2016年上半年已告一段落，改善产品无疑成了市场的赢家。

中泰设计分享的《2016年成都房地产产品设计的变化与趋势》报告中，对今年供应的改善产品特征进行了详细的解析，其中涉及到的项目大多为全新项目。不过，我们在其中也发现了一个比较值得一说的案例——华润金悦湾。

这个在2011年首度亮相就引起了市场高度关注，并且上榜亚洲十大超级豪宅的项目，上半年成交也达到了6.5个亿。

据了解，华润金悦湾将于本月底推出清水产品悦府，10月还将推出精装产品悦心。锐理最新消息，相比较一期产品，悦府和悦心做出了不少细节上的调整。锐理调研员通过相关渠道了解到了二期产品的详细情况，希望通过对它的分析预判下半年高改产品的市场动向。

适量增加150-200平方米户型产品

锐理数据显示，以90—150平方米面积段为主的改善类产品，正在成为市场销售主力。金悦湾即将推出的二期产品悦府适量增加了150——200平方米全新面积段，恰好踩准了市场大势，可确保二期产品走量。

同时，悦府保留了一期热销的200——300平方米主力面积段，并在一期产品基础上做了更新升级，以满足更挑剔的改善客群。根据中泰发布的趋势报告来看，150—250平方米的面积段才能满足改善型产品对空间尺度的要求，可以预见，二期悦府产品在引领高端产品发展的道路上，金悦湾将继续扛鼎大旗。

事实上，一期产品面市的时候，不少业内人士及媒体人士在参观之后，都对其给予了相当高的评价，受制于近年改善市场和政策层面的限制，过大的面积段使项目走量放缓，但买家和市场对于金悦湾的整体产品认可度依然有口皆碑。

锐理调研员在和金悦湾相关人员沟通时了解到，这几年，他们对高端改善客户有了比较深入的接触，通过对需求的深度研究，以及购买人群结构的观察，金悦湾二期产品做出了相应的调整。

单套房改为双套房 层高拉升到3.15米

在缩小面积段的同时，用双套房或多套房的设计提升居住的舒适度，主次卧配备衣帽间、起居室、卫浴四件套，同时还可配置迷你吧台。这与今年不少的改善产品的设计特点不谋而合。

从市场反馈来看，高改人群无外乎两种家庭结构，两口三口之家或者三代四代同堂。那么，200—400平方米的户型太大，人少是浪费，人多又没有私密性，他们更愿意选择150—200平方米品质较高的三房或者四房产品，家庭结构复杂的往往选择两套200平米以内的产品，家庭成员间可以各自独立又相互照应，对他们来说，这样的居住组合是最佳方式。

在中泰的报告中我们还发现，今年不少改善产品都把层高做到了3.1—3.4米，金悦湾二期产品也采取了这一标准，将层高做到了3.15米。这个区间的层高可以给地暖铺装、中央空调设置、房屋的设计装修预留更大的余地。

从市场角度来看，用户也更青睐层高相对较高的住房，以及能够最大限度的引入室外的阳光与景观资源的大宽厅的设计。高改人群普遍具有多次置业经验，本能地排斥采光差，有对视，凹槽内的户型，所以采用多面宽的设计能从根本上改善日照、通风、景观等问题。

中泰报告中谈到双套房和多套房趋势时展示户型图

华润金悦湾·悦府的样板间

蒸箱烤箱洗碗机双洗衣机位 针对性增加硬件配置

“在与客户的深度沟通中，我们发现，比起微波炉电磁炉等厨房电器，高端人群更喜欢使用蒸箱烤箱，甚至洗碗机。”金悦湾项目负责人在谈到二期悦府厨房配置变化时提到，“我们的客户中有不少受过国外教育的人，所以在厨房设计上，更适合将中西厨融合，蒸箱烤箱与橱柜一体化。”

中泰的报告中总结了改善产品的10大趋势，其中也提到了女性主导。在买房这件事上，女性主导不是新鲜事，但是高端女性买家喜欢什么样的产品更值得我们去研究。

前面提到的蒸箱烤箱其实就与她们的生活方式有很大关系，此外，女性买家非常注重细节，金悦湾二期产品也是多方考虑到了这一点。

比如阳台的清洁以及浇花的需求，景观阳台需预留上下水；生活阳台要承载洗衣、晾衣、熨烫衣服等功能，需预留相应空间；增加厨房的开关、插座，橱柜下面安装感应式的灯带，挡油板材质使用陶瓷既耐用又美观。

360°新风系统不仅有送风 还增加了回风

每天早上醒来第一件事先看看手机上的空气PM2.5值，这些年潜伏在体内的度假小精灵都被恶劣的空气质量唤醒了。对于逃不开城市的人，新风系统就显得非常必要了。

现在不少甲级写字楼、高端豪宅都已经开始采用新风系统，不过，据透露，目前市场上大多数的新风系统都只具备将室外的空气过滤输送进室内的功能，而华润金悦湾二期产品则在此基础上定时将室内污浊空气抽送到室外，同时还增加回风，使室内空气达到最佳的功能。

硬材质到实用性 园林就是要让人愿意走进去

大多数的高端豪宅在园林景观上，都非常注重用材的讲究，贵重、仪式感、各种高逼格风格是经常被提及的词汇。华润金悦湾也在园林上狠下了功夫，与一期有所区别的是，二期悦府更加强调实用性功能性，大量采用植被布景，同时配套功能性场地，比如羽毛球场、篮球场、游泳池等。

华润金悦湾·悦府内部园林景观

金悦湾在二期产品做这样的调整也不是一时兴起。高端改善型产品在园林打造上已经出现向功能性靠拢的趋势，同时还需考虑到全年龄段群体。适合大众的环形跑道，适合老人的健身器材，适合儿童的主题乐园，适合中青年的篮球场、网球场、羽毛球场等都是目前高端改善型产品园林设计的标配。

正如金悦湾的负责人所说：“在做改善型产品的时候，我们不仅要考虑用户已经想到的需求，还要考虑到用户没想到的层面，这样的产品才能在市场上有更长的生命周期”。2016年下半年改善型产品仍是房地产市场的主力军，正朝这个方向走的项目“参谋长们”，这些主流趋势你“雨露均沾”了吗？