当传统产业地产开发运作遭遇到人口红利的消逝，在“产城一体”、“人口导入”这些产业地产最擅长干的事情已经不那么好办到的时候，产业园区还能为城市带来哪些利好？在3月4日举办的新川板块品鉴会上，锐理（中国）副总经理薛峰分享的一个关于产业园发展模式的研究报告，为这个问题找到了思索的方向。

不是为园区导入产业人口 而是为一个城市植入新的“基因”

简单回顾一下，国内产业地产的发展大致经历了三代产业园发展模式。第一代产业园可以用“低端化”、“密集化”、“无序化”来概括其特征，所造成的生态环境破坏、有产阶层外溢、区域价值贬损等问题，让第一代产业园模式逐渐退出历史舞台；第二代产业园的特征是“专项化”、“集约化”、“单一化”，但带来的问题也更加致命——有产无城，产城分离，城市孤岛，发展滞后；第三代工业园的典型代表是美国硅谷、中国的苏州工业园，产业园区呈现出“人性化”、“生态化”、“智能化”、“复合化”的特征，更加注重产城融合，实现多元人口导入，提升园区的城市活力，促进区域价值裂变。第三代产业园模式也被誉为是“城市发展的引擎”。

产业园3.0模式实现了人口、物资、产业的有效聚集，成为城市发展的引擎。

今天，当我们说到硅谷，仍艳羡其生态化、智能化的园区和办公空间，惊讶其创造的单位产值；而提到苏州工业园时，又膜拜其所创造的区域价值升值神话，土地价格15年增值30倍，住宅价格15年上涨20倍！每每有一家房企在苏州工业园拿地，楼面地价必然让人惊愕得下巴脱臼。

但即便是照搬一个硅谷或者苏州工业园到如今中国的一线或准一线城市，都不一定能获得成功，因为这些产业园的3.0版本中的“翘楚”，并不处在当下这个人口红利急速消逝、不创新企业就无法生存的时代背景。仅仅凭借“产业”的招徕，已无法将人口吸引过来。在当下，产业园的核心使命是为一个区域、一座城市，制造创新基因，并将其植入城市性格，创造新的需求和价值，让这座城市彻底摆脱产能过剩、产能落后的困境，拥抱新的发展机遇。

新川创新科技园凭什么能担起为城市植入“创新基因”的大任？

由新加坡与四川省合作建设的新川创新科技园，在苏州工业园成功经验的基础之上，除保持并进一步提升园区的“人性化”、“生态化”、“智能化”、“复合化”特征，还加上了“互联互通”这一新的要素。“互联互通”为产业与产业之间的关系、各功能区之间的关系、人口吸附特征都带来了巨大改变。

3.0+产业园模式强调“互联互通”，带来了产业之间、功能区之间的频繁交流和无缝对接，更通过城市功能的发展来吸附人口。

“创新”不只是一句口号，也并不是仅凭现代化、人性化、生态化的办公楼宇就可以完成创新。创新的核心，归根到底需要依赖创新人才。而这一点，正是新川创新科技园所占有的天然优势。在区域发展和产业招商方面，新川创新科技园位于天府新区起步区的核心位置，政策红利的倾斜自不必说。依托与天府软件园、孵化园、天府新谷等成都现有成功科技创新产业园区的距离优势，新川创新科技园自然成为创新型科技企业在发展过程中外迁、升级的第一选择。新川板块自然成为这些既有产业园区的高知人群安家落户所在地。新川板块周边，沿天府大道南段两侧的中和、麓山、华阳城区、华府等板块，也聚集了成都的众多高端人群。新川创新科技园，正在这些板块的核心。

以“城市像素”为规划理念的新川创新科技园，为最具创新能力和创新欲望的城市精英群体量体裁衣，为高知群体打造更优越的工作环境的同时，也将呈现一个城市功能高度复合、高度宜居、宜商、宜业、宜学的新型城市群落。

苏州工业园的城市价值增值神话 新川已开始续写

2015年，龙湖地产以敏锐的眼光先人一步，布局新川，短短几个月后，龙湖九里晴川项目已经正式亮相。锐理观察员亲自踩盘该项目，获得的信息是，售楼部亮相一周以来，目前排号客户已经超过1000组！

中德英伦世邦项目则在去年底即嗅到了新川板块规划建设提速和土地放量将带来的大批购房需求，率先进行了产品升级。据项目营销策划人员透露，1、2月份，项目成交约350套，签约金额近3亿。现在，火爆的销售情况仍在继续。仅“三八节”一周，即成交80套。在三月份的成交客户中，80%以上的客户表示，看好新川板块的发展前景和公建配套的兑现速度，现在买房用于自住，到交房时刚好合适。目前在售房源较一个月前已涨价约5%。预计于3月底开盘的恒大天府半岛项目同样呈现出客户到访情况火爆的场面，即便在非周末时段，也有半小时内四组认筹客户的纪录。位于红星路南延线与麓山大道交界处的滨江和城项目，在春节后的一个月里，更是完成了411套的认购成绩，不少客户正是听闻新川板块的规划利好而结束观望，在项目下单的。

3月4日的新川板块品鉴会，近100家开发企业实地参观新川园区。主办方特意安排的这一环节，实际上正是让各家开发商实地走一圈，将中意的地块先在心里圈出来。活动结束后的第二周，即不断有开发商通过锐理观察员索要新川规划资料、土地资料。

从数据上来看，2010年—2015年的6年间，新川板块土地成交楼面地价已经上涨超过5倍。这个起势，丝毫不亚于当年的苏州工业园带来的土地价值飙升。更何况，新川创新科技园的建设提速，真正意义上是始于2016年——前期入驻产业开始动工建设，公共配套全面兑现，配套住宅用地的出让开始规模化放量。

在3月4日的土地推介会上，处于新川创新科技园中心位置的“新川之心”中央公园正式对外发布，这个代表新川规划理念、新川板块核心城市配套建设水准的市政项目的公开亮相，无疑将成为新川板块价值进入急速上升周期的里程碑。

“新川之心是新川创新科技园的精神浓缩，”在发布会上，中国建筑西南设计研究院设计二院副院长张静女士介绍说，“有别于超大尺度中央公园，新川之心中央公园在空中花园、灵动水系、智慧园区三大元素基础上，践行环境资源集约可持续发展理念，通过追求精巧宜人的形式，将生态、科技与人文的特点尽善尽美地展现。”据悉，新川之心西区将在今年上半年完工。

园区内的其他公建配套项目也在紧锣密鼓的建设中。目前，园区内的天府新区省级文化中心项目已开工建设。天府新区文化中心由省文化演艺中心、省群众文化活动中心及艺术创研展览馆3个项目构成。建成后，新川居民在家门口就可以全方位感受国际水准的文化润泽。此外，占地面积11.6万平方米的湿地公园已于去年7月动工建设，该项目通过生态治污，将构建一个人与自然和谐发展的功能性城市人工湿地公园。

据悉，新川创新科技园计划建设综合医院1所，幼儿园13所，小学7所，中学2所，邻里中心7个。园区今年将启动园区中小学、幼儿园、医院、养老院等公建配套项目建设，建设一系列国际化高标准公建配套设施服务社区。目前，新川一中的设计已经确定，另外2所幼儿园的概念方案设计也已经完成。园区内学校将融合新加坡国际化教育模式，将互联网时代更开放与融合的教育理念带入成都，建设活力校园，为学子们提供国际化的软硬件教育设施。

为了加快园区产业化项目落地建设，成都高新区已出台了《支持项目加快建设的若干政策》，产业化项目审批流程进一步缩短，新川创新科技园新一代信息技术孵化园（天府软件园二期）、生物医药孵化园（天府生命科技园二期）等项目已开工建设。

按照这样的建设节奏，新川板块的房地产开发投资价值势必迎来一轮急速攀升。说苏州工业园曾经创造的城市价值升值神话，正在由代表产业园3.0升级版的新川创新科技园再度续写，实不为过。

>>>点击下载报告完整版：《“颠覆传统 创新未来” 产业园发展趋势研究》