随着住宅产品的更新迭代，2016年上半年成都楼市90平方米以上的产品销售占比达到了59%，改善元年一说逐渐成为成都楼市的共识。进入到2016楼市下半程，有正在全速跑量的龙湖、北大资源、新希望等专注首改的项目，久未露面的华润金悦湾、麓湖等再改楼盘也要大展身手。一场关于“改善”市场的鏖战正悄然打响。

改善需求激活 总价150万成首改与再改分水岭

从近两年半成都楼市各面积段产品的月均备案面积对比情况中，大面积段产品的市场活跃度明显走高，包括华润、龙湖、蓝光、北大资源等开发商均将产品主力面积段加大。

锐理数据统计，从2016年开始，成都市场发生明显变化，90—130平方米面积段月均备案面积突然走高，70—90平方米面积段显著下降，其它面积段曲线趋势仍与前两年重合。可以见得，以90—130平方米面积段为主的首改类产品，正在成为市场销售主力。

在销售总价段上的表现依然如此，100—150万区间内的产品月均备案面积在今年上半年大幅度上升，而150万以上总价段的产品还无明显变化。这表明，随着华润金悦湾2期悦府、蔚蓝卡地亚花园城、麓湖轻奢产品系列等平层豪宅类产品的陆续问世，150万成为成都楼市首改与再改产品显著的分水岭。

2014年—2016年上半年，成都住宅产品不同面积段月均备案面积对比图

都知道首改卖得好 货量充足的再改盘同样“势头喜人”

表现在产品上，成都楼市产品发展趋势也在向“舒居”类转向。据锐理观察，今年上半年打出“改善牌”的房企不在少数，无论是首改亦或再改项目均取得了不错的销售表现。

1、首改类产品占据半壁江山

从个盘成交情况来看，锐理统计了2016年1月至今成都楼市备案成交面积排名前20的项目，以90—150平方米面积段为主力的项目，占据了榜单中的半壁江山。其中前十的项目里，有8个项目的主力面积段分布在90—130平方米。不难看出，在上半年的成都市场中，针对首改人群推出的各类产品，均取得了不错的销售业绩。

2、再改类产品后来居上

改善类产品中针对再改人群推出的城市大平层、精装类、洋房类产品，在今年上半年部分项目同样迎来了销售牛市。锐理统计了2014——2016年1月至7月间，成都楼市在售项目中的几大再改类典型项目备案销售面积情况，今年上半年备案销售面积超过2万方的项目达到8个，而在去年同期这个数目仅有6个。如下图所示，近三年间一直处于销售期的项目，经历过前两年的销售低谷后，在今年上半年迎来了一轮显著上涨，有4个项目备案销售面积与去年同期相比涨幅均超过了100%。以精装平层豪宅代表华润金悦湾为例，该项目在今年上半年卖了5个亿，备案销售面积近3.5万方。在这轮回暖势头中，金悦湾一期产品在上半年基本完成去化，也加速了二期产品的问世。从下表中能看出，这也是金悦湾近三年来最好的销售表现。

当然，也不乏麓湖、锦天府等因供货原因影响导致销量下降的情况。伴随这轮改善市场回暖的春潮，成都再改、豪改市场也迎来久违的小阳春。可以预见，2016的下半年，改善类产品的销售走势或将成为成都楼市的全新风向标。

2014——2016年前7月成都楼市再改类产品备案成交面积同比走势

产品迭代 没有双套房都不好意思称改善

从今年上半年新入市项目来看，无论是首改，或者再改类在产品形态上已能看出改善产品“迭代更新”的端倪。中泰设计曾对2016年成都房地产产品设计的变化与趋势做过专题研究，在这份报告中我们看到，大宽厅、多面宽、多套房、可变空间、女性主导（双衣帽间、生活阳台及景观阳台功能升级），成为2016年成都楼市产品最显著的五个发展趋势。

1、面积更宽更阔绰的舒居时代来临

为了让居住空间上有更高的舒服度，改善产品在空间尺度上做了多项调整，比如大宽厅、多面宽的设计趋势便是时下首改及再改市场中最常见的两大手段。

为实现横向尺度上的“大宽厅”效果，在“厅”的设计上，改善产品通常会选择中间无隔墙的横厅设计，这在近年来的成都市场中十分常见，与此同时，三厅合一的设计理念也逐步受到客户认同。比如华润金悦湾即将推出的2期悦府产品，其中182平方米户型便做了横厅设计，餐厅与客厅呈横向排列，穿堂风从厅中而过，居住舒适度不言而喻；同时，两厅均有观景面保证了室内采光，而近5.5米进深、横向10.3米的大宽厅设计，在空间尺度上十分阔绰。

金悦湾2期悦府182平方米户型

华润金悦湾在做一期产品时，已提出了三厅合一的设计理念。在二期悦府产品上，从一期最受欢迎户型中升级而来的213平方米四房户型，在原有客、餐厅的基础上，又增加一处偏厅设计，以满足客户在花卉种植、儿童娱乐、友人小聚等方面的多样化生活需求。

金悦湾2期悦府213平方米户型

另外，景观阳台局部放大，能放置圆形餐桌的餐厅设计、3.1米~3.4米的层高标准等也是改善型住宅为满足全新舒居需求，在横、纵两个层面对“大宽厅”效果所做出的全新尝试。我们能看到，在下半年入市的再改项目中，华润金悦湾已将二期产品层高调至3.15米，蔚蓝卡地亚花园城亦如此，以充分满足后期业主在中央空调设置，及对更高空间舒适性上的居住要求。

而在“多面宽”的设计实现上，由于改善客户都是二次购房，本能地排斥采光差，有对视，凹槽内的户型，在这样的一个客户需求基础上，“多面宽”的户型结构能够从根本上改善日照，通风，景观的问题。这在再改项目上表现最为明显，比如麓湖麒麟荟项目的190平方米全景舱户型，它将客厅等公共区域打通，设计出270°全景采光面，让居住者在自家便能拥有270°最佳观景面，其舒居尺度自不言而喻。

麓湖麒麟荟190平方米平层户型

2、双套房配置更好用的舒居户型正流行

在中泰设计师看来，受高地价的逼迫，“被豪宅化”的项目不得不进行产品升级，擅长于别墅产品的“多套房”设计理念，正被高层改善产品仿效。在华润金悦湾2期悦府产品中，213平方米的四房产品中便做出了双套房的户型，主卧和一个次卧均有独立卫生间设计，其中，主卧室面积有41平方米，配置了衣帽间、起居室。后期居住使用上更方便。

金悦湾2期悦府213平方米户型

下半年仍有多个改善项目入市 是市场均分还是高手竞技？

随着成都主城区土地价格的不断回涨，当楼板价已经接近周边销售价格时，为保证足够的盈利空间，“被豪宅化”的产品趋势成为开发商不得不面对的新课题。随着家庭对居住需求的改变，购房者对居住品质的要求越来越高，中泰的市调已透露出，以前的“小三房”、“.5”等户型已暴露出使用缺陷，“不够住”或者“不好用”的产品，让越来越多的家庭选择换房。

于是锐理观察到，面对这波改善需求，在下半年即将入市的项目中，除了华润、龙湖、北大资源等传统改善大户将有低密、高密产品入市外，融创、北辰、朗诗、绿城等市场经验颇丰的外来劲旅，旗下高端作品也将陆续入市，其中华润金悦湾即将推出的新产品在一期基础上做了比较大的调整。据了解，其二期产品悦府包含清水、精装两大类别，产品不仅在面积段上有所调整，精装细节更人性化，在配置上也更接地气。下半年的改善市场，究竟是市场均分还是高手过招，目前来看还甚难判断。

那么具体到个案上，在改善市场中，哪些项目正在随市而动？他们在产品设计上有哪些创新与提升？锐理将在下篇做详细解读。