节奏，接连推迟入市。其中，牧马山沿线最为典型。在库存上，三年来持续递减。别墅市场并不受限购限贷政策影响，在前两年供应严重过剩的情况下，从2013年开始，独栋备案成交量均大于供应量，显现出自发的市场调整状态，去库存或将在未来继续。

2015年成都独栋别墅产品的销售行情总体呈回暖趋势。而存量方面，呈逐年递减。截止到目前，大成都范围内共计有16个项目销售面积超过了1000平方米，较之去年减少了3个。超过1万平方米销售面积的项目，仅有3个。而在2013年，进入独栋别墅销售（备案口径）排行榜前十名的项目，均售卖超出了1万平方米。其中，城南片区为独栋产品的供应、成交大户，尤以天府新区的独栋项目最为热销。

小面积VS大面积：独栋销售两极分化明显

表现在户型面积上，从下面的独栋面积散点图中可见，250-350平方米依然为市场主流。而位于散点图中，最低、最高两处相差甚远，市场两极分化趋势明显。其中，面积段在200平方米以下，总价位控制在200万上下的小独栋产品，依然备受市场青睐。

以位于独栋销量排行榜榜首的黄龙溪谷为例，2015年截止到目前共计成交套数达378套，占独栋成交总套数的52%，2015年备案面积达74449.97平方米，高出第二名5.6万方，亦是近3年来成都独栋市场销量冠军。作为独栋产品中较晚入市的项目，黄龙溪谷自2013年下半年开盘以来，累计销售认购套数646套，累计认购面积达141844平方米，销售金额超过16亿元，可谓独栋市场的领头羊。

在小独栋之外，面积段在500平米以上的大独栋产品是市场上的又一大赢家，其典型代表为牧马山蔚蓝卡地亚，2015截至目前备案销售面积18384.5平方米，该项目在去年曾位于独栋类别墅备案面积排行首位。

>>>联排别墅         

联排别墅：市场呈均好态势

在竞争最为激烈的联排产品中，新增供应量呈逐年递减趋势，存量上也较上年减少了9.9万方。联排别墅的备案销售面积今年较之去年同期有所增长，与复地御香山、麓湖生态城等大面积段产品的热销不无关系。两个项目分别为2015年的成都联排市场贡献了24368.91平方米及22963.95平方米的备案销售面积。另外，去年以来市场高低配产品多了，在三环附近、城南绕城附近的城市联排别墅的出现，为今年联排市场的供应及成交量贡献了不少份额。同时，联排产品近三年来，在供、销量上的下降幅度是各类型别墅产品中最小的，而备案均价呈逐年上涨趋势。

联排更看重总价段控制

在区位上，城南、城西、城北联排产品销售呈均好状态。以目前备案销售面积排名前十的项目来看，在户型面积上，并不存在面积段特别集中的情况，几乎全部分散于200—400平方米区间。另外，随着高低配成为产品设计的新趋势，联排别墅产品中新增了不少的城市别墅项目，这些联排别墅产品往往建筑面积并不大，但赠送面积非常大，开发商更注重总价控制，300万左右的城市联排，最易被买家接受。由于所处区位不同，同为300万级的别墅产品，建筑面积的差异却较大。

>>>叠拼别墅

叠拼别墅：套均200平米以上是主流

在叠拼产品中，2015年的销售与新增面积与上年同期相比持续下降。而存量依然居高不下。通常在成都市场上，因面积小、总价低，叠拼产品多用作度假类别墅，其中传统度假类别墅产地——青城山板块盛产叠拼产品。近年来，青城山沿线别墅项目持续卖不动，直接导致叠拼产品库存高企。

从2015年叠拼产品成交情况来看，天府新区、新都成为叠拼产品销售重镇。传统都江堰、崇州等郊县区域持续走低。而产品面积段分布散乱，其中200—250平方米较为常见。据锐理数据统计，截止目前成都仅一个叠拼项目备案面积超过1万平方米，即位于两河板块的龙湖源著。随着城南逸家、龙湖源著等极少数拥有好地段、大品牌的开发商选择做叠拼产品，以叠拼形态呈现的城市别墅项目，在很大程度上抬高了成交叠拼别墅产品的套均面积水平。

>>>双拼别墅

双拼别墅：存量有增无减

双拼产品方面，供应量与备案销量均较上年持续下降，存量依然呈逐年递增趋势，表明双拼这种产品形态在别墅市场中逐渐没有市场，比上不足，比下有余，这样的形态可有可无。

在户型面积上，今年备案销售面积前十的双拼别墅，除了温哥华花园套均面积为500平方米以上量级，其余产品套均面积仍分布在300—400平方米之间。其中，300平方米以上的项目有6个，总价在300—400万不等。

从数据中可见，在自发的去库存状态下的成都别墅市场，以黄龙溪谷、牧马山蔚蓝卡地亚、复地御香山为代表的独栋、联排类产品依然表现出较强的销售势头，那么这些热销盘在总价、面积段的把控上又有哪些特征？后续盘点将继续解读。