2015年东客站板块商业销冠凭什么又是阳光100米娅中心？

据锐理数据统计，2015年成都东客站板块的商业销售冠军，仍然是阳光100米娅中心。2014—2015两年间，阳光100米娅中心以165套备案成交套数，7929.48㎡备案成交面积位居东客站板块商业成交榜首，超出第二、三位数倍之多。阳光100米娅中心缘何能连续两年维持“双热销”领跑东客站板块？我们从项目本身的价值体系来窥探其热销之谜。

2014年-2015年区域商业项目成交套数TOP10

销冠解密一：强势品牌效应 做区域商业领导者

作为全国知名品牌房企，阳光100最著名的两大标签即是创新与品质。通过多年的发展，阳光100逐渐形成了自己独有的品牌风格：一致化的产品风格、国际大师的设计艺术、标准化的品质平台、良好的售后服务。通过自身的品牌效应，阳光100在不同城市取得了成功。尤其是其商业，阳光100累计开发了包括柳州窑埠TOWN（窑埠古镇）项目、阳朔阳光100西街广场、丽江阳光100雪山艺术小镇等商业项目。以上商业项目均包含以下标签：全国重点旅游城市、创新的体验式街区商业、城市名片。由此可见，阳光100的品牌定位十分清晰，即做区域商业的领导者，打造创新的商业业态。

2014阳光100开发重点将转为“街区综合体”，已占土地总储备的45.3％，将致力成为“街区综合体”专业运营商。而位于成都的阳光100米娅中心，正是这一战略转型的重要实践者。2011年，阳光100米娅中心公开，成为区域内第一个高端时尚社区，其一期商业同年入场，一举成为东客站板块的商业标杆代表。其后，包括蓝润、长峰、嘉年华、中迪等开发商也选择了东客站板块，东客站商圈商气渐长。

销冠解密二：三线汇集+地铁入户 交通优势拔高商业价值

阳光100 的大胆创新，不仅表现在其产品设计与定位上，其对片区长期发展的把控极具国际视野。首次入驻成都即选择东客站板块，阳光100一方面看重了板块所占据的城市规划利好，东客站板块定位于集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体的城市副中心。未来区域将着力构建一个集中央商旅及高端居住于一体的城市重点发展区。经过7年发展时间，区域红利已逐渐显现，未来发展将具备坚实的规划价值基础。

另一方面，东客站作为交通枢纽的优势也是成都其他区域所不可比拟的。东客站板块依托成都东站，板块道路交通三纵两横。目前，地铁2号线、地铁4号线已开通，而地铁7号线也正在建设中，阳光100米娅中心占据了三条地铁线优势，巨大的人流量将为项目带来持续而稳定的消费客群。这之中，米娅中心又与地铁7号线“建材路南站”无缝接驳，直抵项目负一层，地铁上盖物业又将拔高商业价值。同时，轨道交通与铁路交通的交叉，来往客流在此换乘，巅峰时百万人潮涌动。而这些巨量人流消费，将直接转化为商业价值优势。

销冠解密三：国际建筑设计团队操刀 打造体验式街区商业产品

除了硬件配套上的先决优势外，在软件设计上，阳光100米娅中心也颇具考量。据锐理数据统计，目前板块内已呈现项目的商业类型大致如下图。底商占据了绝大多数，另有少量独栋商业。而下沉式商业广场业态仅有阳光100米娅中心（一期）及荣盛两家。在建项目方面，商业以大型购物中心为主。为寻求差异化竞争，阳光100选择了“开放式街区商业”这一全新业态，米娅中心（二期）由国际建筑团队倾力打造，以增强客户消费体验感。

东客站板块商业业态分析

同时，在商业主题趋同的市场现状下，阳光100独辟蹊径选择“时尚酷玩”为商业主题，规划引入中国首家Jump Street跳跃街、狼潮100真人CS基地、密室逃脱、室内攀岩等参与性较强的主力店，吸引新兴白领阶层消费。加之阳光100品牌旗下好生活超市、凤凰创客平台的入驻，以及联合途家及孩子王共同打造项目四大核心价值引擎，有效增强了投资信心。

销冠解密四：先于竞品问市 精准锁定投资客群

锐理数据统计，目前东客站板块内已呈现商业体量大致为9.2万方，而潜在供应的商业体量将超过40万方。阳光100米娅中心两期共计拥有约7万方商业，如何在众多的商业中突围？

先人一步面市，是阳光100商业的最大优势所在。自2011年，阳光100米娅中心一期商业正式入市，2015年二期商业也进入销售期。而片区内商业多为2015年以后陆续登场。提前把握入市时机，可提前培养稳定的消费客群，提前释放商业潜力，实现项目热销。

东客站板块商业体量分析

同时，梳理东客站板块人群构成可见，东客站板块内目前人群结构主要由区域居住人群、车站流动人群、区域商务人群及外来消费人群四大类，未来随着几个大型综合体项目建成，会增加区域商务客群及外来消费人群，预估总人口将超过50万。提前把握精准消费人群，让阳光100米娅中心在产品定位及招商上也能先人一步。

另外，在对东客站板块的商业项目统计中锐理还发现，2015年东客站板块商业成交总价主要集中在500-700万，为客户接受度最高的总价段，其次为300-400万、400-500万，整体来看，客户具有一定的购买力。可以见得，选择在东客站投资的客群，本身具有一定的资金实力。近几年，东客站板块商铺热销的面积段为50㎡以下、50-70㎡、70-90㎡及500㎡以上，两极化趋势明显，而小面积段商铺重复率较高。随着阳光100米娅中心二期商铺的入市，将包含20—355㎡的入户商街、及42—69㎡途家精品酒店式公寓。其中，200㎡以上的大体量商业，将首次直面2016年商业市场，势必对东客站商业投资版图形成强烈冲击。

阳光100能否于2016年再折“桂冠”？我们拭目以待。