曾经一度被认为是成都楼市最大“红海”的华府板块，2016年正在变天。万科的强势入驻、万锦城的主动降容积率，德商、北辰的低密度地块再度加码，几乎都表明，华府板块2016年开始已经进入低密时代。

是拿地开发商的冲动、冒进，还是华府板块的改善型产品、低密产品市场需求乐观？我们试图从数据上来为华府板块找到加分项。 

新供地容积率下调 华府开发商迎来了更好的活法

5月31日，万科在华府板块拿下一块220多亩的大地块。老大哥拿地算不得大新闻，更何况华府向来不缺乏大佬。值得关注的是，万科华府地块的容积率仅为2.8。

华府=高密，华府=刚需，难道这不是多年来业内的普遍认知？

但当万科地块引发我们对华府土地的关注时，一个更加重要的发现浮出水面——华府正在变身低密。

今年1月20日，德商二进华府摘得159亩地块，容积率只有2.79。3月31日，北辰以4267、4374元/平的楼面地价取得两宗合计132亩地块，容积率仅为2.4（其中一块最高容积率为2.39）。显然，从土地出让源头上，华府板块已经开始向低密度靠拢。

除了以上的新地块，还有老项目也走起了低密路线。曾经的万锦城，现在的“花千墅”，实际算是华府板块主动向低密靠拢的第一人。

万锦城项目俯瞰效果图

自去年下半年开始，万锦城项目放慢工程速度，引发了外界诸多质疑。而到近期，万锦城传来调规的消息，据称，项目将原规划的8000套高层，砍掉了约3000套，约200亩的地幅，全部改为联排、叠拼、小跃层的低密产品，也就是现在所称的“花千墅”组团。如此的调整动作之后，原来总体容积率4.0的万锦城，三期花千墅低密组团的容积率仅有1.5左右。

这一举动让业内一度认为“太任性”，但是事实上分析华府板块前期的产品，中信城、保利叶语、南湖逸家、万锦城、德商华府天骄等项目的供应已经形成了刚需红海，高密中小户型白热化竞争惨烈程度堪称成都之最。

万锦城的产品调整，只是华府板块众多项目中走在前面的人。海伦春天项目也于2016年开始，推出了叠拼别墅产品。

无论是万科、德商、北辰高溢价率抢夺华府板块的低密地块，还是万锦城主动降低容积率，踩准板块的成熟节点，用更好的项目品质来推向市场，都意味着华府房企们更加清晰的定位，告别过去残酷血腥的价格搏杀，面向新的市场机会，华府板块的开发商们似乎可以活得更潇洒了。

从板块开发起步到成熟，大源差不多用了7年的时间！而华府板块只用了四年的时间，就已经进入到成熟期。板块的成熟度提升，也让那些前获取土地但未完全开发的项目看到了新的市场机会。

前5个月成交量猛涨 华府板块热度再度蹿升

今年的华府板块有多生猛？锐理数据监控显示，2016年前五个月加上6月的前两周，华府板块的备案销售面积已经达到42.6万方，在成都所有楼市板块中排名第四。以这个阶段性备案量与去年全年备案量做比较，在今年前五个月中备案成交量最高的前20个楼市板块中，华府板块是“任务完成率”最高的板块，已经卖了相当于去年全年九成的房子！

2015年—2016年6月初（截至6月12日）成都楼市备案面积前20板块销售数据对比表

2014年—2015年，城南天府大道沿线写字楼迎来企业入驻的高峰期，地铁1号线2期工程通车，相应地，商业和生活配套也足以支撑大源、华府、中和新川等板块的日常生活需求。

当越来越多的城南青年说不想“进城添堵”的时候，城南CBD、新的城市中心的概念也就真正开始在“城南青年”中形成了。这一群体考虑更多的是置业的总价门槛高低、通勤时间成本等因素，华府板块的吸引力，就充分表现出来了。入住潮的到来，给华府、新川这些城南楼市板块更多的机会承接改善需求的释放，华府板块的成交量暴涨、新川板块的龙湖九里晴川项目热销，甚至包括中德、滨江、恒大的项目热销，就都在情理之中了。

存量房源锐减 华府板块前五月新增供应不足

要论存量的绝对值，大源板块一直都排在成都楼市板块前十，但几乎没有人认为大源板块存量过大，原因就在于存量绝对值高的同时，去化量也高。而华府板块因为集中放地造成的项目集中面市，短期内供应量暴增，给人太多错觉。

去年我们梳理华府板块的供销状况，发现华府板块这几年一直处在合理的区间，当时的结论还曾令业内大吃一惊，甚至不少人表示“呵呵”。但看了下边的这张统计图，恐怕更要刮目一番了。

2013年—2016年6月初，华府板块住宅备案面积与存量面积变化趋势对比图（单位：平方米）

数据表达的华府板块的现状是，今年的前五个多月时间里，华府板块卖了相当于去年全年9成的房子，与此同时，板块住宅存量骤降25.5万方，按照今年前五个月的去化速度，华府板块当前存量的去化周期仅有6个月。当然，这也表明，在上一个批次集中供地形成的那一批项目，产品已经被市场消化得差不多了，今年的前5个多月时间里，华府板块的新增供应量，仅能满足4成的市场需求。

而从存销比来看，即便是最悬殊的2015年，也不过1.4:1，华府板块的存量，从来就没有想象中的那么可怕。

谁说华府不是改善客户的菜？

华府进入改善时代的节奏会不会太快？尤其仅花千墅一个项目就有1000套别墅，谁来买单？未来万科、德商跟进后，大量的低密改善类产品，市场又是否有那么大需求量？

虽然华府过去是刚需产品的天下，但没有人敢说，华府就不是低密的菜。

高低混搭的保利叶语，几年前是区域内唯一有低密别墅产品在售的项目，低密产品是总价在200万级的38套双拼别墅。据称保利叶语原本设计别墅的初衷是为了提升整个项目品质，但38套别墅几乎还未正式推向市场就被一扫而空。

华府板块的改善需求，从来就有。2016年，华府板块的改善型需求更强烈。对今年前5个多月华府板块的近43万方的住宅备案成交数据进行另一个维度的分析，这种趋势就非常明显了。

华府板块70—90平方米面积段的刚需主力产品，在2016年的月均销售面积几乎在去年的月均去化量上翻了一番，但90—110、110—130平方米产品的月度销售情况，也实现了与刚需产品同样幅度的成交量增长。更厉害的是130-170平方米面积段产品的去化表现：

这个面积段的产品，华府板块今年新增供应量明显不足，但销售情况却同样表现出大幅增长的势头。至于销售均价的连续四个月大幅下探，主要原因是备案房源属于不同项目。

华府板块目前整体均价约6100元/㎡，随着低容积率地块的出让及开发商的主动降容，改善型产品的供应量预计也将在2016年下半年明显增加。据了解仅万锦城低密组团“花千墅”的别墅类产品就多达1000套左右，万科、德商、北辰等项目为华府板块带来的改善型产品势必更多，预计今年下半年华府板块整体均价将随着改善型产品的供销占比增加而有一定幅度的上涨。

不过在华府板块改善置业的总价门槛依然具有极大优势。在现行的规划设计要求之下，因为可充分利用低层产品的灰空间，大大提高实得面积，因此高低配产品在市场上大行其道。

据称，花千墅的部分产品类型，得房率可达到300%左右。以面积区间约135平方米的叠墅为例，实得面积可以达到297平方米，而产品总价控制在100万左右，面积稍小的别墅产品总价仅80万起。

这样的低门槛让华府板块向低密的调整显得异常平稳和自然。当然，这对德商、万科等后续入市项目的产品设计无疑提出了更严峻的考验。