去年12月，双流撤县设区，在经历了区划密集调整以后，成都主城区西南方向楼市形成了三个主要开发区域：双流主城区、沿剑南大道的华府板块、以及沿双楠大道的第五城板块，被业界视为楼市的“新三板”。从未来的市场影响力、后续发展前景来看，经历了九江区域→蛟龙工业港板块→第五城板块层层蝶变的这个新崛起板块，从近半年的成交数据上看已是“新三板”中的领头羊，并成为人口导入提升区域城市属性的最佳范例。

九江板块卫星地图及主城区西南方向区位示意

层层蝶变 城西南改天换地

2004年以前，九江仅仅作为一个镇附属在双流的边缘地带，当时这里的主流人群为双流本地土著，户籍人口3.85万；2004年以后，蛟龙工业港双流园区逐步变现，截至2015年底已经入驻企业1000多家，常住人口达12万人。从现在的卫星地图可以看到，整个板块的城市化进程和动线规划已经有了相当规模，并且在全局上与主城区实现了融合。

2016年，板块内两大项目万科第五城、华润公园九里相继开盘，先后分别揽金9亿、7亿。双双赚得盆满钵满不提，更瞬间将整个板块的成交量和成交均价水平双双拉高至成都各板块前三位置。

第五城认购人群源出区域示意

目前，第五城板块两大项目的产品形态主要为别墅+改善型产品，这意味着仅靠板块内产业人群和企业主的支撑，是无法完成去化任务的。这一点，从第五城两次开盘的认购人群源出区域可以看得出来，大量来自武侯区、双流主城区、青羊区的外溢人口来此购房，外来购房者比例达到94.16%；同时，公园九里的别墅产品，认购人群为板块外人群的比例更高。

不计算未来板块内还将出现的新项目，仅此两大项目合计超123万平方米的可开发体量，扣除超20万平方米的商业和公园，以110平方米/户的改善型产品面积粗略预估，也将留存11181户合44727人口，直接从板块外导入约4万以上人口，相当于增添一座小城镇。若以第五城板块住宅及商业未来可供开发体量为694万平方米，扣除292万平方米商业估算，则板块未来6到8年将导入将近15万人口，成为城西南的人口聚焦中心。

板块人口结构变化 质变比肩高新南

在九江区域第一次质变为蛟龙工业港的过程中，起主导作用的是第二产业工业，区域的人口结构从农业人口主体转变为工业人口主体。在这个阶段，板块以土著居民加外来打工人群为主导，支撑楼市和商业发展在后续力量不足。这可以从下图中板块2004年到2012年的住宅均价缓慢上升中看出来。

第五城板块关键年份住宅均价变化趋势

从图上还可以发现，第五城和公园九里主导区域定价权后，板块均价从3000多一跃过万，从刚需特征转化为改善型特征。此外，板块的人均可支配收入，在近4年时间中有明显跃升，而随着人口质量的可期提升，还将有更大的质变。

换言之，在2016年第五城板块第二次质变的过程中，带来的人群购买力可以超出很多房企和商业运营者的预期。这也是第五城板块从质变的速度和规模上超越大源、新双楠、南延线等过去热门板块的前奏。

大量高素质人群 带来海量消费需求

如果说，过去蛟龙工业港板块的人群支撑楼市和商业发展后续力量不足，那当前随着大量有实力的高素质人群入驻，引发的羊群效应，将在几年之内改变该板块的人口结构，使之朝着主城区次居住中心的方向演化。板块人口质量和数量的激增和消费力显现，足以令周边这292万平方米商业，以及其他各种市政配套，从一开始就以高起点的规划来定调。