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真解读|别墅抢大平层的客 已然是阳谋

二手房市场成交量连续三个月超过新房成交量,2016的年第一季度,成都房地产市场的真实现状。许你收紧优惠,许你强推精装,许你房托制造紧张气氛,但是不许你乱解读。

正确的解读是啥?

二手房成交量超过新房市场,历来被认为是一线城市才会出现的状态——城市化程度足够高嘛,调控政策足够严嘛,存量房市场成为城市房地产市场的主要活力嘛。好,这个结论我们认,但是反过来就不成立了。二手房成交超过新房,成都依然与“一线城市”差一大截。

那怎样才算是对这个“信号”的真实解读呢?

“没有买卖就没有伤害。”说市场的改善型置业需求占比上升比较快,这是根据新房市场的成交数据得出的结论。而二手房市场多出来的可售房源,不正是去买改善型新房的业主卖出来的么?一卖一买,不是简单的为GDP做贡献,而是表明这个市场的改善型客户,是真改善而非投资客。投资客多如过江之鲫的年代,没有那么多二手房源抛出来。

所以,不许你乱忽悠。大书特书产品投资价值,妄图真的吸引投资客的楼盘,这时候多半是做了无用功。

那剩下的问题就是,对于“真改善”客群,什么样的营销策略才是有效的?先看看卖得好的项目是咋整的。高低配看国宾润园、九里晴川,大平层看银泰中心,别墅看黄龙溪谷。

最后都是产品力的竞争

国宾润园说院子谈情怀,九里晴川说建筑的空间尺度景观体系,银泰中心说真材实料的硬件配置和“附赠”给你的圈层,黄龙溪谷说,大赠送纯独栋,花跟大平层差不多的钱,何不一栋到位?另有风声是,麓湖马上也要开始跟大平层项目抢客了……

上面的故事告诉我们,面对“真改善”,别墅和大平层谁说不会是竞品?如果说黄龙溪谷有些“捞过界”,那倒不如说,在“真改善”需求释放很有限的前一两年,黄龙溪谷一直靠产品力,在“捞”这部分真改善客群。现在一涌而上的大平层产品,更像是这个市场里的投机分子。

来捋一捋,看看黄龙溪谷的产品力,咋个是为捞真正改善型自住需求客群而量身定做了。

就以最近一次刷朋友圈的内容来说吧,翻太远的东西,难免广告嫌疑重,更何况,黄龙溪谷自己人都说了,“所推的产品与去年的是同一类,只不过在地块的另一边,有大面积的水域包围,资源优势更突出。”


黄龙溪谷对水资源的占有,不比牧马山的任何一个别墅项目差

1、“水”:绝版的资源,先给你个定心丸,选这里起码不会错。

不好把话说的那么直白,别墅毕竟是个“逼格”的东西。为啥在成都沾“水”的项目都能卖的不错,不消看他们跟你讲的啥子“几公里原岸”一类说辞,光比谁长谁短不解决问题,不光成都人信,所有有能力来改善自己居住环境的人都信,水就是财。更好的风水,更好的聚财寓意,所以不能简单买个投资品空在哪里,得自己住进去,为这个“水”而出价的“理财”决定,才真的能够发挥作用。

既然道理都懂,就好办了,黄龙溪谷对水资源的占有,不比牧马山的任何一个别墅项目差,更不消说两河板块了,那买这儿起码不会错。

2、“光”:一个“会发光的房子”的概念,要讲的其实是给到极致的产品尺度。

一句话解释“会发光的房子”,那就是因为它能做到70%的采光面。除此之外还有最高500㎡的花园赠送、最多达到8个露台近130%的赠送空间。别墅才是玩赠送面积的祖师爷,所以有些话不用太直白,单凭这一点,就该动摇一大批在大平层产品和别墅之间摇摆不定的真改善客群的心。谁没有个别墅梦啊,如果当下就能实现(同样的总价预算),而且尺度一点不会比大平层憋屈,那又何不一栋到位?

3、院:最后再打一张情怀牌,秒杀另一些大平层产品。

1000㎡私家花园、10000亩溪谷、亲水垂钓泛舟、半农生活方式,大平层都能打的情怀牌,别墅用起来更加得心应手啊。大平层一贯说自己真的是可以买来住而别墅往往买来长草,那现在就用一张情怀牌KO掉大平层嘛,不比你远多少,资源优势摆在那儿,而且是正儿八经让你舍不得买来空着的别墅,你说你选哪个?

“一栋到位”到底能不能实现?

承认上边说的都对,但似乎还有一个问题没解决。按照“真改善”的逻辑,南延线上的某高逼格大平层这样的产品,就真的都卖给现在少之又少的投资客了吗?

答案是,他们曾经也是如今的“真改善”群体。“一栋到位”的梦想早已实现,但别墅并不是置业置产的终点啊。今天的“真改善”群体,稍稍垫一垫脚,够着了别墅梦,谁说他们明天实力更强,财务自由度更高了,不会有眼光地“有钱任性”呢?当然,在当下的市场环境中,务实的“真改善”不会贸然投资。

是先圆一个梦,还是要先当肿脸的胖子,这点儿“智商税”,卖房子的开发商们还是别想从“真改善”人群那里收了。

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