就在改善“向南”观点被提出后，偏居城西的外金沙板块在一枝独秀了5年后，今年以16000——18000元/平方米销售均价强势回归，金沙始终如一的“改善”调性又一次走至台前。

在成都的改善市场中，金沙板块一直以来都是其中的主力军，从浣花溪到内金沙，西贵一说是早已在成都人心中根深蒂固。随着西门土地逐渐被开发殆尽，由金沙开始的板块扩围从2009年开始向三环外递进。锐理统计，09年以后外金沙板块逐渐崭露头角，包括华润、中海、保利、建发、蓝光在内的各大房企纷纷在外金沙拿地筑楼，由于受当时政策、市场面的限制，大多开发商选择做“刚需”产品快速跑量，仅有华润金悦湾一家选择做了改善型产品。从那时起，由华润金悦湾一盘主导的改善金沙“独角戏”一直唱到了今日。

随着今年改善市场的复苏，金沙板块的改善气质再次显现，随着朗诗、融创、首开等企业在今年的陆续进驻，无论是价格、土地价值、市场表现上，金沙板块已成为少有能与城南匹敌的改善力量，将要推新的华润金悦湾，准备好迎接新一轮挑战了吗？

市场面

一、外金沙高改结束“一枝独秀”局面

在上周锐理发布的改善市场热度图上，我们能看到，整体供应上，南门非常热闹，外金沙仅次之。尤其以110平方米面积段的高层产品为研究典型，由110——150平米为代表的高层改善类产品，在存量上十分可观，尤其是成都130--150平米户型存量占比仅8%，市场表现健康未来潜力大。观察具体产品，无论是华润金悦湾、麓湖等，都面临“无货可售”的境遇。

若再将改善市场进行细分，也有发展高低。销售及供应上，大源、新川、麓山、华阳板块，以及沙西板块比较热。而百仁、苏坡板块进入到下半年，销售势头也开始提速。从改善产品均价TOP20图可以看到，价格排名靠前的项目基本都在二环附近，这之中，外金沙板块却能傲居全城，以16000——18000元/平方米的均价引领市场。

改善均价top20排行

二、强势回归 金沙土地价值翻倍

经历过2013-2014年的楼市寒冬后，在2015年底，金沙板块正式苏醒，从内金沙到外金沙，城西改善市场沿“金沙”不断扩张。包括融创、蓝光、朗诗等一线企业纷纷选择金沙，金沙板块重新回到人们的视野。

从2009至2016年7月，青羊区总计供应土地为20宗，其中仅有4宗在内金沙，其余地块均属外金沙。除了太行瑞宏与万达拿下的2宗纯商业用地外，其余均为商住用地或纯住宅地块。从供地表现上来看，比起南门、北门、东门各大方位，金沙片区在地块供应上可谓“惜地如金”——内金沙在09年后已无地可售，外金沙放地迟缓，今年只卖了2宗。在不紧不慢的供地节奏下，物以稀为贵的金沙地价也随之水涨船高。

2009年1月——2016年7月金沙土地市场成交情况

锐理统计，从2009年开始金沙所供应的20宗土地里，除了定向挂牌的几宗地块外，溢价率超过50%的土地有9宗，从蓝光在2015年底以超过100%的溢价率，8000元/平方米拿下清波村地块开始，金沙的土地价值再次被“放大”。尤其在今年2月4日，太行瑞宏以12000元/平方米楼面地价一举拿下外金沙百仁社区地块，一举刷新了成都楼面单价，直接将金沙片区的土地单价抬过万元大关。如此看来，以华润金悦湾为代表的那些赶在金沙“涨价”前便抢先入驻的企业，其智谋和远见可见一斑。

三、库存有限 外金沙2016供应“止渴”

从金沙板块首次被提出时，其板块主打的改善属性便从未改变，这一点在土地价值、均价表现上已从上文中有所体现，在供货量上，金沙也始终维持“不紧不慢”的推货节奏。锐理统计了2010至今近6年来金沙区域的项目成交情况，可以看到，内金沙在2012——2013年处在强销期，而外金沙的强销期则在2013——2014年。从2015年开始，整个内、外金沙板块在供应与成交上均显颓态，存量上，整个内金沙仅剩百来套住宅可售。而外金沙方面，可售项目已不足10个。

2009年1月——2016年7月外金沙区域项目成交情况（按存量面积排列）

而这之中，除了华润金悦湾、蓝光雍锦王府为改善产品外，其余均是刚需住宅。而即便是以上两个项目，华润金悦湾因上半年走量良好目前一期所剩房源不多，而蓝光雍锦王府目前推货集中在别墅产品，客户选择有一定局限性。再来看今年刚拿地还未开盘项目，朗诗金沙城、首开龙湖紫宸、融创观玺台等产品已陆续亮相，但尚未取得预售证。在7090政策的松绑、二手房交易税费的松绑、贷款政策调整等一系列利好政策刺激下，对于城西已累计了近两年的高净值人群而言，整个金沙目前可供挑选的改善房源可谓“供不应求”。

产品面

品质改善扎堆 金沙总导演登场

如果说5年之前，金沙板块只有华润金悦湾一个高端楼盘，5年后的今天，金沙板块的高端楼盘市场终于开始苏醒。锐理统计，已陆续亮相的朗诗金沙城、融创观玺台、首开龙湖紫宸均定位为改善产品。而先于大家入市的华润金悦湾，更被视为金沙片区的改善“标杆”，频繁登上楼市头条。

据悉，货源已告急的华润金悦湾，即将推出二期产品，华润给自己做了以下要求：按精装修标准进行二期设计、你要比客户更懂他的需求、以及继续做行业标杆。通过前期大量的客研、圈层活动，金悦湾2期在户型设计上为客户提前做好了远期规划。比如，将6房变5房，做出实用性更高的双套房户型。增加厨房开关面板和小型电器的使用位置，增加生活阳台的设备台、预留生活阳台上下水位置以满足洗衣机、烘干机、中央空间能同步工作等等，2期悦府产品已为客户做了全面升级。

华润金悦湾在经历过一期产品后发现，买大平层的人，以前大多是住别墅的，他们之所以会选择回归平层住宅，还是跟中国人的群居习性有关。“成都别墅入住率不会超过20%，但高层就不会。”华润金悦湾项目负责人陈圆向锐理分析到，大多中国人还是不喜欢外国人的独居生活。于是，在金悦湾2期悦府的大堂里，他们放弃了铁栅栏，预留了一处用“景观绿植”和“条椅”围合的小院，给邻居提供一个交流的平台，使得整个园林更具人情味。

据华润金悦湾项目负责人陈圆透露，以往的豪宅市场比排场，比装修成本已让这个市场逐渐走入了盲目的恶性竞争中。然而房子是给自己用的，不是给人看的，更节约、理性、健康的投入才是未来精装市场的发展方向。为此，华润金悦湾采用了更“费钱”的环保材料，选用了最新的新风设备，同时，减少了在石材等外部装修材料上的费用，让2期悦府更好用，让精装市场能良性进步。

华润金悦湾实景图

无论是朗诗、融创、蓝光的新品发布会，亦或推广文案上，“华润金悦湾”一词频繁见诸报端。通过5年时间锤炼，金悦湾高端品质在片区根深蒂固，华润金悦湾见证了“改善”金沙从独角戏到大合唱的发展进程。在这轮高端复苏的行情下，已在今年上半年抢跑金沙板块的金悦湾，2期要卖多少？我们拭目以待。