如果你是面馆老板，你是否清楚你的主顾们除了关心面的味道，还有哪些因素会影响他们的选择？如果你只是个吃面的，怎样的面馆或者说“吃面之旅”会让你心情愉快？麓湖很认真地去想了这些问题，并且帮“老板”和“顾客”设计了一套解决方案。这就是麓湖社区商业的“双向定制”。

麓湖的商业来了

连续两周，麓湖生态城跟大家在朋友圈里见，这周麓湖开始说它家的商业，这也意味着更多关于麓湖生活方式的设计会逐步呈现到我们面前。

“麓湖生态城”是一个超级城市的概念，所以它不可能只有住宅，还必然需要有产业来为这个超级城市造血。同时还需要有商业，来为居住人群和产业人群提供相应的配套。

麓湖在介绍项目区位时更习惯的销讲说辞是这样的：沿天府大道往南，将依次经过麓湖生态城的“门户区”、“水镇旅游商业区”、“中央门廊区”。

也就是说，在商业这一块，麓湖并不会满足于只是给业主做商业配套。至少“水镇”和“中央门廊区”都是奔着整个兴隆湖、科学城板块的消费客户去的商业。

社区商业麓坊来了之后，为区域而做的配套商业也会跟着来的。

“麓湖式商业”

我们承认麓湖是一个设计至上的房地产项目，但需要强调的是，麓湖并不是只有对房子的设计。用麓湖自己的话来说，“‘麓湖’不是我们的案名的全部，我们的案名是麓湖生态城。”

从一开始，麓湖对“设计”的偏执就不仅仅是在产品方面，还包括了对一座“生态城”的生活方式设计。其中的商业部分，姑且称作“麓湖式商业”吧，大致特征如下：

1、 麓湖式商业绝不是单指某条商业街或者几个综合体，而是以这里特有的湖岸、公园、产业为基础，形成的整个户外交流空间，商业是为这个空间里聚集人气的平台之一；

麓湖式商业·麓坊效果图

2、 麓湖式商业有三个层级。内需自用型的社区商业专心解决居住人口、产业人群的基本商业需求；对内兼对外的商业Mall提高整个社区的人气、活力，适度补充基础性商业需求之外的个性化需求。

区域商业中心则用以支撑整个麓湖生态城“超级城市”的定位，水镇商业及中央门廊区商业辐射天府新区未来的商务性消费需求及高端人群的商业需求，给天府新区中央商务区的消费和生活方式提“逼格”。

3、常见的12项基础配置，如餐饮、美发、洗车、宠物、百货、健身……麓湖的商业里都有。

但麓湖的切入点是研究人群在各种商业平台、商业动线、游览动线上的交流、参与、体验需要，将商业做出趣味，在做商业设计时并不只是考虑用什么来满足需求，而是思考完成这些商业需求的场景——

“轻奢”业主也好，顶级别墅业主也好，让孩子怎么玩才不会无趣？孩子玩的时候，大人做什么？喝杯咖啡，还是干站着玩儿手机？老人有没有地方休息……

麓湖式商业·云镜（码头商业）效果图

麓湖商业的首个项目“麓坊”既然被定义为社区商业，那么最重要的当然不是商务社交，而是家庭式社交。场景想清楚了，商业才真正能够活得下去。

麓坊：麓湖式社区商业的双向定制模型

能把“面馆”想清楚，并通过商业模型的设计来解决，这就是麓坊的“双向定制”了：

对商业的消费群体而言，清楚地知道他们的生活方式、品牌喜好、消费观念、出价能力，于是可以定制商业的业态类型及占比，对每个具体的商业经营者而言，清楚地知道客群基数、消费习惯、消费能力、消费频次，于是可以定制商品和服务的内容。

麓湖式商业·天玑幻影

来看看麓坊社区商业“双向定制”模型的要素：

1、作为内需自用型商业，麓湖没有盲目地采用大比例商业配比模式，而是根据居住及产业人群的数量，较为准确地控制商业体量。相对较低的占比决定了麓坊商业具有高的投资回报，且前置化地避免同类商家过于激烈的竞争，降低商家的投资风险。

2、麓湖“研究0-100岁人群的居住及生活需求”的客研体系发挥功用。麓湖怎么帮商家把客户带到铺面来？了解场景，制造场景。

麓湖在公共空间方面通过极具设计感的、多种不同主题的公园、社区内交通系统、室外休闲运动场地等，将业主整个家庭由室内活动引导至室外，通过对业主生活动线的设置，实现向麓坊的引流，并且先帮家庭解决孩子的问题，给他们实现家庭社交的充分前提条件。

麓湖式商业·麓坊

3、 精细地考虑了人群的到达、停留、消费三者之间的关系。麓湖在前两个层面上下了极大的功夫，而第三个层面，实现消费转化则由最终呈现的商业业态来决定。

巧妙之处在于，麓湖对业主、产业人群的精准画像，为商家的经营类型、风格、调性、消费水平预设等提供了非常精确的参考，相当于帮助商家完成了运营前的所有目标客群调查工作，商家对于在麓坊的商业该怎么做非常清晰。

再说得具体一点，麓湖对近三五年来成都400万级住宅客群的占有率在40%左右，800万级客群的占有率在80%左右，以此实现了为商家“定制”高净值且有消费欲望的人群。

麓湖式商业·五彩林堤

4、即便是在麓湖生态城起步区占比很小的社区商业麓坊中，麓湖依然会持有相当体量。因为足够清楚消费群体构成，所以麓坊提前进入运营状态。

消费群体必需的商业，麓坊早已开始约谈意向商家，而对不需要的商业业态则果断拒绝。

比如，麓坊不会有幼儿园、托管机构。麓湖的社区商业设计和运营由同一个部门负责，设计中的每一个细节，都是以运营为导向的，怎样节省人力成本、怎样降低运营能耗、怎样减少浪费空间，怎样平衡店面昭示度与商业整体的形象，已经做了充分的考虑。

今天的“定制” 能不能管十年、二十年，甚至更长远？

人群年龄会增长，家庭结构会随之变化，麓湖如何确保今天就设计好的“双向定制”的商业模式具有成长性，适应性？只有解决了这个问题，“双向定制”才是真正成立的。而问题的答案就在罗立平的那封信里——Mix。

天府新区起步区的核心位置，决定了以这里为工作和生活半径的人群始终会有个相对较高的“准入门槛”——这里是天府新区一城六区的“大脑”所在，沿天府大道主轴分布的将主要是高科技产业及服务业。

非单一产业，则不会突然集体衰退或崩塌，产业升级换代会不断带来新的消费人群。

非单一人群，则可以始终保持活力，年龄层、财富层级结构动态平衡。

话说到这一层，还会有人认为麓湖未来是个纯粹的富人区吗？