6月重庆土地市场的看点完全集中在了最后一周。从25日开始，11宗土地陆续入市，累计起拍金额超过80亿元。而其中，最具看点的无疑是起拍价超过53亿元的溉澜溪组团地块。这宗号称“江北嘴最后一块好地”的地块不但引起了媒体的广泛关注，也同样让业界眼红。但眼红归眼红，并不是每一个开发商都能吃下这宗昂贵的地块。只是，每一个人都在猜测，溉澜溪地块到底会拍出怎样的价格？谁会成为这宗土地的新主人？

“回锅”地块85折再出手

溉澜溪地块位置示意图

6月伊始，距离溉澜溪组团地块走上拍卖台还有近1个月时，这宗地就成为了业界的焦点。毕竟起拍价就高达53亿元的地块在重庆并不多见，业界对其的关注也与日俱增。

不过此宗地块其实也颇为眼熟。锐理数据平台监控信息显示，这宗地块原来是一宗如假包换的“回锅地”，早在2011年11月，该宗地就曾出现在重庆国土局的公告中，宗地编号11142。而那时，该宗地的起拍价高达63.4亿元。如此高的起拍价，在当时夯退了所有的开发商，最终导致地块流拍。时隔一年半后，在地块大小和容积率不变的情况下，仅做了小幅调整（G09-4/03地块由原来的商业金融用地变为商业用地，G13-1/02地块由原来的商业金融用地、二类居住用地变为商业用地、商务用地和二类居住用地），该地块的起拍价便打了个85折——53.7亿元，缩水近10亿元。

53.7亿元，依然是一个天文数字。即使经过小幅度的调整，该地块的实际开发成本依然高企。首先是该地块中有近万平方米的公共配建，仅此一项就要增加逾千万的开发成本。其次，该地块在规划条件中，留有大量的高压线绿化隔离带，以及轻轨线路预留通道，并要求配建防护绿地，仅此两项就占用了地块不小的用地空间。

不过，该地块吸引开发商的是其得天独厚的区位优势。紧邻江北嘴中央商务区；直面长江，拥有滨江大盘的基因；朝天门大桥和大佛寺大桥分别位于地块南北，连通弹子石板块；地块周边不仅有10余条公交线路，轻轨9号线还将从地块中穿过，作为未来的地铁上盖物业，交通优势明显。

高溢价可能性不大

下面，我们直接通过数据，来推算一下地块有可能出现的竞拍结果。

通过投资估算，我们可以看出，在不包含地价的情况下，该宗地的理论单位面积的成本就高达6228元/平方米。抬高开发成本的不仅仅是公共配建部分。还包括了土地指标中对建筑高度的要求。G11/02地块限高180米，很有可能出现超高层住宅产品；G13-1/02地块限高250米，且要求不低于230米，必然会让该地块中出现地标性的写字楼。而超高层建筑的建安成本几乎是成倍增长的。

通过对周边在售项目和滨江项目的考察和分析，我们大概估算了一个理论上该地块呈现后的各物业均价。住宅均价预计将在9000-10000元/平方米，商业均价预计在25000-30000元/平方米，办公物业均价预计在15000-18000元/平方米。（考虑到该地块规模庞大，总建筑面积达到120万平方米，未来必然经历一个长达数年的销售周期，在如此长的时间线中，开发顺序、营销手段等不确定因素过多，我们只能根据周边环境估算一个较为近似的价格。）

从前面的收入估算表格中，我们可以发现，该地块开发后，每平方米建筑面积的平均售价预计在14800元。也就是说，留给土地的价格空间看似高达8000余元/平方米，实际上在刨除利润后，土地价格的空间非常有限。

通过计算我们发现，如果按照上述均价，要达到理论上30%的毛利润，理论地价将低于该地块的起拍价。如果不盈利的话，该地块的楼面地价可以达到8572元/平方米。也就是说，该地块的理论价格应该在4342-8572元/平方米之间。

纵观过去6年江北嘴周边的地块成交情况，也仅有位于朝天门的来福士地块楼面地价达到了8000元/平方米（底价成交），其余地块的成交楼面地价大多数在3000-4000元/平方米。而且周边的高溢价地块均出现在2007年楼市上行的那一年。考虑到该地块总价基数较高，所以，我们认为该地块不太可能出现高溢价成交。

那么该地块有可能出现的成交价格会是多少呢？考虑到该地块中G13-1/02宗地中，商务和商业用地的比例并没严格限定，通过细致的规划，可能会出现意料之外的盈利空间。再加上长达数年的销售周期中，周边项目基本已经清盘，未来长时间内不会遇到竞争对手，有对该区域绝对的定价权，还会实现一定的盈利空间上涨。此外还有轻轨9号线带来的价值提升。综上因素，我们认为该地块成交楼面地价红线在6000元/平方米，溢价率不超过50%。如果高于这个价格，我们认为风险系数将不可控；而如果该宗地成交楼面地价低于6000元/平方米，甚至是底价成交，那么对于开发者来说，未来数年将不愁吃喝。

————————以下为无责任猜想————————

就在本文成文的当天，因为“钱荒”，沪深两市大跌，多支银行股和地产股跌停，又为该宗地的成交批上了一层阴霾。虽然楼市还是一片向好，但是在玩资本、走现金的土地市场，经济环境的影响则更加直接。所以，我们不排除在拍卖当天，该宗地因为金额巨大而再次出现流拍的情况。

如果拍卖依然顺利进行，那么剩下的疑问当然是谁会拿下这宗土地。佳兆业无疑是众多房企中最有可能拿下该宗土地的一个。佳兆业在今年上半的扩张之势明显，在多个城市已经完成拿地，而在重庆还无斩获。另一方面，佳兆业在今年上半年完成了80亿元人民币的融资，资金充裕。而这宗土地，对佳兆业来说也绝对充满诱惑。而佳兆业另一个潜在的对手，极有可能是华润。一方面，作为央企，华润不差钱。另一方面，华润虽然刚刚才在弹子石板块拿下一宗64亩的地块，但是凭借华润对大盘模式的轻车熟路，以及目前在重庆在售项目的匮乏，华润极有可能把目标瞄准这宗仿佛是为自己量身定做的地块。