导语：举牌一时爽，设计抠破头。这句我们生造的打油诗，或许是很多“设计狮”的切肤之痛。土拍竞争激烈，销售厮杀惨烈，夹在中间环节的设计机构，成了开发商赢取市场胜利的重要环节。高价拍得的地块，如何最大化的合理增加可售货值？存在硬伤的奇葩地块，如何变废为宝扬长避短？同质化竞争激烈的区域，如何在有限的空间内微创新？“左右互博”同时接下多个项目的设计机构，如何量身为开发商提供设计方案？ 

以上种种，十分考手艺，相当考手艺。借用一位设计院老总的话来说，面对这些奇葩地块，设计师就是在“重度拖延+情绪化抵触+完美主义人格”的复杂内心戏煎熬之下，咬牙拿出让开发商眼前一亮的解决方案，给项目未来的竞争力增添更多的附加值。 

锐理地产网近期推出“考手艺项目”系列报道，专门挑这些“考手艺”的地块来复盘，让我们看看这些优秀的设计机构，是怎样“带着镣铐跳舞”，又是如何“螺丝壳里做道场”。

还记得去年9月7日那场土拍吗？

北大资源、蓝光、东原、中粮、隆鑫等品牌房企齐聚在土拍现场，只为夺下那宗地。而早在地块上市前两个月，就有不少设计公司开始为该宗地做准备，这块地有何魅力引得这么多开发商关注？设计公司又为何会认为该地块能给他们加分呢？

中和87亩地块 溢价！溢价？溢价？

今日，我们走个非常规路线，先给出谜底，这宗关注度极高的地块就是北大资源拿下的中和87亩地块。”中和“、”87亩“看似和热门并不沾边，但就是这样一宗地块，火了！

从土拍现场火到了设计招标，在成功拿地后北大资源集团立即进行了公开招标，吸引上海、深圳、成都多家重量级设计院纷至沓来。专注豪宅产品高端设计的中泰设计、汇张思建筑设计咨询（上海）有限公司、上海中建建筑设计有限公司、成都本土设计成都基准方中建筑设计有限公司、四川省建筑设计研究院、筑博设计集团股份有限公司、四川省天拓设计有限责任公司7家设计院均到场参与竞标，场面火爆程度不亚于拍卖时。

溢价！溢价？溢价？第一个”溢价“对应的是溢价率。地块靠近软件园、会展片区，该片区当前的置业需求较为旺盛，但是该区域的地块供应却长时间断档，所以这宗87亩的新供应极为抢手。

此外，该地块的容积率是2.55，建筑密度低于20%，有很多组合方案，既可以做现金流产品，也可以做利润最大化的产品配比，适合不同类型的开发商。所以，该宗地引发群雄逐鹿，最终溢价78%成交。

第二个”溢价“对应的品牌溢价。在品质、价值、货值三者之间如何权衡？做现金流产品还是做为品牌加分的产品，设计师会给出什么样的建议？

第三个”溢价“对应的是货值溢价。该地块4450元/㎡的成交楼面并不低，而对比区域7200-7600元/㎡的住宅均价已是天花板价，如何挖掘土地价值，才能给项目带来更高的货值溢价？极其考设计师的手艺。

低密低容积率的最佳玩法：45％高层＋55％低密产品

设计师要面对第一考点就是：如何组合产品？该地块2.55的容积率＋低于20％建筑密度注定了该宗地块会有多种组合。各家设计公司在报方案的时候也是各有想法，总结下来，有以下四种方案。

方案A：关注项目的商业价值，通过独立商业及少量地下商业，把商业的货值做的很高，低密产品量较少，大量的商业去化周期较长，降低了土地本身的价值。

方案B：纯粹是为了一个漂亮的总图，项目商业很少，甚至没有考虑一层商业，低密产品的量也较少，视觉上看感觉庭院、花园很多，但是并没有实现土地价值的最大化。

方案C：做了很多超高层产品，建设成本较高，牺牲了项目最大量的高层部分，同时，为了保低密产品的量，只能放弃高层的品质，走低价快销路线。

中泰方案：高层占45%用地，低密产品占55%用地，既兼顾高层的品质又能保证低密产品为项目带来的溢价值。

北大资源中和项目效果图

最终，中泰的方案中标。不过，最终实施方案是在此基础上又进行了一轮细化。与竞标方案相比，最终实施方案选择了梯三、梯四的改善型产品，与区域的存量产品形成差异。

同时，为了保证高层产品的溢价，中泰的设计做到了40%的高层产品在中庭里，要知道临路户型与中庭户型每平方米的差价在500-1000元之间，单是这40%的纯中庭户型就能给项目带来一笔可观的溢价。

而且，通过布局与规划，最终实现了90%的高层产品朝向中庭，此种设计非常考手艺，算是做到了高层产品中的极致。如果该地块做普通快销型高层，均价在7200-7600元/㎡之间，难以与区域内的产品形成差异，而中泰设计的品质高层，均价突破8000元/㎡不成问题。不仅让开发商赚得了利润，也用品质高层为品牌加分。

低密产品方面，竞标时低密产品的货值做的较高，四层叠拼加六层叠拼以及少量独栋，共有2.4万平方米的总量，调整后，叠拼全部改为四层叠拼，且增加了大面宽的类独栋，此类型产品是当前市场较为受欢迎的刚需型别墅。增加了此类产品，有利于提高项目的竞争力。

挖掘土地价值：商业产品的溢价

对于该地块，设计师要面临的第二考点是：如何“安放”商业？如果时间倒退两年，拿下二类住宅用地的开发商一般都会选择把商业做满，商业部分是项目盈利的主要来源，但就现在的市场情况来看，少做商业才是更明智的选择。而且，该地块周边商业存量比较大，商业做多了很难消化。

中泰设计的设计师建议，利用场地两米多的高差，把场地抬高，通过对场地内部的高差处理，一方面可以增加住宅产品的品质，在垂直面上可以与商业脱开，住宅可以直接进入商业顶部。同时，减少地库的埋深，高层区域通过商业上层和下层的设置，实现商业溢价，增加二层商业的溢价空间。“节省”下来的商业部分密度,可以为高层和低密产品争取到更多做足品质的空间。

试想，如果当初开发商们带着纯高层的产品思路参拍，肯定无法承受此楼面地价。但是设计公司从拿地之前就介入做产品规划、设计，给出耳目一新的方案，找到了品质、价值与货值之间的平衡点，使得北大资源更有信心将该宗作为“进城”首选。

在“刚需为王”的时代，开发商的关注点在高赠送，控总价，于是有了蓝光的COCO系和国嘉的逸家系，“57平米”三房是中泰设计在那个时代的一次颠覆式创新，而改需上位的时代，品质感、舒适度、货值、价值、去化速率的综合要求，使得设计公司必须再度进行颠覆式创新，在北大资源中和87亩地块这个项目上，中泰设计正是精细地算过了品质、价值、货值这三本账，才在高低配的方案设计潮流里完成了又一次颠覆式创新，做出了高低配的极致。

“一字千金，慕名而来”，目前，北大资源中和项目特向全城征募项目案名，优秀入围奖可获得500元购物券，最佳入围奖可获得10000元现金。

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