混搭的产生，来源于时尚。

当时的时尚界遭遇了发展的瓶颈，日本的时尚杂志《ZIPPER》写道：“全球时尚似乎产生了迷茫，什么是新的趋势呢？”

这句话用在高地价下的楼市也十分贴切。

房企一边为了保住阵地不惜高价拿地，一边开始抠脑壳产品怎么弄？如何在快速去化和价值最大化中找到平衡？

显然，大家都将宝押在了高低配的产品结构上。从去年下半年到今年，细数成都楼市的全新项目，保守估计高低配产品不下10个。

成交：高低配真像我们看到的那样受欢迎吗？

2016过去了快三分之二，从去化速度来看，这个宝似乎押对了。龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、朗诗南门绿郡、首创娇子1号等项目不仅实现了走量，并且也引发了市场对于产品形态的关注度。

根据锐理后台数据，我们对今年新推在售，并且市场关注度最高的6个高低配项目进行了数据分析，这6个项目分别为龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、北辰朗诗南门绿郡、朗基御今缘、保利国宾首府，以及首创娇子1号。

可以看到，其中有4个项目都集中在城南，和我们发布的改善产品供应热度图十分吻合。当然这一趋势的产生得益于天府新区的规划和基础设施的逐步实现，以及包括麓湖在内的多个标杆性的先驱项目布局。

就成交数据而言，据不完全统计，截止本周，这几个项目的整体去化率在40%左右，和今年热销的改善型楼盘处在一条水平线上，情况乐观。（数据统计以备案数据为基础，不排除之后情况，且包括刚取得预售证还未开盘的批次）

改善产品供应热度图

产品：户型配比带有强烈的板块特征

户型层面，今年的改善市场上供应和热销一致，主力都在90-150平米的面积段，上述6个项目该面积段的产品整体占比也达到了64.14%。

不过，在户型配比上高低配产品仍然带有非常明显的板块特点。比如其中城南的4个项目和城西的保利国宾首府的主力面积段也都是90-150平方米，只有首创娇子1号70-90平方米的面积段占了较大比例。

不难理解，由于首创娇子1号地处三圣乡板块，这一区域过去刚需特征明显，且区域内仍有明显的刚性需求，为了追求去化，这样的户型设置也是贴近市场需求的。

货值测算：高低配真能带来高溢价？

除了地段论之外，房产行业还有另一个金科玉律：没有卖不出去的房子，只有买不去的价。那么，这些看上去颇受欢迎的高低配产品是否实现了货值的最大化？在去化速度的背后它们是关起门来哭还是敞开怀地笑？

以龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、首创娇子1号三个高低配项目为样本，对他们现在的高低配产品和假设纯高层分别做了货值测算。

表一：现有高低配产品货值测算（价格以单个项目同类产品的成交均价为参照）

表二：纯高层产品货值测算（价格参照所在区域高层产品6-8月市场均价）

按照这一数据，可以测算出几个项目的高低配产品货值溢价率分别为龙湖九里晴川13.66%，北大资源颐和翡翠府24.62%，首创娇子1号49.44%。有没有被惊到？！

通过高低配的产品规划，这几个项目都顺利实现了溢价，尤其是首创，溢价率不是一般的高！！！并且，首创娇子1号算得上是成都楼市高低配产品里的先行者，当时没有任何成功的案例可供借鉴，无论对首创还是市场来说，都是一个极大的挑战。

那么，娇子1号如此高的溢价率是怎么来的？

表三：三个项目部分地块指标对比

从三个项目的土地基础信息和所属板块来看，商业占比都是10%，用地面积和货值并无太大关系，分析所处板块发现位于大热的新川板块的龙湖和北大资源项目反而比成龙路—三圣乡板块的首创娇子1号更低。

只有容积率似乎和溢价率呈现出等比关系，事实真的如此吗？只要容积率低，做高低配的改善产品就一定能够实现高溢价？

实际上，首创拿地之时业内对该幅地块的指标数据和位置都抱以乐观态度，认为能够做出比较好的改善产品。然而，通过锐理对地块的实地走访和设计师采访发现，事实并非如此。

该地块本身存在较明显的BUG，按照开发商通常的设计思路去不是不可行，但货值不一定能做到现在这么高。首创在设计这一产品的时候是如何考虑的？又用了哪些方法规避这些BUG?锐理君明天放大招。