在成都楼市里，龙泉算是先天条件丰厚的区域，无论是产业支撑、自然环境，还是政策支持、购买能力，可以说样样都不缺。但令人不解的是，龙泉楼市的“颜值”过去总是差了那么几分，这种“先天有余后天不足”的发展怪圈，也阻碍了大批改善型需求的释放。

先天禀赋好 龙泉楼市为啥缺“颜值”？

与同环域的区市县相比，龙泉的各项资源禀赋其实是相当优厚的。龙泉不缺钱，2014年四川县级经济综合评价结果龙泉驿区以GDP944.6亿元位列榜首。

龙泉也不缺购买力，2015年龙泉农村居民收入为21640元，在成都近郊区中位居榜首，高出成都全市平均水平3950元。而在自然环境方面，龙泉凭借“桃花节”的地方形象牌，早已成为成都人的近郊旅游目的地。

至于楼市最为看重的交通路网配备，成龙大道、驿都大道两条城市大动脉解决了快速通勤的基本需求，地铁2号线的通车，更是进一步拉近龙泉与市区的相对距离。

令人遗憾的是，很长一段时间以来，龙泉区域楼市缺商业，轨道沿线缺配套，产品类型缺高端，“走量不走价”的现状一度给龙泉楼市贴上了“刚需”的标签。

由于区域内缺乏品牌开发商入驻，缺少品质大盘，地缘型改善需求无法及时得到释放，这种表现在世纪大道板块尤为明显。

锐理数据统计显示，近两年世纪大道板块去化量最高的70-90㎡产品累计备案销售22.6万㎡，其次是90-110㎡产品，累计备案销售12.1万㎡，板块内90-110㎡面积段产品有存量的项目很少，存量消化期不超过一年。如果想要真正实现面积和品质的双重改善，可选的项目更少。难怪说，龙泉楼市一直“颜值”堪忧。

2014年—2016年 龙泉各面积段住宅产品备案销售及存量数据

打破怪现象 高颜值谁来说了算？

那么，高颜值的楼盘应该具备什么样的素质？

首先，担当区域“颜值”的项目，所在区域要有良好的整体形象和可挖掘的发展空间，不仅有好的规划理念，还要有序的推进其兑现。

其次，区域要有品牌开发商带来的聚集效应，以大源板块为例，随着品牌开发商的逐渐增多，该板块的人气、地价、房价都在走热。

第三，颜值“代表”要有地理位置的优势，能最大化地享有区域优势资源。

第四，项目要有居住与投资价值兼具、兼优的特点，使得改善型客群对区域产生较高的认同度，从而有重复置业的意向。

当然，高颜值项目还要在户型设计、项目整体设计，或是景观园林设计方面有亮点，才能获得主业及业界的口碑，成为被传颂的经典作品。

没开盘就火 这个楼盘凭啥“抢镜”？

2月28日，位于世纪大道板块的皇冠湖壹号举行了产品发布会，该项目由新希望、中国铁建、绿地集团三大五百强企业携手打造，不少业内人士预测，该项目势必会“抢镜”。

锐理君现场踩盘的结果印证了这一个预判：当天现场吸引到近2000人，来访以地缘性客户为主，到场人数远远超出预期。观察员随机采访了解到，不少人在当地已有房产，多数存在改善置业的需求，但在产品选择上一直很谨慎。

3月5日，皇冠湖壹号售楼部亮相，再次探访的锐理君目睹不少汽车城工作的居民前来缴纳定金。随着经济实力的宽裕和家庭成员增多，这部分中高收入人群开始筹划改善型换房，皇冠湖壹号项目在区位、资源等方面的优势，都成为促使这部分人群下单的因素。

产品发布会当天，到场近2000人

发布会当天，到场人数超出场地容纳上限，需凭邀请函入场

售楼部亮相 来访者太多，置业顾问分身乏术

龙泉低密洋房社区成功补位 品质高层锁定“改善”

一方面是普遍颜值不高的大环境，一方面是颇受关注的新项目，究其根本，低密产品的成功市场补位，给饥渴已久的龙泉改善型人群找到了释放的渠道。

在一众刚需产品扎堆的世纪大道板块，改善型产品实属稀缺。皇冠湖壹号与其它已经进入尾盘阶段的“竞品”相比，容积率3.0、建筑密度25%、不到10%商业的纯居住社区，加上高品质低密洋房社区的整体定位，确实优势明显。更重要的是，49㎡~104㎡的高赠送，这在近期推向市场的改善型产品当中也属于“大手笔”。

皇冠湖壹号效果图

与此同时，在洋房为主角的皇冠湖壹号里，高层也享有极高品质，面积区间为88--110㎡，跨度较大，产品功能性强，赠送高，给客户的选择也更大。

从区域前所未有的大盘规划和产品打造来看，无论投资还是自住，这个节点上面市的皇冠湖壹号都可以说是难得一见。它填补了市场缺口，再以产品品质赢得客户的肯定，高人气完全在情理之中。

皇冠湖壹号效果图

从相关控规资料上及资深房地产专业人士处，锐理观察员了解到，该项目所在地块是区域内最后一块完整独立的纯住宅用地，具有不可复制性。

一街之隔还规划了1500亩皇冠湖生态湿地公园和丰富的商业配套，优势更加明显。地铁2号线从书房站开始下地，这也标志着龙泉主城区的城市界面即在此附近。

皇冠湖壹号效果图

三大500强企业资源合流 皇冠湖壹号抢占区域优势

相较于其他区域型发展商，业界对于项目背后的三家品牌房企如何协作也非常关注。据了解，三家品牌房企最初都相当看好地块本体，最终通过协商达成了目前的合作模式。

对于项目而言，由新希望、中国铁建、绿地集团三大500强企业联手打造，可以集合三家品牌房企资源、操盘能力、项目设计等方面的优势，产生巨大的“复合效应”。

从区域发展看，该项目位于成都东中心的核心区域，也是即将启动的新城中心，约9平方公里的城市设计，在汽车产业的基础上，还将通过引进多个商业项目，用“商气”带动区域的”人气”。

而改善型需求最为看重的教育配套方面，项目一墙之隔有向阳桥幼儿园、向阳桥小学、向阳桥中学，目前已经开始修建，幼儿园将在2016年秋季学期入学，小学和中学也将在2017年秋季学期入学，预计可以作为该项目的同期教育配套使用。

皇冠湖壹号项目区位示意图

在一个总体上缺商业的区域，避免配套短板显然还要靠把握住时间差。到皇冠湖壹号交房时，周边有大型商业综合体、永辉超市、华大广场、沃尔玛、农贸市场等70余万㎡商业已呈现或正在呈现进度中，时间可以说是刚刚好。

综合以上条件来看，皇冠湖壹号绝对具有“高颜值”的潜质。距离项目开盘不足一个月时间，龙泉楼市过去先天优越但颜值偏低的发展怪圈，能否就此突破？待到开盘之后，不妨再以销售成绩来说话。