在以蓝光地产为传统核心业务的蓝光发展（600466，SH）于A股上市后，旗下物业服务企业嘉宝股份挂牌新三板获批的消息，同样在去年令成都地产圈振奋。而蓝光也成为继花样年、中海、协信等公司之后，又一家将旗下物业公司单独登陆资本市场的房企。

2016年，蓝光BRC作为与武侯祠、春熙路、成都天府国际机场、金沙遗址等齐名的“成都十大城市新名片”代表，在以“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动战略下，承载“人居蓝光”这一构想的蓝光地产在新年之际围绕“改善”一词正在稳步转型，而“新蓝光”的高周转逻辑在新形势下又将会如何华丽转身？

成都改需型市场来临
110—130平方米为市场新宠

锐理数据2015年成都房地产市场年报中显示，受70/90政策影响，从2012年开始到2014年，70—90平方米面积段产品在大成都范围内的销量占比一直呈递增走势，至2015年，该面积段产品在销售占比上首次下跌，同比跌幅达3.08个百分点。在刚需产品分布区域逐步饱和后，大量同质化刚需产品的出现，或将在未来显现出更为明显的竞争关系。

同年，住宅市场往改善型产品倾斜的趋势日趋显现。由下表中可见，90—100平方米、110-130平方米，150—170平方米，170—200平方米面积段产品，在2015年大成都范围内的销售占比均稳步递增，尤以110—130平方米面积段最为显著。

自2010年之后，改善置业需求一度受压抑，成都大户型产品销售持续走弱。而从去年开始，随着限购松动、二套房首付比例下调、二胎生育松绑等政策的释放，围绕“改善”为主的置业需求重新得到释放。

锐理数据统计发现，以130—150平方米及以上面积段为代表的改善型住宅产品，在过去一年里持续热销，包括蓝光雍锦阁、中海九号公馆、环球汇天誉、中建桐梓林一号、复地金融岛、南湖国际中心、河畔新世界在内的住宅项目，在130—150平方米面积段的销售上收获颇丰。

改善产品或迎窗口期
90平方米以上机遇与风险并存

同样从2015年市场存量中可见，70—90平方米面积段产品大量积压已是不争的事实。据锐理数据统计，截止到2015年底，大成都范围内70—90平方米面积段产品存量面积达813.7万方，占市场整体的29%，去化周期接近11个月。

与此同时，90平方米以上面积段产品在整体量值上占比较小，按2015年成都市场供销存量计算，其在去化周期上与以下面积段相差无几。如下图所示，90—110平方米面积段产品存量，占市场整体比重的19%，去化周期为10个月，相较于成都刚需市场上的贴身肉搏，90平方米以上为主导的改善型市场，在未来机遇与风险并存。

一线开发商未雨绸缪
蓝光、龙湖等转攻改善市场

再从市场表现上来看，成都市场活跃的各一线开发商，从去年开始，已逐步转换跑道，在一些新拿地块上，以“高低配”为主导的产品思维成为目前市场之主流。以蓝光、保利、龙湖为例，在经历过刚需市场的冲撞后，从2015年开始纷纷调整产品线，加大改善型产品的市场投入，包括蓝光雍锦系、保利锦江里、龙湖九里晴川、首创娇子一号、北大资源颐和翡翠府等，均紧扣改善型置业需求。

这其中，作为西南地区最大的房地产商之一的蓝光地产，通过近五年的市场成交数据、城市经济发展各项指标研究，将旗下住宅产品线细分为：刚需、刚改、改善、再改和豪改五种类型。2015年3月，在“2015蓝光地产i5生活平台发布会”上，蓝光正式对外宣布年内公司旗下产品战略将从“刚需为主”转型为“刚改、改善和高端需求”，为更多改善性家庭提供更好的服务。同年，蓝光金悦系、蓝光雍锦系相继问世，前者为刚改的代表作品，后者为豪改的重要力作。

产品率先转型
雍锦系锁定城市中产精英

3月全新推出的“金悦系”已注意到目前家庭人口变动较大导致改善性住房产品的不足。其中，计划打造成高端生活平台的蓝光金悦派，以及打造成三代同堂生活社区的蓝光金悦府、蓝光金悦城3个全新项目，即紧扣“改善”需求。据悉，蓝光•金悦城于4月25日盛大开盘，项目首次开盘推出的295套75-118㎡精装华宅房源，去化达到95%，总成交金额达2.6亿。另外，城北蓝光•金悦府开盘，两天销售超1亿。

而从去年10月起在成都、合肥两地相继亮相的豪改作品“雍锦系”，则以舒适度、个性化为首要考虑目标，满足高端改善人群对“城中豪宅”的居住需求。以成都雍锦阁为例，位于东二环东郊记忆旁，共有5栋高端住宅以及底商组成，总计仅有395户房源，最小户型为147平方米。据悉，蓝光于12月份拿下的成都青羊区清波村地块，将成为雍锦系在成都的第二个作品。

物业服务升级
蓝光完成从地产开发商向生活服务商转变

而蓝光要为人们带来的“i5生活时代”不仅是产品线上的升级，更重要是对主流人群生活需求的满足和提升。从2016年开始，蓝光将全力投入“人和家”的关系，从家到家人，蓝光从地产开发商向生活服务商转变。

去年底，蓝光旗下的物业公司嘉宝股份正式登陆新三板，成为四川首个登录新三板的物业服务企业。基于“互联网+’”的战略规划，嘉宝采用新技术、新的管理模式和用工模式等向现代服务业转型，并积极转战改善型住宅领域。去年7月5日，嘉宝公司对外发布 “嘉宝生活家服务体系”，被看作其转型升级思路的具体体现。据介绍，“生活家服务体系”主要布局“物业服务O2O生态圈”、“社区生活服务O2O生态圈”和“生活家数据云”三大体系，由基础物业服务、特色化个性服务、精神服务、智能化社区服务等方面组成。

这之中，又以嘉宝生活家APP的上线运营为外界瞩目。摇一摇手机即可开门、水电煤气费在线缴纳、电表水箱在线报修、周边特色美食在线下单、房屋租售、小区公告等，均可通过生活家APP在线实现。同时，嘉宝公司已分别与电商巨头京东，以及四川省第二大物业公司悦华置地签订一系列合作协议，更多的升级服务将在未来为改善群体推出。

2016年，蓝光在重庆提出“家庭陪伴”系住宅，包括4点半安心托管中心、360度天使眼安全保护系统、门窗采用安全定位预警系统、社区中心儿童玩具图书馆、老年智趣社交系统、社区高端定制医疗系统等，力图根据各年龄段家庭成员需求，从教育、医疗、人文等多层次、全方位塑造产品和服务，给城市中产阶层家庭引入全新的生活模式。

从“有房住”到“住得好”的主动思变，意味着蓝光真正进入精细化、高品质的“i5生活时代”。蓝光发展副董事长兼总裁张志成在接受媒体采访时曾表示，以成都公司为例，蓝光发展拿20%到30%的资源来做刚需型，拿30%到40%的资源来做改善型，再拿20%到30%的资源做豪改型产品。于蓝光而言，转型改善，不止是产品业态上的切换、对精英圈层的精准把握，更是对城市主流人群品质人居的不懈追求。