去年初，娇子立交地块登台前，锐理君就实地探访了该宗地。虽然地块占有容积率和位置的优势。但地块本身仍存在一些不可忽视的缺陷，对于任何一个拿地房企来说，要化解这些缺陷，都是极其考手艺的，最终首创成功的拿下该宗地。

然而令人意外的是，这宗看似问题很多的地块，却在前7个月城市型别墅销售面积排行中，排到了第五位，能有如此好的成绩一定是做了“攻略”，到底首创用了哪些方法化解地块本身的bug呢？锐理君有必要扒一扒。

巧妙的“换位” 为项目增加溢价

在地块出让前，很多房企都实地考察过该宗地，对地块可能会存在的空气污染、噪音污染、高压线、以及商业配套几大劣势均表示担忧。

然而，时隔近20个月后，当我们带着这些疑问再看这个项目时，发现bug已经通过一些技术型的“换位”，转化为超预期的溢价。

此前，地块有个明显的标签——卷烟厂地块，顾名思义挨着卷烟厂就会有空气污染，但实际上该卷烟厂现在已经不生产烟叶，仅仅是个中转包装的物流地，所以气味基本没有。而且项目处于上风向，几乎没有之前所担忧的空气污染。

除此之外，首创还在项目与卷烟厂之间投入百余万打造了一条500多米长的绿化带，内部有小灌木、草木和鲜花等等。足以打消大家对空气污染的担忧，同时还提升了项目整体的品质感。

首创娇子1号与卷烟厂之间的绿化带。

联排门口一景

西南侧靠近公园绿地，布置高层住宅和商业，具有良好的景观视野和日照；东北侧布置联排别墅产品，提供独立的环境和私密性。（图片来自基准方中）

娇子1号临街处均有绿化带或独立商业隔离，高层住宅与别墅均不直接临路，使小区住宅环境远离干扰。（图片来自基准方中）

针对公交站和三环两大噪音来源，在设计时就运用了“换位”技术，按照正常思路，肯定是将高层摆在临三环和公交站的位置，从而保证别墅部分的品质。

但是实地分析后会发现，该地块周边的噪音主要是低频噪音，属于长波，如果将高层摆放在临路位置，则高层的中上部将受到严重的噪音影响，反之，如果是别墅部分临路，则不会受到长波干扰。

当长波传到项目内侧的高层部分时，噪音分贝已减少了大部分，如此一来，就能同时保证高、低两部分的影响为最低。而且，如果将别墅部分摆在内侧，根本无法完全看到高威公园的全景。

反之，如果将高层摆在内侧，则可实现60%的高层都无遮挡看公园全景，在该区域内，能享受此资源的项目极少，仅凭这一点，首创娇子1号的高层就有贵的理由。

而且，通过精细的测算和摆位的调整，高压线也基本无法给项目带来影响。最后一点，关于缺乏商业配套的问题也通过项目自身的社区底商得到了解决。

如果按照常规思路，牺牲高层保别墅，该项目整体的品质都会下降，而且会牺牲很大一部分高层可溢价点，通过这样的“换位”，便可实现双重“溢价”。

整个项目也在进行过精细的调整后，将劣势转为优势。现在，“绿化很用心”成为很多首次到项目上的人的第一印象。除了常规的绿化外，娇子1号还特别打造了一条总长超过600米的水系。并沿水系设置跑道，不出园区就能有河边慢跑的感觉。

水系形成的湿地还可以调节小区的微气候，改善小区环境。小区内部还种植了大量的绿色植被，家门口随处都有乔木、灌木和鲜花，能做如此优质景观的项目在此区域内也不多见，景观也成为该项目的一大优势。

看到成功变身的娇子立交地块后，当初在该地块上太过“慎重”的开发商们，是否有些后悔呢？

稀缺的城市型别墅 以超值换量

除了成功化解bug外，该项目能成功换量离不开“超值”。

从成都2012年控规图上可以看到，三环边上容积率在2.0的地块很少，一百亩以上的地块也很少见，成都非常缺乏城市型别墅，通过与设计公司的多轮商议后，首创决定将该地块打造为市场所需的高低配，其中“低”的部分就是城市型别墅。

由于考虑到有不少人是抱着买实惠的心态置业，所以严格控制了总价，联排别墅部分最终制定了132㎡和163㎡两个面积，赠送下来分别是300㎡和400㎡。实际均价在1万左右，与周边卖八九千的高层相比，肯定是别墅更具有吸引力。

而且与一般别墅类产品50%的赠送相比，娇子1号通过挑高实现130%-150%的赠送肯定是更加诱人，如此高比例的赠送也是非常少见的。

所以，该项目又通过抓住市场产品需求，用“超值”的方式成功换量。

2016年前7个月成都主城区别墅项目成交面积排行（备案）

我们的数据统计显示，在今年前7月主城区别墅成交面积排行中，首创娇子1号以7706.53㎡位列第五，也是锦江区唯一登榜项目。

据悉，本周末该项目又将开盘，新推高层180余套，两周已经蓄客超过三百组，作为区域内少有享有景观资源的品质高层，能否在最终成绩上像联排别墅一样获得市场认可呢？锐理君又要八卦的跟踪了，是猫是虎即将揭晓！