2013年，锐理推出了楼市“闪电侠”，该榜单统计了2009-2013年中，开发商拿地至该地块所呈现项目第一次领取预售证的时间周期，从中我们竟然找出了从拿地到开盘仅仅耗时不到60天的项目。

当然，有“急性子”就有“慢性子”，我们也选出了从拿地到首次领取预售证超过1000天的房企，那时的“拖沓”让榜单上的不少房企等来了利润。

三年过去了，市场也经历了几轮转变，一些房企依旧是老“套路”，而一些房企的打法却发生了改变，还有一些房企则慢慢沉寂了。

三年后的这份新榜单，依旧可以以小见大，反映出成都楼市的一些独特现状。为此，我们推出系列稿件，从“闪电侠”、“拖沓榜”、“随大流派”、“高价地”等方面对成都楼市再做一次视角独特的深度解读！

房企集中度提高 中小房企生存空间再被挤压

与2013年的“闪电侠”榜单相比，本次榜上的百天内“早产儿”没了，但是200天内的项目由2013年的21个增长到28个，这表明，品牌开发商们仍在集体提速。

将今年的榜单与2013年做个对比，从“闪电侠”前20名中可以看到，品牌房企的集中度明显增强。万达、蓝光、保利的项目占据榜单超过一半的席位，绿地、龙湖、首创、华润、碧桂园这样的大房企也出现在榜单中，而小房企几乎绝迹。但在三年前，榜单上还有新景实业、利贞实业这类小房企的身影。

从拿地到首次领预售证的平均速度来看，2013年前20名的平均周期是147天，现在是154天，虽然整体速度略微慢了一周，但是今年榜单上增加了不少改善型项目，150天左右也是品牌房企能实现的“极致”速度，而这种速度再次将中小房企拒之门外。

改善型产品也提速 成都更适合大房企跑“流量”

在榜单中，龙湖虽然仅占据了一个席位，但是龙湖从2015年开始明显提速，龙湖源著、龙湖九里晴川这类改善型产品能做到从拿地到首次开盘控制在220天之内，说明了以龙湖、蓝光、保利为代表的品牌房企，在改善型产品上也在加速。

快，是否会以牺牲利润为代价呢？大房企们又不傻！不管是刚需还是改善，近几年，已有不少房企把成都当作是跑“流量“的市场。相较于其他城市，成都的房价天花板与地价天花板之间的空间很小，能从中赚取的利润相对有限。所以，大房企对他们在成都项目的利润要求不会太高，对产值和规模的要求会更高一些，在保证利润线的前提下，能快就快，为总公司贡献“流量”。

据一位曾在龙湖经历过两个快销项目的人士透露，别看龙湖拿地时“疯狂”，其实之前精心算过账的，在符合利润率的情况下才会出手，在项目的开发、销售周期中，前期靠业态平衡来控制，后期靠价格管理制度来平衡。第一年就降价这种情况在龙湖是绝不可能出现的，价格管理即是先把货值做高，比如货值目标是20个亿，那么，初始的货值定价可能是23个亿，在第一年去化大部分后，第二年可以做适当调价，这样不仅不影响整体利润还可以促进去化，便于后期产品定价根据市场行情做灵活应变。也就是说，除非行情突然转变，龙湖在提速之后，基本不再采用低开高走的策略，当然，这也与近年龙湖获取的住宅地块面积普遍不太大，开发和销售周期都不会太长有很大关系。

除了龙湖，像万科、碧桂园等这样的大房企也选择了这条路线。而蓝光由于整个集团产品战略和利润率目标的要求，逐渐把投资中心放在了东部城市的高价值区域，成都市场能为其提供的销售业绩“流量”，已经不是最重要的。这也就很好理解蓝光近两年在成都市场拿地动作减少了。

成华、双流 最适合快销产品

按行政区来看，“闪电侠”前20榜单中，成华和金牛各有三个项目，龙泉、新都、武侯各有两个项目。这些项目能进入前20，除了品牌房企的高效，也和所在行政区的审批速度有一定的关系。

2014年1月至2016年6月中旬成都各区70-110㎡销量及存量

结合近两年成都各区快销类产品（70-110㎡）的销量及存量来看，主城区中，成华区、高新区最适合快销产品走量，年去化量在120万方左右，存量消化周期约9个月。近郊中，双流、龙泉、新都的快销产品跑量最快，年去化量在160万方左右，存量消化周期不足一年，提醒即将在主城区和近郊做快销类产品的房企们，在参考了典型案例后，一定要对表下单，避开雷区!

不过，虽然双流快销产品走量极好，但是双流是近郊唯一没有项目登榜的区域，就算榜单筛选前40位，也依旧没有双流项目的身影。为何双流的项目在拿地之后就显得不慌不忙呢？我们统计了2014年至今双流在售的项目，其中品牌房企的项目屈指可数，大多数都是中小房企项目，而中小房企本身的开发速度较慢、开发周期较长。

万达提速 三大项目平均拿地到开盘时间126天！

2015年6月25日，万达如约拿下都江堰七宗地块，相传已久的都江堰万达城坐实了。两个月后，万达再收入所属万达城的1300余亩土地，一边在陆续拿地，另一边，万达城也在加快开发速度，在拿地后的118天，万达城成功取得了首批预售证，当月底开盘。

万达的快，不仅体现在万达城这一个项目，进入2015年，万达明显加快了在成都的布局。青羊万达、双流万达、都江堰万达城、金堂万达，万达国际医院相继落地，今年，崇州万达也已落实。

成熟的产品线和丰富的操作经验使得万达从拿地后一路加速，真如一道闪电。榜单前五位，万达占据了三席，平均速度不过126天，相信这个记录，短期内难有房企再超越了。

蓝光、保利 暗中追速

纵览榜单，出现频次最多的房企就是蓝光，6大项目从拿地到开盘的时间紧紧锁定在190天内。190天，对于蓝光有特别的含义，2013年的“闪电榜”，蓝光也是有6个项目锁定在190天之内，其中有四个项目是COCO系，COCO系的特点就是可快复制、快开发、快周转。

与2013年不同的是，本次登榜的6大项目中有3个项目是金悦系，金悦系是蓝光的刚改产品系，说明蓝光将“快”一直延续下来，用在其多个产品系上。

保利也依旧是快销模式，保利两河森林130天，保利紫薇花语152天，保利公园里155天，虽然保利林语溪、保利湖心岛、保利锦湖林语没能挤进前20，但几个项目从拿地到首次取得预售证也基本控制在200天之内，三年过去了，保利还是那个追求速度的保利。

值得注意的是，不少品牌房企从今年开始，已经放缓了在成都的拿地计划。像蓝光、保利这样的拿地大户，上半年仅拿下两宗地，重心更多的转移至其他城市，可以预见，下次的闪电榜又会是一轮大洗牌。